[摘要] 老旧小区改造一直是备受关注的民生热点，政府工作报告中提出，今年青岛计划改造老旧小区200个以上。改哪些，改什么，怎么改
老旧小区改造一直是备受关注的民生热点，政府工作报告中提出，今年青岛计划改造老旧小区200个以上。改哪些，改什么，怎么改，钱从哪来，青岛日前正式出台政策，老旧小区改造工作推进的路径更加清晰。
老旧小区改造分为“三个层次”
面对城市中为数不少的老旧小区，哪些可以纳入改造范围?《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》提到，纳入改造范围的城镇老旧小区是指2005年12月31日前在城市国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。改造内容则按照基础、完善、提升三类，对城镇老旧小区和周边区域进行丰富和提升。
其中“基础类”主要包括拆违拆临，改造安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤设施，进行建筑物修缮、管线规整(入地)、垃圾分类等;“完善类”主要包括完善社区和物业服务用房、公安警务用房、智能信包箱和文化、体育健身、无障碍、卫生健康、交通安全设施，实施建筑节能改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设等;“提升类”主要包括提升养老、托育、托幼、家政、商业以及智慧社区等服务功能。
制定城镇老旧小区改造“五年规划”
《实施意见》还理顺了具体实施阶段的各项环流程。其中提到，要按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，组织各区市完成城镇老旧小区的全面调查摸底，建立城镇老旧小区数据库。按照居民自愿、自下而上的原则，确定拟改造项目及时序，编制城镇老旧小区改造五年规划(2021-2025年)。
具体来看，实施过程主要分为计划申报、计划确定、项目实施、项目验收四个流程。《实施意见》提到，改造计划项目台账应将专营设施设备升级改造、节能保暖改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设、公共服务设施完善列为重点改造内容，并征求相关部门和单位意见。在同等条件下，优先对居民改造意愿强、参与积极性高、出资占比高的小区实施改造。
此外，还强调要强化长效管理。由街道办事处会同区市物业管理部门在征求居民意见的基础上对拟纳入改造的城镇老旧小区先予确定物业管理方式，推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业事务共商、协调联动的管理模式。改造后的老旧小区实行分类施策管理，建立健全城镇老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。
老旧小区改造离不开“资金共担”
“资金从哪里来”，这一直是老旧小区改造面临的现实问题。《实施意见》提到，各级财政在预算中统筹安排资金用于城镇老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。此外，鼓励政策性金融机构在依法合规、风险可控的前提下，加大对城镇老旧小区改造项目的金融服务力度，提供信贷资金支持。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，依法合规为城镇老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。
老旧小区改造不能只靠财政资金，要结合更多元的社会力量参与，组成多声部“合唱”。因此《实施意见》指出，要鼓励专营单位投资，城镇老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖(包括串联改并联)、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造;产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与城镇老旧小区改造同步设计、同步实施，并由专营单位负责后续的维护管理。对于养老、托育、托幼、停车、助餐、便利店、家政保洁等能够形成现金流的改造内容，则鼓励通过市场化方式，引入企业投资改造和运营。
与此同时，还要引导居民出资。鼓励居民通过申请房屋专项维修资金、提取住房公积金、银行信贷、捐资捐物等方式筹集改造资金，依法合规用于居民单元防盗门加装或更换、加装电梯、结合外墙节能改造更换密封窗、屋面防水、楼梯间公共设施更新、户内水电气暖设施等改造。在创新融资模式方面，通过“4+N”投融资模式，拓宽资金筹集渠道，即大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入以及结合实际探索的其他模式。此外，《实施意见》还针对老旧小区规划土地、产权、税费等方面的支持政策，进行了完善。
力争基本完成2000年12月31日前建成的城镇老旧小区改造
“此次发布的指导意见，是在今后一段时间内我市实施城镇老旧小区改造的指导性文件，进一步明确了我市老旧小区改造的实施范围、项目推进流程以及享受的支持政策等。”青岛市住房城乡建设局房地产事业发展中心副主任丁树更介绍，该文件还首次发布了青岛市老旧小区改造的具体内容清单。
青岛市老旧小区改造的“五年目标”得到明确——到“十四五”期末，力争基本完成2000年12月31日前建成的城镇老旧小区改造，按照急缓程度、结合财力状况推进2005年12月31日前建成的城镇老旧小区改造，改善居民住房条件，促进区域经济发展，提升基层治理能力。
