[摘要] 随着行业进入无增长时代，以及各项金融政策的限制，各开发商对城市的布局和选择就变得尤为重要，在这其中，人口规模是评判城市房地产需求的最基础依据
随着行业进入无增长时代，以及各项金融政策的限制，各开发商对城市的布局和选择就变得尤为重要，在这其中，人口规模是评判城市房地产需求的最基础依据，流动人口规模亦是评判房地产“刚需”蓄水池大小的重要指标。
但在各城市不同的房价压力、工作机会、学籍管制等因素影响下，城市流动人口定居的门槛差异甚大，譬如在北京、上海、东莞等城市，选择回乡置业的年轻家庭并不鲜见，随迁子女也会选择回乡求学，与流动人口相关的购房需求也应当作进一步评判。
为此，我们选取常住或户籍人口位于全国前50的人口大市为样本，从中小学生人口统计指标切入，结合各城市常住、户籍人口指标，进一步对样本城市的人口吸引力进行分类评判，并藉此进一步分析各类城市在房地产市场方面的表现差异，提供相关结论以供参考。
01、“入学难”外来人口被迫向外迁徙
近年来，随着年轻人口向大中城市聚集，随迁子女“上学难”的问题也越发突出。大中城市的流动儿童往往难以在父母工作城市完成义务教育，相当一部分儿童需要返回家乡才能继续接受教育。跟随子女的教育需求转移，这些家庭的居住置业需求也随之迁徙。
以小学-初中人口比指标来看。在主要省市中，北京、广东、福建等外来人口较多的省份小学-初中人口占比明显高于全国平均水平，小学生人口明显偏多。出现这种现象的原因，主要是由于大中城市的中学学位更为紧张，且“中考”一般对户籍也有一定的要求，导致大部分外来儿童不能接受完整的义务教育而被迫返乡上学。
也有一些省市小学-初中人口比明显低于全国平均水平，如辽宁、上海、吉林和黑龙江。上海主要是由于学制问题，义务教育阶段学制为“5+4”，按传统的“6+3”估算应该是2.8左右，仅次于北京。辽宁、吉林和黑龙江则是由于近年来人口持续外流，特别是年轻家庭持续外迁，导致小学-初中人口比偏低。
图：2018年各省市小学-初中人口比
数据来源：中国统计年鉴2019
对比主要省市2013年和2018年小学-初中人口比水平，可以发现大部分省市近年来小学-初中人口比均在提升。
图：2013年和2018年各省市小学-初中人口比
数据来源：中国统计年鉴2019
结合近几年小学生、初中生人口规模变化来看，可以发现小学-初中人口比明显提升的北京、广州等省市虽然近年来小学生规模有所增加，但初中生规模却呈现出明显的下降趋势。特别是北京，北京小学-初中人口比的提升主要是由于初中生数量的快速下降。
之所以出现这种现象，主要是由于发达城市学位尤为紧张，如深圳2020年学位缺口依然保持在6万个左右，在“入学难”的影响下，这些城市的外来人口被迫向外迁徙。
图：2013年~2018年北京市小学和初中在校生规模变化
数据来源：中国统计年鉴2019
也有一些省份如吉林、江西、河北，2018年小学-中学人口比相较2013年出现了明显下滑。这些省份多为人口外流型省份，幼儿多随父母外迁，在外地可接受幼儿园、小学阶段的教育，但随着大城市学位越来越紧张、户籍限制中考等因素影响，这些流动儿童在中学阶段大多需要返回家乡才能上学。
02、京沪等7市超二成小学生读不到初中毕业
从各城市小学生流动情况来看，以2019年小学毕业人数减去2013年小学招生人数，成都、苏州、济南等城市小学生毕业数量均比入学时要高出1万人以上，这意味着在小学阶段，这些城市有大量的适龄儿童迁入。
而在北京、周口、南充、上海等城市，毕业生人数明显低于招生人数，其中2013年在北京入学的小学生最终仅有58%的比例能在北京完成小学阶段的教育，净流出的小学生规模高达十万以上。
图：典型城市2019年小学毕业生与2013年招生人数比例
数据来源：各省2019年统计年鉴
具体从城市分布来看，小学生净迁入的城市多属于经济发展比较好的二线城市，比如成都、苏州、济南、重庆、合肥等。近年来，这些二线城市经济保持快速发展，居民收入水平尽管较一线城市还有差距但要好于更多城市，同时“引人政策”的出台又为外来人口降低了落户门槛，子女教育需求也能通过此得到满足。因此，这些城市近年来吸引了大量的年轻家庭迁入。
而北京、周口、上海、驻马店等小学生净迁出的城市，年轻家庭流出的原因却有明显不同。对于北京、上海来说，这些城市安家求学门槛极高，再加上中学学位较小学更为紧张，外地户籍的儿童上中学更加困难，为了让孩子提前适应，有不少家庭会选择提前让孩子返回家乡接受教育；另一方面，也和北上产业转移有关，这些产业的劳动力人群对外迁徙，这些小学生也随父母一同迁徙，也进一步导致迁出的小学生规模明显较高。
对于周口、驻马店等三四线城市来说，这些城市一直都是人口净流出城市，年轻家庭一直在向外流出，近年来随着教育资源更好的二线城市放松户籍门槛，这些城市的人口流失速度也明显加快。
图：2015年~2019年周口市常住人口增量变化（万人）
数据来源：周口市统计公报
03、武汉、苏州“留人”能力仍有上升空间
综合小学生和初中生流入流出情况来看，仅郑州、合肥、济南等少数城市能够实现小学生、初中生的双双流入，大多数城市的中小学生本地毕业率都低于100%。特别是经济发达、外来人口众多的城市，如北京、上海、厦门、东莞等，在教育资源紧缺的影响下，大量的外地户籍中小学生被迫流出，本地中小学生毕业率明显偏低。
分能级城市来看。一线城市的小学生和初中生都是向外净流出的，其中北京中小学生外流现象最严重，小学生和初中生本地毕业率都在58%左右。在更为激烈的教育资源竞争和较高的安家落户门槛下，大量的外地户籍学生难以在一线城市完成义务阶段的教育。
二线城市则呈现出分化的趋势。一方面，对于厦门、宁波等外来人口众多、房价水平又比较高的城市，中小学生也均是净流出的趋势；而对于房价水平低、教育资源又比较优质的郑州、合肥等城市，中小学生则均是净流入的趋势。
值得关注是，也存在一些城市小学生净流入多但中学生却净流出的城市，典型如武汉、苏州，相比于增加的小学生规模，初中生却呈现出明显的流出趋势，这意味也有大量的年轻家庭在孩子初中阶段迁出，城市“留人”能力仍有一定的上升空间。
图：样本城市中二线城市小学和初中本地毕业率
数据来源：CRIC
三四线城市也呈现出分化的趋势：一方面，对于东莞、泉州等传统工业型城市，外来劳动力密集，但城市教育资源并未能跟上位，中小学生家庭也因此迁出，呈现双流出的趋势；同样，双流出的城市还有周口、南阳等经济欠发达的三四线，为了获得更好的就业机会，这些年轻家庭的主要劳动力外迁，中小学生也随父母向外迁徙。不过，也有一些城市出现“回籍求学”的现象，如阜阳、临沂，初中生净迁入比例明显高于其他城市。
04、西安抢得“人才大战”先机，房价领涨
基于产业经济水平、教育资源与求学门槛等差异，不同城市的留人能力各不相同，可以将城市分为四类：
第一类是经济相对发达、但求学门槛较高、学生却净流出的“人口虚增”型城市；第二类是经济比较发达、教育资源相对丰富的强二线“携子流入”型城市；第三类则是长久以来人口流出严重、但近些年却出现人口回流的阜阳、重庆等“人口回流”型城市；最后一类则是人口外流依然严重并逐步升级为“携子流出”的欠发达城市。四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。
单就一二线城市来看，小学生本地留存率和商品住宅成交面积增幅显著正相关，相关系数高达0.56。如中小学生留存率较高（113%）、学生明显回流的郑州，2018商品住宅成交规模较2015年增幅高达96%，居于典型城市首位，而厦门、东莞等中小学生流出比较多的城市，其商品住宅成交规模均出现回落，降幅均在40%以上。
图：典型一二线城市小学生本地留存率与商品住宅成交面积增幅相关性分析
数据来源：各城市统计局
小学生本地留存率越高，房价涨幅相应的也越大，典型如西安，由于在抢人大战中夺得先机，新增户籍人口居于前列，加之西安教育资源相对丰富，因此小学生本地留存率处于较高水平，高达1.05，在此助力之下，西安的房价涨幅也是一路领先，2019年其商品住宅价格较2016年上涨了55%，涨幅居于一二线城市之首。反之，小学生本地留存率较低的上海、天津等城市房价涨幅处于垫底位置。
图：不同类型城市2016-2019年商品住宅价格变动幅度
数据来源：国家统计局
就四类城市来看，“携子流入”这一类型的城市房价涨幅最大，西安为典型，除此之外，武汉、成都、长沙、郑州和青岛这类城市近些年经济发展较佳，城市综合实力比较强，人口流入量尤其年轻人口流入量较多，购房需求也有较强的支撑性，因此房价涨幅遥遥领先。
而房价涨幅较小的城市多是“人口虚增”型城市，即虽然整体人口呈现净流入趋势，但是小学生本地留存率并不高，潜在购房需求的增量空间不足，因而房价上涨的支撑性较弱。
理论上讲，“携子流出”型城市本身人口流失比较严重，小学生也呈现净迁出的趋势，应该房价上涨也比较小，但是由于这类城市多是三四线城市，房价基数较小，因此房价涨势也是比较突出的。
05、年轻家庭数量增长，带来更多中大户型需求
样本城市来看，小学生本地留存率较高、常住户籍人口比高的城市，面积在90-120平方米的产品成交份额也明显上涨。
典型如小学生本地留存率大于1，同时常住户籍比大于1的郑州、苏州、合肥等城市，90-120平方米的刚需中大户型产品的成交占比就较此前明显上涨。这是由于新增的年轻家庭多需要满足至少一家三口的居住需求，置业时比较偏好户型中等的住宅产品，因此这些城市在2019年中大户型产品的成交占比和之前相比有所上涨。
分类型城市来看，四类城市90-150平方米面积段的成交占比在近三年期间均是上涨的，90平方米以下的小户型产品市场份额均是下降的。其中，整体人口净流入、但小学生本地留存率较低的“人口虚增”型城市在刚需面积段90-120平方米的市场份额平均提升最多，近三年成交占比上涨了7个百分点。
究其原因，主要是因为这类城市多为房价较高的一二线城市，购买力受到极大制约，因此总价相对较低的90-120平方米的刚需段产品占比增幅最大；其次，成交占比增幅较大的则是“携子流入”型城市，除前文提到的郑州、苏州和合肥外，青岛、武汉等城市近三年成交占比也上涨了5个百分点以上。
表：不同类型城市2019年商品住宅成交面积结构较2016年变化
资料来源：CRIC
对比来看，学生的流动对“携子流入”型城市影响最为明显，特别是中大户型的市场份额变化最大。这类城市近三年中大户型住宅（即面积段在120-150平方米的住宅）成交占比更是大幅提升了11个百分点，成都、长沙、西安、青岛、烟台、武汉等城市近三年中大户型成交占比提升均超过10个百分点。
与小学生本地留存率大于1的“携子流入”类城市不同的是，厦门、深圳、北京、大连这类“人口虚增”型城市或是受经济产业环境衰退的影响，或受就学门槛较高的影响，或是房价水平较高的影响，120-150平方米中大户型产业占比变动较小，厦门、深圳两城甚至是负增长。
图：“人口虚增”型城市2019年120~150平方米住宅成交占比较2016年变化
资料来源：CRIC
研究发现，四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。整体来看，“携子流入”型城市无论是商品住宅成交规模变化，还是房价涨幅和成交结构变化方面，均表现比较突出。
相比之下，“携子流出”、“子女回流”、“人口虚增”型城市在成交规模、房价变动、成交结构方面表现均不及“携子流入”城市。
值得注意的是，“人口虚增”型城市虽然常住人口规模巨大，但是如果“子女求学”问题得不到解决，中青年人口也有外流的可能，因此商品房成交规模有可能会下滑。
此外，京、沪、深、鹭等城市房价水平也处于相对高位，购房压力也比较高，在购买力的制约之下，成交规模也会受到一定的影响。
