全面取消限购限售一年，青岛楼市格局分化

购房者在海信·松山居销售中心了解项目详情。

2023年9月，青岛发布楼市新政，在全域范围内取消限购，商品房拿证就能交易。这意味着青岛实行6年的限购、限售政策全部放开。如今又是一年9月，距离全面取消限购限售已经过去一年，业内人士告诉记者，过去的这一年，二手房交易量受政策影响，有了明显的变化。但对新房市场来说，受制于各种因素的影响，市场压力依然存在。当然，新政对于外地来青安家或者旧房置换的业主提供了更多的便利条件。

供应放量

买房选择房源增多

要说解除限购限售最大的变化，当然是市场供应量的变化，特别是在限售解除之后，业主卖房不再要求一定年限，拿证即可上市交易。这样的政策直接导致了二手房挂牌量激增。“去年新政公布之后，仅仅是我们网站二手房挂牌量就增加了接近2万套。”来自链家远洋风景店的孙鹏经理告诉记者。而在新政实施这一年中，次新房的交易量也有了明显的上升。孙鹏告诉记者，在他们门店的范围内，金茂府和金茂府悦府等交房才一年多的新房，成交量都不错。“几乎都是新房，而且还是已经交付的新房，办理完手续就能直接入住，相比很多一年两年后才能成交的期房，这些次新房有更大的诱惑力。”孙鹏告诉记者，特别是在很多房企出现交付困难，而且市区土地资源越来越紧缺的背景下，很多刚刚上市的次新房可以上市交易，自然为打算买房的业主提供了更好的选择。“只要价格合适，这样的房子特别好出手。”孙鹏告诉记者。

当然记者从各种统计数据中得知，在新政颁布的这一年，正是青岛楼市二手房交易量显著增加的一年，在新房市场出现“价”“量”齐跌的前提下，二手房却一直保持着相对稳定的成交量，可以说限售带来二手房房源质量的提高，是其中重要因素。

范围放宽

外来人员也能买房

除了为二手房提供优质房源，全域取消限购政策，也为很多当年不具备买房资格的外地人提供了方便。特别是青岛作为一个旅游城市和经济发展中心，吸引了大量的外来人口。取消限购政策后，外地购房者将有更多的自由购房选择。

在浮山后一房产中介门店，记者见到了刚刚办完购房手续的孔先生。他是今年5月份被从公司济南总部调来青岛，“我可能要在这里工作至少三年时间，一开始我想租房，但后来想想还是买房更划算。”孔先生告诉记者，“5月来青岛想租一套满足全家居住的套三房子，月租金接近4000元，一年差不多需要5万元，而且还要担心孩子入学问题，还有随时担心房东收回房子。”孔先生说，盘算一番，最终还是选择买一套房。“一方面我认为房价已经触底，与其用来给房东付房租，不如自己买房，将来即使不能留在青岛，出售之后也不会有太多损失。而且房贷利率一降再降，也可以提高资金的使用效率。”孔先生告诉记者。当然，孔先生的想法得以实施还得益于青岛楼市不限购的政策。“从去年开始，我们帮助十几位外地来青人员在青岛找到了‘家’，位置还都位于市区。目前周边很多房价较低的区域更适合刚需，同时对外地来青安家的年轻人具有更大的吸引力。”孙鹏告诉记者。

促销策略

新房市场内卷持续

青岛全面取消限售限购后，对二手房市场和外地购房者都产生了一定的推动作用，那对于普遍关注的新房市场有何影响？我们先来关注一组数据，根据卓易数据的统计显示，2024年8月份青岛新建商品房签约5685套，新房成交建面73．27万平方米，成交总价96．11亿元，其中成交套数、成交面积和成交金额，同比去年分别下降7．03％，4．94％、7．72％。另外，截至8月末，青岛新建商品房成交50521套，成交618．06万平方米，成交总价876．61亿元；同比去年分别下降27．71％、22．22％和25．35％。从数据上分析，在限购限售政策取消之后，目前的新房市场还是处于下行趋势。

其实早在去年9月份，限售限购政策刚刚取消，楼市曾经火热一阵，数据显示2023年9月，岛城新房成交17971套，环比上涨133．3％，同比上涨73％。其中，新建商品住宅成交10369套，环比上涨71．6％、同比上涨42．3％，成交面积约124．95万平方米。可以说限购限售被取消，释放了一部分的购买需求。但从整个市场来看，人们还有些信心不足，特别是“买涨不买跌”的心态一直左右着购房者，很多人还在观望，期待更好的政策出现。在持续观望下，开发商果然没让大家失望，送东西，赠车位，价格战……市场开启了疯狂内卷模式。而在这样的市场环境下，很多刚需用户再一次开启了“等一等”的模式。

记者评论

楼市松绑不是涨价手段

早些年，楼市还处于上行趋势时，楼市政策一旦松绑便意味着房价势必会大幅上涨。然而，这次限购限售全面放开却没有带来价格的大幅上升。对于这样的结果，早在去年就有业内人士提出，对于楼市不应有过多期待。按照这位业内人士的观点，限购限售这样的楼市调控手段，更多的是在楼市价格过快上涨的时候实施的调节手段，在当时的情形下，限购限售可以抑制炒房行为，防止房价过快上涨。一旦房价上涨的市场动力不足，限售限购的政策不仅没有必要，还会影响到楼市的正常交易。

所以，这次取消限购限售，并不意味着会拉高房价，更多的还是希望让楼市回归正常的市场模式。而就在去年，相关部门提出“好房子”的理念，鼓励房企提高房子的品质感，让老百姓不仅有房住还要住得好。从解除限购限售到“好房子”，其背后都是主管部门对于“房住不炒”理念的贯彻。对于打算买房或者换房的市民来说，今后买房时更多要关注房子的居住体验以及自己的实际居住需求。

市场观察

“分化”成为市场关键词

根据青岛锐理、青岛网上房地产网等机构发布的数据显示，2024年第38周，全市新建商品住宅成交量为632套，成交面积8．09万平方米，较前一周的701套和8．86万平方米相比，市场成交量已连续两周维持千套以内的低位运行。从各区市的成交情况来看，远郊区域成交量下跌明显，主城区呈现出分化状态。

据统计，有5个区市保持周环比上涨。其中，市北区成交83套，环比上涨36．07％；崂山区成交21套，环比上涨5％；城阳区成交172套，环比上涨57．8％；高新区成交34套，环比上涨9．68％；即墨区成交84套，环比上涨13．51％。此外，李沧区成交42套，环比下跌40％；西海岸新区成交114套，环比下跌19．15％；胶州市成交25套，环比下跌51．92％；平度市成交33套，环比下跌28．26％；莱西市成交23套，环比下跌75．53％；市南区上周呈现出零成交状态。

针对近期新房市场的成交情况，业内人士分析表示，“分化”成为近阶段的市场关键词，除了各区市之间存在较为明显的分化外，各个在售楼盘间也出现了一定程度的分化。特别是一些新开盘项目，凭借好环境、小户型等自身优势获得了购房者的关注。同时，不少开发商赶在“金九银十”或中秋假期期间积极推出优惠促销活动，在市场上取得了不错的业绩。

本版撰稿

观海新闻／青岛早报记者刘鹏

摄影

观海新闻／青岛早报记者林洪丛