[摘要] 真正需要改善居住环境的置业群体对大户型的刚性需求只增不减，“刚改”群体应运而生。对于“刚改”群体，找到户型面积与房屋总价间的平衡很重要，在这一需求带动下，近郊的低总价改善房开始走俏。
2016年的青岛房地产市场，解除了“7090”的限制，迎来了全面的“二胎时代”，让2017楼市直接进入了改善型置业市场，如今大户型已经成为市场的绝对主力。第一季度结束，尽管楼市进入“调控期”，“限购”、“限贷”政策一定程度抬高了改善置业的门槛，但调控的目的是稳房价，遏制投资投机性购房，真正需要改善居住环境的置业群体对大户型的刚性需求只增不减。
于是乎“刚改”群体应运而生。对于“刚改”群体来说，买房过程中找到户型面积与房屋总价间的平衡很重要，在这一需求带动下，近郊的低总价改善型房源开始走俏。
置业者：同样的钱 近郊买套三主城区难买套二
陆先生最近跟记者分享了一个好消息：他终于要搬新家了，一个更大的房子，更准确的说是改善房。之前一家三口加上父母五个人挤在一个70来平的套二小户型里，年初才在城阳和李沧交界处买了一个125平的套三。陆先生告诉记者，由于房子实在是不够住了，但是预算有限，所以格外留意那些面积大、总价低的房源，位置稍微远一点没关系，只要能够改善居住空间即可。“这套房子总共花了150多万，当时这个钱在李沧中部或东李板块最多也就买了个套二。对于我们这种预算有限、但是又想改善居住条件的人来说，近郊低总价的大户型改善房是最优选择，我身边有好几个朋友和我有一样的换房打算，也在寻找那些低总价的大户型，位置远点没关系，住的宽敞才舒心”陆先生如是说。
像陆先生这种情况并不是个例，主城区高企的房价让越来越多的人选择近郊低总价的大户型。据了解，城阳，黄岛甚至即墨的低总价改善房源都很受青睐，这也顺应了当下“西进北上”的置业潮流。
西海岸新区、北岸新城大户型销量高
根据四月前两周青岛新房成交数据来看，黄岛和城阳稳居新房成交量的“第一梯队”，其中黄岛新房成交量周周破千套，两地的成交新房套均面积都在105㎡以上。此外，即墨、胶州的新房成交量也都要高于主城各区，成交的新建住宅套均面积均都在100㎡以上，足见大户型在西海岸和北岸城区的畅销。
在可购房源方面，城阳区新房选择较多。位于城阳与李沧交界处、由鑫江地产打造有鑫江桂花园、鑫江玫瑰园、鑫江水青花园等几个大项目，套三总价普遍在200万元以内。惜夏板块的银盛泰德郡别墅230万元起，泰晤士小镇主打洋房单价也在10000元/平以内。城阳中心板块的在售新盘单价目前在14000-15000元/平左右，青特赫府二期新建住宅全为120㎡以上，价格待定；万科玫瑰里的精装小高层均价18000元/平，万科桃花源同样也是精装房源，均价15000元/平。
黄岛目前的热点片区主要集中在灵山湾，以青岛东方影都为代表，均价14000元/平。在即墨，地铁11号线沿线周边新房格外受欢迎，但目前地铁沿线周边的新房较少，新建的别墅洋房项目大都聚集在市区范围，天泰蓝山叠墅总价在200万元内，海信千亩园别墅总价150万元起，这些都成了低总价改善房的代表。
业内：置业需求向近郊转移是大势所趋
根据统计，2016年青岛市出生11.84万人，其中二孩出生6.44万人，占比过半，进入2017年，二孩出生量继续走高，“二孩家庭”的大量增加无疑会催生更多的改善型置需求。业内人士认为，面对生育和置业的双重经济压力，价格会是多数“二孩家庭”在换房过程中首要考虑的因素。目前主城区房价已经全面越过“万元线”，不少居住板块已经跃居“2万元线”，比如曾经被誉为“刚需圣地”的李沧，就有不少高端新盘，或者房龄较新的二手房单价逼近“2万元线”或者超过2万元，不仅如此，主城区的新盘上市量不大，新房供应紧张，选择有限，置业需求向近郊转移是大势所趋。
房价是近郊楼市的显著优势，但交通、商业等配套方面往往差强人意。业内人士建议，置业者在选购近郊改善房时，除了了解户型、价格等因素外，还应尽可能对项目所在区域的交通、商业、教育等方面的规划有所了解，确保未来居住环境的全面改善。
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