[摘要] 近期，青岛商品住宅成交套数连续四周环比上涨，楼市或有望再现往年“翘尾效应”。
近期，青岛商品住宅成交套数连续四周环比上涨，楼市或有望再现往年“翘尾效应”。业内人士认为，青岛楼市取消限购限售，以及认房不认贷等措施落地，都有助于置换类改善需求入市。加之年底楼盘促销助推青岛楼市出现成交量小高峰，土拍政策调整进一步活跃土地市场，楼市“翘尾行情”伴随以价换量逐渐显现。
周成交创近两月新高
青岛贝壳研究院数据显示，今年青岛新房成交量在经历春节“小阳春”后萎靡不振，除去出台新政的6月和9月外，只有3月份新房成交数据超过万套，10月新房成交跌至5213套。
进入11月份，情况出现了暂时反转的迹象。根据锐理数据统计，11月6日至12月3日期间，全市商品住宅成交套数连续四周环比上涨，分别为630、847、1341和1419套。其中1419的周成交套数是近两个月来的周成交套数新高。
那么，销量环比上涨背后的原因是什么？有业内人士解释，降价促销可能是重要原因。“11月初开始，很多开发商就以‘双11’为由头，开启一轮大规模的促销。”有楼盘营销人员告诉记者，楼盘和普通消费品不同，不但需要决策时间，而且还带有一定的滞后性。近期产生的销量很多都是11月开发商促销的结果。
而来自锐理数据统计的上周销量TOP10中，记者也发现，10个楼盘全部来自西海岸、即墨甚至莱西等周边区域，这些楼盘最大的特征就是总价较低。可见，在眼下市场环境下，价格已经成为影响销量的主要因素。而在成交排名前十的楼盘中，来自城阳区的楼盘占据5席。
与此同时，随着2023年最后一个月的到来，很多开发商促销活动持续加码，推新速度不断加快。记者通过网上房地产获悉，近期共有18个楼盘拿到了新的预售许可证，新产品相继推向市场。其中，崂山区天一仁和王家村项目，一次性推出了219套新房；松山后商住项目也有60套新房入市。当然，上市最多的还是李沧区，尤其是东李片区，已经有多个项目拿到新的预售许可证，世园周边的璀璨璟园、和达城投和川等都有新产品入市，打算年底置业的购房者可以多加关注。
土地市场进一步活跃
早在9月底，2023年青岛市辖区第三批次住宅用地拟出让清单发布，其中有多宗热门地块惹人关注。而第三批次拟出让地块清单中的张村河南岸LS0603－019地块此前发布出让公告，地块起拍价17600元／平方米，商住比2：8，地上建面约9．57万平方米，起拍总价16．84亿元。而特别引人注目的是，在公告中指出本次拍卖不设最高限价，价高者得。
取消限价成为眼下土拍市场最热门的话题。多方数据还显示，当前已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、无锡、天津、长春、杭州、沈阳等十余城取消了土地最高限价，土拍规则重回价高者得。
土拍限价被取消，会不会带来土地乃至楼市价格的进一步上涨，进而影响购房行为？来自专家观点认为，地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高，有利于活跃土地市场。但大规模上涨可能性不大，个别热门地块的确会受到影响。如不久前济南市取消土地最高限价的2宗地均经过超200轮竞拍，成交溢价率也均超50％，其余地块则仍以底价成交为主。取消地价上限后核心城市以及城市核心区域地块热度有望上升，土地市场冷热分化情况可能将进一步加剧。
值得注意的是，杭州对土拍也有新规定。杭州在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。这意味着，房企拿地的保证金不需要拿出真金白银趴在账上，只要有银行肯出保函就可以参拍，如果没有竞拍到地块，只要支付保函手续费即可，如果竞拍到地块，那么就见索即付银行保函。该措施大幅降低杭州的参拍门槛，有助于活跃杭州的土地市场。
业内人士认为，土地市场的冷热，更多由销售端传导而来。取消地价上限、增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，意味着让地价回归市场，降低了拍地门槛，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，目前销售尚未出现持续性转暖，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场的效果尚有待进一步观察。
“翘尾”行情值得期待
上半年，青岛楼市在传统的“金三银四”中稍有回暖。然而，度过了6月份青岛楼市的“蜜月期”，进入7、8月份的青岛楼市战况着实惨淡，即便是被寄予厚望的“金九银十”也以成色不足而告终。
从数据上看，今年所谓“金九银十”对比“金三银四”确实有点差强人意，包括同比也会有较大的差距，其实这一点不仅从成交数据上能看出来，很多在一线的门店、经纪人也有感受。
接近年末，随着房地产市场政策面密集释放利好，房地产市场有望进一步企稳修复。在此背景下，房地产开发商亦借此机遇加速推盘。
事实上，自11月以来，为了稳定房地产市场，中央也从房地产金融层面跟进政策，以缓解房企年末的现金流问题。
11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。其中提到一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。
此外，在稳妥做好房企相关风险处置和违规查处方面，证监会将坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。同时，从严查处上市房企、发债房企财务造假、虚假信息披露及相关中介机构未履职尽责等违法违规行为。
本报楼市观察员李鹏飞认为，最后一个季度的市场，开发商压力会比往年大很多，新房市场相对会有波动。因为临近年底，各大开发商各种优惠活动也会全部释放出来，以保证年底收官战有个不错的成绩。但是二手房市场销量大概率会战况平平。但从短期来看，当前楼市仍然是调整期，因此，年末楼市的上扬曲线持续性有待观察。
回顾2022年青岛楼市最后一份“月考”成绩单，岁末青岛楼市新房市场“翘尾”效应显著，总新房成交9536套，较前一月上涨43．2％。今年最后一个月能否再现翘尾行情？让我们拭目以待。吕蕾
