[摘要] 2023年1－10月青岛新建商品房签约104625套，市场体量与去年同期基本持平，并且去库存取得一定成效。
楼市观察
据锐理数据统计，2023年1－10月青岛新建商品房签约104625套，市场体量与去年同期基本持平，并且去库存取得一定成效。在市场营销份额层面，新房共计销售额近1732亿元，本土房企海信地产、和达地产、君一控股、鲁信置业等跻身销售榜前10强，楼盘之间差异明显，市场分化特色加剧。从消费者层面来说，市场更加“卷”，优惠更加“厚”，加之目前处于楼市政策底部，有购房需求的置业者可以积极看房。
市场先扬后抑利好政策持续释放
根据青岛锐理数据统计，2023年1－10月青岛新建商品房签约104625套、约1201．33万平方米、1731．93亿元，同比去年1－10月，分别下降了5．1％、9．7％、11．3％。其中，1－10月青岛新建商品住宅签约74776套、约906．36万平方米、1345亿元，同比去年1－10月，分别下降了2．3％、3．2％、7．6％，市场容量与去年同期基本持平，并且去库存取得一定成效。
从月度走势来看，3月份主要是在疫情积压需求的集中释放和利好政策推动下，楼市成交回暖迹象明显。4、5月份短暂回落。在各大楼盘动作频频，叠加多个楼盘集中网签的带动下，6月份签约量创下近半年最高记录。7、8月份迎来楼市传统淡季。9月多个新盘入市叠加政策影响，以及多个楼盘集中网签带动签约量明显上涨。
进入10月份，市场重归平淡，最终签约新房5132套、约60．49万平方米、94．4亿元，与去年同期相比，分别下滑30．5％、31．8％、35．1％，传统“银十”今年冷淡收场。
本报楼市观察员、锐理数据山东区域总经理刘元婧分析指出，随着政策对市场影响的放缓叠加消费者谨慎加杠杆等影响，10月楼市表现不佳。但是，在这背后，可以看到市场在逐渐回归理性，“各方都寻求在新的政策环境下找到自己的立足点，也意味着当前楼市正从一个投资领域逐渐回归到它最本质的角色——提供居住空间。”
让商品回归商品市场逐步企稳
政策方面，可以看到，在系列政策工具的指导下，不管是一线城市还是二三线城市，全国范围内政策解绑相继进行。青岛也紧跟节奏，包括下调公积金首付比例，解除限购、限售，实行认房不认贷、降低存量房贷等，政策松绑对楼市信心起到了一定的提振作用。
“截至目前，束缚青岛楼市的各类交易限制性政策已基本解除，标志着购房政策进入了底部窗口期。预计随着年终的临近，各大售楼处的花式促销，叠加三批次主城及新城核心片区大批土地的入市，产品内卷以及‘价格战’或将会愈发激烈。”刘元婧认为，从目前来看，市场并没有完全回应政策的期待。购房者的观望情绪依然浓厚，新政策虽然给楼市带来了一定的刺激，但短期内的效应并没有达到预期。展望未来，年末市场或会呈现低位回升的“翘尾”现象，但要实现全面回暖还需时日，总体上看，房地产市场逐步企稳中。
市场更“卷”开发商需创新应对
今年1－10月海信地产以销售额104．87亿元，位列青岛楼市房企销售榜单首位。此外，本土房企海信、和达、君一控股、鲁信、天一仁和跻身前10强，表现亮眼。1－10月新建商品房销售金额TOP20的开发商，合计总销售金额约845亿元，占青岛整个市场的49％。
此外，楼市分化时代，整个市场重新回归到地段以及产品力上。从单盘成交情况来看，主城核心、品牌开发商、强有力的产品力等因素促成楼盘高成交。
张村河板块鲁信有邻花园以签约21．48亿元位列单盘成交冠军，签约面积5．29万平方米。崂山银丰玖玺城，1－10月累计网签19．84亿元、约2．98万平方米位居亚军。中海半山雲境以签约18．08亿元位居季军，该项目网签646套、约8．16万平方米。李沧区的森林公园和世园金茂府项目分别以签约17．6亿元和17．4亿元位居第四、五位。
记者从多个售楼处了解到，今年10月份，除了传统的营销模式外，不少项目上演“价格战”，市场反响及热度较好。李沧区某项目营销总监孙先生接受记者采访时表示，“从市场情况来看，密集出台的房地产调控政策在一定程度上提振了楼市，但在当前房地产市场中，观望情绪仍在弥漫，信心有待继续恢复，而价格或者说性价比，是目前市场最大的利器，很多客户最后一锤定音完全是取决于优惠力度。”
本报楼市观察员、青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉告诉记者，从已经成交的客户需求看，“目前购房的客户，80％以上都是‘必需’，不得不出手的时候，客户才掏钱，可买可不买的这部分客户，往往是只看不买，或者连看都不愿意出来看了。另外，今年外地旅游客户购房比例减少。”
刘元婧认为，在房地产的残酷竞争中，开发商需时刻把握市场的脉搏，灵活应对各种变化，要关注经济的宏观走向，以及利率、通胀等因素对房地产市场可能产生的影响。此外，随着消费者需求的日益多样化和提高，产品创新亦将成为开发商持续获得竞争优势的重要手段。“开发商应注重客户需求的收集和分析，以此为基础进行产品设计和创新，因为只有看得见的确定性和超性价比预期才能真正触动客户。”
楼市政策探底意向购房者可出手
对于意向置业者，刘元婧建议，今年“金九银十”并未如期来临，临近年终房企迫于全年销售业绩及回款压力，往往会有特价活动推出，甚至部分楼盘或将大打“价格战”，加之目前处于政策底部，有购房需求的置业者可以积极看房。与此同时，意向置业者也应首先明确核心购房需求，确保主要的购房诉求得以满足，对楼盘的地理位置、周边配套等做全方位、多角度的比较和考量，最好选择交付及品质各方面更有保障的品质房企开发的项目。
刘明辉说，“我相信，今年是置业最佳时机。从政府各项扶持政策可看出对房地产的支持力度，信号已经不能再明显了。房地产也一定会逐渐回归其商品属性。所以，只要有购房计划的，尽早先看房，尽早出手。”
李鹏飞
