[摘要] 龙年春节过后，青岛市房产市场成交稳步增长，逐步回归正常态势。
龙年春节过后，我市房产市场成交稳步增长，逐步回归正常态势。与此同时，从去年9月我市全域取消限购限售以来，二手房挂牌量就逐渐增加。截至2月27日，仅贝壳青岛一家平台，二手房挂牌量数据就达到120317套，相较新政发布前增加了一万多套。分析原因时，受访人士均表示，成交周期拉长、次新房入市试水、改善需求增加等多种因素，拉升了我市二手房挂牌量。
数据
二手房挂牌量增加明显
去年9月11日，市住房和城乡建设局发布消息——调整优化房地产政策，全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。限售解除后，青岛二手房房源量增加明显。记者查询发现，当天上午10时许，贝壳青岛二手房在售房源有105813套，而后一个半小时，房源量就增加1400多套，到当天下午4时许，贝壳青岛二手房在售房源已经达到108472套。次日中午，记者再次打开贝壳找房官网，数据显示，青岛在售二手房源数量仍增长明显。
从去年9月以来，记者关注二手房在售房源情况发现，数字一直在增长。仅贝壳青岛平台，去年11月、12月挂牌量稳定在11．8万套左右。截至2月27日，二手房在售房源数量达到120317套。据青岛网上房地产不完全统计，2023年12月，青岛市二手房全部房屋成交4447套，青岛2023年二手房全部房屋成交总量达64978套。从2023年成交月度分布来看，全年成交峰值出现在3月，此后数月成交曲折波动，自2023年6月以来，月度成交基本在5000套上下。具体来看，2023年1月，二手房全部房屋成交2873套，2月二手房成交5762套，3月二手房成交8744套，4月二手房成交6380套，5月二手房成交6204套，6月二手房成交4788套，7月二手房成交5108套，8月二手房成交4979套，9月二手房成交4655套，10月二手房成交5431套，11月二手房成交5607套，12月二手房成交4447套。
分析
挂牌时间长改善需求多
二手房在售房源数量持续增加，是多因素共同作用导致的结果。青岛链家商圈经理赵加强表示，2023年以来，受限购及限售放开、LPR下调、退税补贴等房产利好政策影响，咨询改善及换房的市民数量增加。很多市民想赶这波利好政策，实现居住品质升级，登记旧房出售的情况增多。另外，在现有政策下，部分次新房可以上市交易，也有部分业主出售多余房产试水。
在可供选择房源量增多的前提下，降价和砍价空间也增大，买卖双方博弈加剧，买方观望周期加长。记者调查发现，不少二手在售房源挂牌时间较长。“房主对楼市的看法还停留在前几年，价格方面始终不愿意大松口，导致成交周期拉长。”这些挂牌时间长的房源“沉淀”在平台上，是导致数量不断增加的原因之一。海伦路附近一家中介门店的负责人告诉记者，有的房主在挂牌时依然参考此前几年楼市火爆时的价格，虽然多次劝导，但房主不急于售卖，导致挂牌价偏高，甚至挂出来后都没有带看。“之前最高时，小区房价能达到每平方米近3万元。”这名负责人表示，虽然有学区加持，但小区房价近年来还是有所下降。
此外，记者还发现，不少房源都是近期挂出来的。有些房子建成年代较久，户型面积较小。在赵加强看来，大部分类似房源的房主是置换人群，他们需要将手中的小房子、老房子卖出去，再去购买年代更新、户型面积更大、房型设计更合理的房子。与此同时，也有一些次新房在限售解除后入市“试水”，想要看看能否在认可价格区间内出手。
变化
咨询量回升成交稳增长
楼市传统有金三银四的说法。今年春节过后，青岛房产市场成交稳步增长，逐步回归正常态势。从贝壳找房青岛站线上咨询数据走势来看，用户咨询量在除夕之后呈现出回升状态，春节过后单日咨询量增长至近3个月最高。线下经纪品牌门店单日接待客户量较春节前实现翻倍，据青岛链家四方片区的一位商圈经理说，门店开工当天线上线下共接到40余次客户咨询。不只是咨询，银川路宁国三路附近一家中介门店的工作人员告诉记者，春节以来，该门店已促成了三套房屋的成交，平时市民咨询和看房数量也明显增加。
记者调查发现，为助力市民“卖旧买新”，我市推出“带押过户”“优鲜卖”模式，有利于房子快速流通，解决部分业主换房难题。与此同时，二手房交易市场也出现了一些新变化，主城区不少卖房业主开始与买方共同承担中介费。据了解，此前在西海岸新区、即墨、胶州，二手房佣金一直执行“买卖双方各半”的模式。而随着二手房挂牌量增多，其他区域也开始出现业主承担佣金的现象。在个别二手房中介门店，已有近70％的二手房成交单是通过“双边收佣”完成。卖方也承担佣金，一定程度上可以减轻客户置业压力，能在一定程度上加速房源售出。
伴随着二手房交易进入买方市场，“海量”房源给了市民更多选择。在业内人士看来，对于需求明确的购房人群来说，目前是比较好的置业契机；对于有售房意向的业主而言，由于在售房源较多，出售周期不可控，需要理性定价。
观海新闻／青岛晚报／掌上青岛记者 徐美中
■相关链接
房东直售能让
二手房去中介化吗？
近日，“二手房业主选择自己卖房”的消息冲上热搜。据了解，早在2021年8月，杭州就已官方试水“房东直售”模式，此后，深圳、上海、宁波、徐州、苏州、九江等地纷纷跟进。
有中介负责人接受采访时表示，买卖双方跳开中介自行交易的行为一直存在。中介除了日常推荐房源、陪同看房之外，还要帮购房者跑银行贷款流程、过户流程等。从全国来看，推出个人直售功能的城市中介依然活跃。二手房交易手续复杂，且牵涉资金较大，远不是个人直签就可以完成的，其中包括了看房、议价、合同、过户以及后续的贷款、产权等一系列流程。
新房二手房成交量差距大幅缩小
据青岛锐理数据显示， 2023年青岛二手房住宅成交约62361套，新房住宅成交85660套，新房二手房比为1．37，为近五年最低。新房成交同比降低，达到近五年最低，二手房住宅则达到近五年最高水平，新房与二手房成交量之差在2023年大幅缩小。
2024年农历春节后首周，二手房住宅成交708套，新房住宅成交388套，虽然尚未恢复至正常水平，但是二手房成交量达到新房的1．8倍，首次接近新房的两倍，势头明显。
二手房成交量在赶超新房的道路上越走越顺当，与新房成交量差距越来越小。2024年农历春节后首周二手房直接碾压新房，表现出强劲的力度。造成这种情况的一个重要原因是，二手房价格走低，特别是部分次新房小区价格下跌明显。
据房天下走访部分中介门店了解，春节后二手房市场咨询看房增多，市场转热明显。李沧中部某中介表示，节后看房成交速度较节前明显转快。
观海新闻／青岛晚报全媒体记者 张正言 通讯员 思渝
