[摘要] 虽说“金九银十”是楼市的传统旺季，但是在各大开发商放量加推的同时，购房者的数量却在迅速减少。开盘售罄已经不再是常态，许多楼盘因为蓄客不理想，反而多次推迟了开盘的计划。
虽说“金九银十”是楼市的传统旺季，但是在各大开发商放量加推的同时，购房者的数量却在迅速减少。开盘售罄已经不再是常态，许多楼盘因为蓄客不理想，反而多次推迟了开盘的计划。随着中秋佳节的临近，许多开发商也推出了各种活动拉人气，不但有米、面、油、月饼等实惠大礼，有的还在营销中心搞起了BBQ烤羊腿给购房者享用。但与这些小优惠相比，还有不少开发商推出了重磅优惠——“认筹2万抵3万”、“认筹15万抵20万”、送地下室、送车位等，折算之后总体房价已经开始呈现下降趋势。
楼市观察
探访
置业顾问销售态度
自2018年年初，红岛片区的新房一直是购房者的关注热点，但目前这一情况正在发生转变。上周，羊毛滩某楼盘登记首日，到场人数出乎意料得少。“有人说有500多组，我觉得没那么乐观。我下午1时左右才走，感觉连200组都不到。”参与认筹的张先生说。记者采访多名购房者了解到，出现这一情况的主要原因是该楼盘性价比不高。该楼盘是高层住宅，公摊面积大，但与前不久加推的竞品小区价格却差不多。此外，市民孙先生告诉记者，许多刚需族经济实力只能负担200万元左右，但是该楼盘大量户型是170平方米和230平方米的大平层，最小的户型在设计上存在硬伤，这让很多人无奈舍弃。“当然，最主要的还是市场冷了，购房者少了，但是房子多了，所以大家有了比较和选择的余地。”孙先生说。
对于楼市的变化，许多购房者坦言，最大的感触来自于置业顾问的态度。“以前到了售楼处爱答不理，先问你有没有200万元，如果你说没有，立马转身走人，都不和你废话。现在一天几条短信的邀约，还到营销中心外面迎接。”市民陈先生感叹说。市民吴女士之前加了一名置业顾问的微信，5月份之前询问开盘信息、楼盘情况很少有回复，但是现在置业顾问不但有问必答，而且还时不时发送一些健康小知识和天气预报，经常和购房者套近乎。
准业主周末时间
“现在过周末，根本不用去商场，去开发商的营销中心就行。”市民华先生笑着说。他在上周末得到了城阳区某楼盘的邀请，参加了露天电影放映活动，从这次活动他看出开发商非常“贴心”。
在活动之前，开发商就请人先把场地进行灭蚊处理，然后摆上了爆米花机和饮料机，还准备了新鲜的水果，播放的电影也是经典大片。一个晚上下来，一家人玩得都非常开心。但是这种活动与胶州少海片区的活动比起来，还是稍逊一筹。“我们的开发商直接BBQ烧烤，上的是整条羊腿，真是下了血本。这一顿饭要是在餐馆吃，我怎么不得花费好几百元？”市民小孙兴奋地说。
除了现场的吃喝，看房者还可以拿。在城阳区某楼盘，购房者不但可以带着孩子去售楼处做蛋糕，而且只要带一名新客户到访，就可以获得精美月饼一盒。老师们在此时也受到了特别礼遇，只要出示教师证件，便可以获得100元的糕点兑换券。而且，现场还有整点抽奖，奖品有电动水壶、运动手表等。
辛安片区的开发商则是给购房者准备了米面油礼品，只要登记的看房者带着新客户到访，就能领取一张换购券。“我们家楼下的阿姨们都成了楼盘义务宣传员，知道我不买房子，也领着我去拿礼品。”市民王先生苦笑说。在探访楼盘时记者发现，各开发商对于老客户带新客户的鼓励力度尤其重视，除了米、面、油月饼等，还为年轻人准备了数码产品。
车位商铺储藏室
除了这些吃喝玩乐的活动，许多销售压力较大的开发商已经推出了“真金白银”的优惠活动。市民徐先生看中了胶州一个楼盘，精装房的开盘价为1.2万元/平方米左右，但实际成交价要低于这一价格。“所有的折扣算下来，大约只有1.1万元/平方米左右，而且我们是老带新客户，所以开发商还赠送了一个储藏室。”徐先生说。记者在调查中发现，赠送的储藏室正常的售价都在2万元/平方米左右。
此外，某知名开发商则是推出了连环优惠。在认筹价12300元/平方米的基础上，有一个两万认筹金抵三万的认筹优惠。在开盘的前一天，开发商又公布了一个优惠政策：一次性及分期付款客户，如期签约并付款，赠送车位一个。按揭贷款客户，如期签约并付款，车位给予2万元的优惠价。但即使如此，该开发商也并没有取得开盘售罄的效果，剩余的200多套房源无人问津。王沙路上的某楼盘，还没有开启认筹，就先公布了认筹的优惠：别墅优惠10万元，高层优惠5万元。如此促销力度也是上半年楼市少有的。
相比普通住宅，公寓的优惠力度更大。“独立产权，精装修，买住宅，送商铺”，在长江中路商圈，这样的宣传牌被开发商放置在醒目位置。记者拨打电话询问了解到，商家所谓的住宅其实是酒店式公寓，单价在1.4万元/平方米左右。因为该产品市场反应平平，所以商家加送商铺。不过，也有购房者表示，因为楼盘位置并不太好，不论是公寓还是商铺未来经营前景并不乐观。“商水商电再加上物业费，如果租金不高，这样的投资不划算。”市民陈先生说。
[行业分析]
加推放量直接导致“变天”
开发商销售策略发生转变，最根本的原因还是市场供需关系发生了转变。以高新区为例，从6月底开始，世茂、海尔、金茂、北科建、雨润等楼盘就加快了推盘的步伐，4000多套住宅入市大大缓解了片区内的购房难题。随后，羊毛滩板块的融创、新城两开发商也开始放量加推，市场也因此出现了分化。进入9月份之后，鲁商、世茂率先推出新房源，随后由融创代建的腾讯双创小镇也将推出住宅产品，包含了洋房和写字楼，而且加推数量有望达到600套左右。作为高新区的大盘，中欧国际城近期也有加推计划，加推量有望超过1000套。虽然因为楼市调控政策高新区仍然是青岛的价格“洼地”，但是记者在现场调查发现购房者人数已经有所减少。限价区域人气降低，周边区域的人气则更加稀少。
作为不限购的胶州，近期加推的楼盘同样不少。三木·家天下、奥林春天、天一仁和阅海大观、协信天骄观澜国际社区等都是放量推盘。整个金九银十期间，花样年、龙湖、荣盛、远洋等大开发商也都会推出新房源，面对这诸多选择，购房者也是慢慢冷静下来。“房子好买了，那我们也要认真比较一下，从中挑选出性价比最高的楼盘。”市民方先生说。
[置业提醒]
开发商所有赠送都应列入合同条款
在此，早报提醒购房者，虽然开发商优惠很诱人，但也不要草率出手。购房者购买期房时，应查看房地产开发企业是否取得《商品房预售许可证》，确认项目开盘销售时间；购买现房时，应查看开发企业是否取得《房地产初始登记证明》。对未取得《商品房预售许可证》或《房地产初始登记证明》的开发项目依法不得销售，不要购买或支付定金。对已取得《商品房预售许可证》或《房地产初始登记证明》的项目，购房者也不要急于和房地产开发企业签订商品房买卖合同和支付定金。
购房者要充分了解所购房屋是否已被销售、抵押等限制情况：如果查询到房屋已被销售 （青岛网上房地产显示该项目公示房源非绿色的信息），就不要购买；如果查询到《商品房预售许可证》备注栏显示该项目已办理土地使用权或在建工程抵押，购房者应查验房地产开发企业是否已取得抵押权人书面同意的销售证明，如已取得，方可购买。购房者要充分了解所购房屋性质、房屋价格及装修情况，配建车库、车位、储藏室的，充分了解其销售时间、价格及方式。为了避免不必要的纠纷，对于开发商给予的各种优惠，应该要求其全部落实如合同中。记者王寿林摄影报道
