[摘要] 在当前市场环境下，“以旧换新”效果如何？
为了释放新房购买力，多个城市开始推出买房“以旧换新”政策。
10月20日，浙江宁波启动住房“换新购”活动，在此之前，南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多个城市鼓励提倡“以旧换新”活动。
何谓“以旧换新”？
即针对改善置换群体，也就是有“卖旧房换新房”需求的购房者，帮助他们提前锁定意向新房，同时加速旧房出售。
在当前市场环境下，“以旧换新”效果如何？
从理论上来讲，该项政策参与各方都有诸多受益点，但是目前已推出该项活动的城市效果来看，咨询了解的多但愿意成交的少，效果不及预期，且在实操过程中会面临很多实际问题，难以大范围推广。
据不完全统计，截至目前已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。另外，徐州、南通、海宁等城市还提供官方换房补贴。
在这种情况下，部分城市的企业参与积极性有所提高。
比如10月20日宁波启动住房“换新购”，全市已有13家开发企业的34个楼盘，23家房产经纪机构参与活动。
再如9月6日，淄博市首批包括万科、旭辉、绿城等大企业的12家房企和房地产经纪机构代表签署合作协议。南京方面，保利、招商、万科、中海、金基等都有参加。
扬州在9月19日发布试点通知后，仅万科地产、扬州中广置业2家作为试点企业参加，到9月30日扬州举办房展会，进一步扩大置换计划试点规模，新增华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产等开发企业和中介作为市区第二批购置新建商品住房“以旧换新”试点企业。
通过梳理上述城市政策内容，我们发现，当前“以旧换新”而非简单的“以物换物”，市场存在两种不同的模式。
一种是购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3－6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前宁波、南京、南通、淄博等大多数城市推行的是这种模式。
这种模式对开发商来说可以提前蓄客，但在当前去化难得情况下，如果旧房没能顺利卖掉，其中的链条就断开了，锁定的新房便无法顺利卖出，从而拉长新房去化周期；而对于购房者而言，一旦交易无法顺利实现，还有可能面临复杂的退还定金或退房流程，退款周期较长。
第二种模式是，房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房。实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。浙江海宁、济南倡导的即是这种模式。
如济南绿地澜庭公馆在2023年7月探索尝试该模式，流程为：客户旧房价格评估；开发商牵头项目合作方（项目施工方、承包商）参与，开发商对购房者的旧房进行收购，用于买卖或者工抵；客户交3万元定金锁定房源，旧房过户给开发商的合作方，一旦旧房房款到账，就可抵用部分新房购房款。
不过，置换的前提是旧房房龄控制在10年以内，拥有不动产权，旧房总价不能超新房总价的60％。
该模式对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式，另外，在实际操作中旧房价格如何评估、新房总价超出部分能否正常按揭等等。
扬州的房交会上，扬州新能源房屋开发公司提供两种选择方式，分为“直接置换”和“委托置换”，其中的“直接置换”就是房企收购购房者存量房，购房者购买新房，此举购房者无需等原有房屋卖出即可购得新房。该种模式同样面临上述可能遇到的问题。
理论上来讲，“以旧换新”购房活动可以给各方带来好处，比如想要置换的购房者可以享受优惠政策；换房需求被激活，新房去化提升加速开发商回款；盘活存量房流动性也可以给中介方带来受益。
但是目前“以旧换新”各个城市有不同的方案，且没有形成具体可落实的细则，因此我们也可以看到各地推出之后效果并不明显。
比如南京，参与“换新购”的企业虽不少，但是房源质量一般，基本是项目尾盘、或非热点区域项目等去化不好的房源，市场积极性不高。
相对而言，南通“以旧换新”取得了较好的效果，之所以取得较好效果，开发商兜底购房者低价卖出的旧房是核心，但目前来看，能够“兜底”的企业仍是少数。
“以旧换新”核心在于加速一二手房流通，从目前推出的方案来看还是“小打小闹”，没办法做大，一方面各城市之间方案难以大范围推广，另一方面参与房源规模也无法做大。
实际上，除了“以旧换新”，针对二手房交易时间长、成本高等问题，不同城市有不同的政策以疏通交易“堵点”以加快流转。比如近期上海延长“老房子”公积金贷款年限、多地取消或松动二手房交易指导价等，都是能够促进一二手房流通的方法，针对不同城市的政策实践，以实现更好的预期。
在当前整体市场承压的情况下，多城市密集跟进出台“以旧换新”，通过一二手房联动，提高市场活跃度，进而可以促进房地产市场平稳健康发展，但从实际方案来看，实操过程中存在旧房难卖、交易链条脆弱、旧房评估难度大等问题，从目前看“以旧换新”停留在小打小闹层面，提高市场活跃度尚可，但想要大范围推广很难。
