[摘要] 今年楼市经历了多轮的政策变化,利率降低、首付减少、公积金提额,来刺激楼市的需求。在过去的这段时间青岛楼市表现如何?在接下来的年尾楼市又将如何发展?
2022年已近尾声,从往年来看,12月都是楼市最活跃的时间,购房者观望一年希望在年尾出手,各大房企也在年尾纷纷打折促销,以完成全年的销量。
今年楼市经历了多轮的政策变化,利率降低、首付减少、公积金提额,来刺激楼市的需求。在过去的这段时间青岛楼市表现如何?在接下来的年尾楼市又将如何发展?
下面,我们就从贷款利率、新房成交量、房价指数等多方面分析,未来楼市将如何变化。
11月LPR较去年已降低0.35个百分点
11月21日,央行网站公布,2022年11月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,与上月相同。这也是自8月份以来持续四个月维持不变。
近12个月LPR走势
从过去一年看,LPR在过去的12个月中保持着稳中下降的走势,今年的1月、5月、8月已经连续进行了三次降息,每次降息后维持3-4个月的周期。目前LPR自8月份以来已经维持了四个月的稳定,不排除在12月LPR会有新的变动。
LPR稳中有降,房贷利率也在持续走低。目前青岛首套房贷利率普遍在4.1%,二套房4.9%,这也是8月份LPR降低,房贷利率跟降后大部分银行执行利率。
在经济修复和稳地产的实际需求下,未来住房信贷政策有望进一步宽松。尤其是不久前支持房地产发展的“金融16条”提到,地方政策在全国政策基础上,可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限,这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间,12月青岛房贷利率下限的有望进一步下调。
据相关统计数据,11月全国已有多个二线、三线城市首套房贷利率“破3”。从目前青岛楼市来看,如果年底LPR没有继续降低,首套房贷利率维持4.1%的可能性较大。
房价今年首次二连降同比降低0.2%
在房价方面,国家统计局网站发布10月青岛商品住宅销售价格变动情况,上月青岛房价同比9月份降低0.2%,这是今年首次连续两个月下降,也是今年前10个月第四次下降。
1-10月青岛新房价格指数走势
在同比上,今年1-10月新房价格同比去年增长从3.7%一路降低至0.1%,这代表着去年新房价格持续增长的势头已经结束,今年房价整体呈现出平稳趋势,短时间内很难出现大的变动。
新房成交量偏低 11月仍难破万
从近期新房成交量来看,在今年第三次降息后,9月份青岛新房成交曾一度上涨至1.4万套,但随后10月份成交回落,仅成交8323套。
据交易中心数据,11月份前21天,青岛新房共成交5354套,预估11月最终成交量仍仅有8000套左右,处在较低水平。
近12个月青岛新房成交量
从成交走势上看,今年青岛新房成交量较高的月份为3月、6月、9月,分别是一、二、三季度的最后一个月。
在各房企往年销售计划上,每年的销售目标均按季度划分,在每个季度最后一个月往往出现打折冲量的情况,这也是3月、6月、9月新房成交量较高的原因之一。
今年最后的四季度,在经历了10月、11月的成交低迷后,12月兼具着四季度以及全年的销售任务的完成情况,因此有大概率新房市场将出现大量的折扣优惠,12月也有可能成为今年购房成本最低的1个月。
改善需求为主市北崂山关注度提升
据青岛新闻网房产统计,在11月青岛新房咨询量排名前三的区域为西海岸、崂山区以及城阳区,市北区和即墨区紧随其后。
11月青岛各区市新房热度占比
今年以来,虽然西海岸在成交量上多次被城阳区超过,跌落第一的宝座,但是基于庞大的新盘数量,在购房者咨询量上仍位居首位。
崂山区作为青岛的主要的改善区域,今年浮山后板块、张村河片区改造等都是楼市热点,楼盘咨询量也大幅提升,位居次席。城阳区则是目前主城区主要的刚需购房区域,新房成交量位居前列,热度也位居前三。
在上周新盘关注度排行榜上,市北区、李沧区和崂山区新盘霸榜,在前十位中占据九席。
上周青岛楼盘热度榜
今年下半年,市北区、李沧区和崂山区推出了不少新项目,例如浮山后青啤静澜山、世园会融海启城、市北CBD青岛润府等,都是市区核心地段,因此受到的关注度较高。
在位居前三的项目上,浮山后板块的青啤静澜山目前在售建面约119-192㎡套三、套四户型,带装修交付,整体均价35000元/㎡;午山旁海信松山居规划洋房和别墅,主力户型建面约160-268㎡,价格在31000-35000元/㎡之间;惜夏板块鑫江瑞府在售建面约205-220㎡联排别墅,均价约26000-28000元/㎡;建面约125-155㎡墅区洋房,均价约17500元/㎡。叠拼建面约165-190㎡,均价约20000-24000元/㎡。
从近期热盘榜单来看,目前楼市主要仍以改善购房需求为主,在经历了多次降息后,刚需购房需求仍未得到完全释放。在未来新的楼市刺激政策上,或许将向刚需倾斜,只有打开刚需购房需求,才能真正恢复楼市的信心。
