[摘要] 近5年青岛全市两级法院共受理涉商品房买卖合同类纠纷23948件，审结24105件（含旧存），其中商品房预售合同纠纷占8成。
购房者在售楼处看房。（资料照片）
本报11月12日讯 开发商一房两卖，哪份合同有效？新房发现质量问题想要退房，需达到合同规定的根本违约条件……12日，青岛市中级人民法院举行新闻发布会，发布青岛中院商品房买卖合同纠纷审判白皮书和典型案例。记者了解到，近5年青岛全市两级法院共受理涉商品房买卖合同类纠纷23948件，审结24105件（含旧存），其中商品房预售合同纠纷占8成。
在过去的几十年中，我国房地产业经历了一次又一次的改革和发展。2016年房价迅速上涨，国家相继出台以“房住不炒”为核心的各种调控政策；同时近期的房地产市场面临较大冲击，导致商品房买卖合同纠纷类诉讼增加显著。
面对青岛市房地产业出现的新情况、新问题，青岛法院对案件事实清楚、权利义务关系明确的简单案件由速裁团队审理；对疑难复杂案件，由精审团队审理；将有代表性、典型性的案件，作为示范案件精细化审理，形成判例或调解方案，发挥示范案例引领作用，通过多元解纷机制带动案件高效化解；与住建部门就重大事项及时会商、一般事项常态联络，提升工作效能；就案件审理中遇到的热点问题及时发出司法建议、开展法律宣讲、发布典型案例等方式，促进房地产企业规范化经营，并为购房者更好维护自身合法权益提供法律指引。
本次发布的典型案例，涵盖合同的效力争议、预售许可、销售广告是否影响合同内容、付款和交房等主要合同义务的履行、合同解除条件及违约责任的确定等商品房买卖核心问题，通过对基本案情介绍、对核心问题提出解决建议，发挥司法裁判的规范和指导作用，引导房地产开发企业依法诚信经营，引导购房者提高风险防范意识，引导全市法院进一步提升商品房买卖合同纠纷审理水平，平等保护企业和消费者的合法权益，构建公平、透明、可预期的法治营商环境，更好地服务和保障经济社会发展大局。
商品房买卖纠纷部分典型案例
1温泉没入户开发商败诉
青岛某置业公司对外散发广告，销售宣传彩页中表示其开发建设的青岛市某小区地上一层房屋附带温泉入户。经查，该楼层房屋相较其他楼层同户型房屋价格高两千元左右。
陈某于2021年与该置业公司签订了商品房销售合同，购买了涉案小区地上一层房屋，2022年交房时，发现并无温泉入户，遂起诉该置业公司，要求退还部分房款，并要求该公司赔偿其相关损失。该置业公司抗辩称，其销售广告系委托案外人制作，且销售彩页在尾部注明：实际房屋以交付的实物为准，故其无义务交付附带温泉入户的房屋。
法院裁判：出卖人在商品房销售宣传彩页中对房屋配套设施的允诺和说明明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，视为要约邀请，该允诺及说明虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，买受人与之订立合同的行为应视为对该要约的承诺。出卖人应当按照合同的约定履行其义务。当事人违反的，应当承担违约责任。
2一房被数卖最终该归谁
买受人李某某与某房地产开发公司于2020年9月1日签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于本市的某小区房屋，约定2021年2月前交付该房屋。2021年2月，该房屋具备交付条件后，该公司又于当月就该房屋与王某某签订了商品房买卖合同并实际交付，但尚未办理产权登记。李某某起诉，一是要求确认某房地产开发公司与王某某签订的房屋买卖合同无效，二是要求判令某房地产开发公司履行与自己签订的房屋买卖合同，交付涉案房屋。庭审中，王某某亦要求履行自己与开发商所签合同。
法院裁判：该房地产公司与李某某签订的商品房买卖合同，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该房地产公司又与王某某另行签订商品房买卖合同，且已将涉案房屋交付给王某某，现无证据证明出卖人与王某某所签合同具备法律规定无效的情形，故李某某主张该合同无效，依据不足，不予支持。
在审判实践中，对于一房数卖，按照登记、占有、签订合同时间以及付款等履行合同的证据，确定数份买卖合同的权利保护顺位，对不能履行合同的买受人，可通过要求解除买卖合同、追究开发商违约责任的方式取得救济。
3质量出问题能不能退房
买受人桑某某与某房地产公司于2023年10月8日签订商品房买卖合同，购买该房地产公司开发的位于本市某小区的房屋。该房地产公司于2023年3月向买受人桑某某发出交房通知。在办理交接时，桑某某指出，涉案房屋卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等，拒绝收房。该房地产公司交房人员提出此依约属于维修的范畴，桑某某表示不同意，要求解除合同。双方争执不下，桑某某起诉到法院，要求解除合同、追究该房地产公司的违约责任。
法院裁判：本案的争议焦点在于，案涉房屋存在的质量问题是否达到了双方合同解除的条件。首先，案涉房屋经过竣工验收备案，形式上具备了双方合同约定的交付条件。其次，案涉房屋存在卫生间部分墙皮脱落、窗户密闭性不良等质量问题，属于双方合同约定的保修范围，尚未达到开发商存在根本违约的合同解除条件。故判决驳回桑某某的诉讼请求。
商品房买卖合同纠纷中，合同双方往往对哪些质量问题是可以解除合同的根本违约条件，哪些是属于保修范围的瑕疵履行条件进行约定，合同当事人均应依照诚实信用原则照约履行。实践中，部分购房消费者不顾合同约定的质量保修范围，动辄以房屋存在质量问题为由要求解除合同，其请求无法得到支持。
4办证逾了期算不算违约
山东某置业公司与刘某某签订商品房预售合同，约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内办理该商品房的不动产权证的，自买受人应当办理房屋所有权之日起至实际办理日止，出卖人按日向买受人支付总价款的万分之零点一赔付违约金。刘某某以逾期办理为由提起诉讼，要求该置业公司支付逾期办证违约金。山东某置业公司称案涉房产设定抵押，其涤除抵押需要一定时间，不存在不办证的故意，不应承担违约责任。
法院裁判：山东某置业公司在将该房屋出售给刘某某后，又将该房屋设定抵押，无证据证明刘某某对此知悉或同意。虽其积极还款，最后案涉房产上的抵押已经解除，但案涉房屋未在合同约定时间办理房屋所有权证书主要归责于山东某置业公司，故对于刘某某主张的逾期办理房屋不动产权属证书违约金，应予支持。法官提醒房地产开发企业要提高法律意识，树立契约精神，严格按照合同约定履行义务。
5迟交购房款要付违约金
2022年2月，王某与青岛某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王某以280万元的价格购买涉案商品房，王某于2022年3月28日前支付首付款100万元，其他款项王某于2022年5月28日前通过银行按揭贷款的方式支付，如因自身原因未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，王某应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，否则应承担违约责任。后来王某因自身原因导致未能通过银行按揭贷款审批，又拒绝以其他方式支付剩余购房款及违约金，青岛某开发公司诉至法院。
法院裁判：王某与青岛某开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，上述合同约定亦不存在合理限制购房者权利或者加重购房者责任的情形。购房者王某应按照合同约定履行自己的付款义务，故判令王某向青岛某开发公司支付剩余购房款，并承担相应的违约责任。
法官提醒购房者，在选择以按揭方式支付购房款时，应充分了解贷款政策以及自身信用情况，并充分评估自身的财务状况，避免因自身原因未能办理银行按揭贷款，而又无力以其他方式支付剩余购房款，陷入违约状况，造成自身损失。
观海新闻／青岛晚报／掌上青岛记者陈小川张正言通讯员何文婕朱本腾
