市场回顾:限购3年 阻挡了哪些区域房价上涨的脚步?

    编者按：回顾过去三年半，强硬的限购政策在青岛楼市产生了强大的效果：控制房价上涨、高端住宅明显被“限购令”束缚，销量每况愈下；与此同时，青岛楼市版图中的近郊板块开始展露头角，成交量与新房库存量一起日渐攀升。

    在政策的控制下，无论是中高端置业者，还是买房理财的投资客，亦或是想买一套低价养老房、度假房的普通购房者，都保持着谨慎的观望态度，开发商定价虚高的现象得到遏制。据调查，青岛不少传统区域的新盘定价与2011年限购政策出台前后相比并无二致，有的甚至出现房价下滑迹象。

中高端住宅乏人问津 开盘时摆出高姿态但上涨乏力

    “限购令”束缚的第一类项目就是青岛中高端住宅。有财力的人不能买或保持观望，没有经济条件的人只能“干瞪眼”。销量每况愈加的情况下，开发商只得按兵不动，多年维持同样的售价，不紧不慢地“卖一套赚一套”。

    市南浮山湾及崂山浮山前两大沿海区域是全市最“高端大气上档次”的地段，房价自然也是常人所不能及的，基本上都是总价在千万元以上的大户型海景豪宅，乏人问津。在2011年限购实施之前，这里的房价已经涨到了“天花板”，政策出台后三年左右的时间里一直维持在那个高度，虽没有跌，但也上涨乏力了。

    例如屹立在八大关东侧的万丽海景，2011年初南向住宅起价就已从此前的39000元/㎡攀升至41500元/㎡以上，今年7月的最新报价仍然是41500元/㎡。再如中铁青岛中心，2011年时开发商的心理价位是40000元/㎡，但为避开楼市寒冬季拖延至2012年开盘，最终定价37000元/㎡，如今仍然维持在原先价位。浮山前的海信天玺、天悦已经成为岛城天价豪宅的地标，早在2010-2011年就先后开盘面世，当时的定价高达45000-50000元/㎡，让普通购房者高呼“可望而不可即”。限购开始后，抑制了相当一部分购房需求，单月成交量很快跌至个位数，至今定价仍与三年前相差无几。

沿海豪宅定价三年没变化

    往北走，来到市北中央商务区，这里虽然不如沿海地段那般宜居，但也算得上是青岛楼市一处典型的中高端居住板块，受到改善型置业者及投资客的青睐。不过一方面，与市南崂山沿海类似，高房价阻挡了相当一部分购房者的脚步；另一方面，限购政策抑制了投资需求的进驻，使得市北CBD的房价没有继续前进，这几年表现十分稳定。

    市北CBD内销售三年以上的新盘非常少，住宅盘就更是凤毛麟角。华仁欧典商苑是其中之一，该楼盘在限购政策出台半年后开盘，当时均价18700元/㎡，三年后这里已经建成现房，同样的精装房，均价调整为17800元/㎡，不增反跌。还有中海紫御观邸，至今均价仍然在20000元/㎡，没有出现明显上涨。良辰美景系列应该是多数购房者十分熟悉的一个住宅项目，三期璟台在三年前均价14600元/㎡，卖完后立马收盘，再也没了动静，如今其附近的民建心邸首次开盘，均价14799元/㎡，没有太大变化。

近郊高库存“消化不良” 限购三年房价不涨反跌

    限购政策不仅阻拦了中高端客群及投资客，对渴望在房价低谷区域抄底买房的改善性刚需也产生了巨大影响。城阳、黄岛部分近郊板块出现房价“止涨”、库存量攀高的恶性循环现象。

近郊板块限购三年不涨反跌

    城阳西部的白沙湾板块和高新区分布着不少高层住宅房源，客群大部分是首次置业的“纯刚丝”，低价走量是唯一出路，否则销量堪忧。白沙湾下游的龙湖滟澜海岸曾是2011年“降价潮”的“先头部队”，最近该项目打出报广，叠墅单价7000元/㎡，几乎与高层价格持平。其北侧的卓越蔚蓝群岛是青岛销售多年的大体量楼盘之一，2011年定价8000元/㎡以上，进入“限购时代”后价格逐渐回调，基本上维持在“6字头”。高新区的世茂公园美地高层房源同样从“7字头”跌落至“5字头”，如今推出的高层住宅一口价53万，折合单价不足6000元/㎡。

    黄岛安子片区虽然拥有临近大海的天然优势，限购之下，看中居住条件想在此买房的外地置业者望而却步。西海岸当地刚需以及主城区购房者并不能完全消化数字惊人的住宅存量，因此“卖不上价”。与2011年桥隧通车前后的辉煌景象相比，安子片区及周边近两年来不得不放低姿态，以低价赚取成交量。

万达海公馆最新报广：首期入市均价6200元/㎡

    近日，安子码头的万达海公馆传出劲爆消息，即将开盘的住宅房源均价6200元/㎡，远低于周边项目售价。而三年前的开发区完全不是如此光景，遥想2011年7月桥隧通车后开发区千人看房车，当时走访的安子片区及周边项目皆推出的精装房，几乎个个售价过万，如今来看，这几个项目大多在售毛坯房，价格不再像以往那般高高在上。西海景苑、金泽儒家、海尔山海湾等定价均不超过9000元/㎡。

中心居住板块新房不愁卖 “低价盘”错过不再来

    一纸“限购令”挡住了豪宅继续漫天涨的道路，也挤出了新兴板块房价虚高的“泡沫”。但在几个热门居住板块里，首套房刚需置业者没有受到政策限制，开发商大批量推出的中小户型基本不愁卖，“供”与“求”两头火热。此外，重点项目也极大推动了区域发展。在此背景下，房价一往无前，涨势明显。

    李沧区就是一个典型的例子，东部的世园生态居住区春和景明、伟东幸福之城等昔日新盘售价都在7000元/㎡左右，如今这里的新房、二手房已经全线突破“万元线”大关，最近开盘加推的茉莉公馆均价在万元上下。中部李沧商圈的中海国际社区也从2011年开盘价9000元/㎡涨到如今的10400元/㎡，虽然涨幅不大，但价格确实一步一步稳稳地涨上来的，昔日的低价盘错过不再来。

    再说城阳，近郊板块萎靡不振，可中心城区展现出生机勃勃的“新城范儿”。万科玫瑰里、中冶圣乔维斯、御景尚都等好地段的新房、二手房住宅价格都已涨到万元以上，远非刚需一族所能企及。

    【后记】青岛贯彻“分类调控”思路 市场或将回归理性

    回顾过去，一声令下的限购政策无疑对青岛楼市产生了翻天覆地的影响，受到政策、区域规划以及意向客源特点的限制，不同区域之间的差距不断拉大，如今3年多过去了，“一刀切”不再适合当下市场。于是今年年初，国务院总理李克强在答记者问时明确表示：2014年房地产市场的调控思路敲定为“分类调控”。

    8月1日，青岛贯彻了这一思路，针对各区域现状，部分放开限购政策。一方面，解禁库存量高企的北岸新城、西岸新城，显然将更有利于这些地区聚集人口，吸引人才落户，加快企业入驻的速度，同时这些城区还是我市下一步城镇化的布局重点，解除限购，等于从政策上给它们松了绑。另一方面，主城区中小户型依然维持限购政策，保护了刚性需求的利益，他们的购房压力不会明显增加。

    因此从长远来看，类似限购这种以行政手段调控市场的行为或将十分少见。在“分类调控”的指引下，青岛楼市将回归理性，房价趋于平稳。而在此之前，部分地段仍在不断涌现低价盘，想要抄底的购房者可重点关注。（记者 王婷婷）

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