[摘要] 城市发展，规划先行，开年以来，青岛十四五规划的出炉再度引爆了楼市，关于主城区的话题更是成为了焦点中的焦点。
NO. 1|再造新青岛的国家级新区
城市发展，规划先行，开年以来，青岛十四五规划的出炉再度引爆了楼市，关于主城区的话题更是成为了焦点中的焦点。
不少关注西海岸的朋友因此万分不解，为何城阳晋升为主城区，贵为国家级新区的西海岸却和即墨胶州位列主城片区，即便只有一字之差，但总感觉差了不少。
其实大可不必，因为西海岸新肩负的是再造新青岛的重任，拥有自己的主城区和发展逻辑，这点在青岛十四五规划中也说的很明白，提出精致发展西海岸主城片区，打造青岛新百年发展的国际化城区。
同属主城片区的即墨和胶州，目标则是加快融入环湾都市区，定位上还是有明显区别的。
那么如今的西海岸到底有多强大呢？近期出炉的西海岸十四五规划就告诉了我们答案。
2020年西海岸GDP达到3721.68亿元，占全市比重30%，超过了主城区市南、市北、李沧、崂山的总和，比城阳、即墨、胶州加起来都要高。单列出来，在省内甚至都可以排到第七位。
人均GDP更是达到了3.5万美元，比不少发达国家还要高。工业总产值总量、地方财政一般预算收入、固定资产投资、货物进出口总额等关键经济指标统统位列青岛第一。
这样华丽的数据，是否就意味着西海岸遍地黄金呢？答案并非如何，西海岸的机会的确有，但是风险更是不少。
NO. 2｜西海岸的购房风险与机会
原因其实很简单，你要知道西海岸原本就是由青岛实力最强的县级市胶南市和GDP大户青岛开发区合并而成，面积高达2127平方公里，相当于“市南+市北+崂山+李沧+城阳”的两倍，比深圳市的面积还要大不少。
再耀眼的成绩，平均下来也就逊色不少，更何况最具含金量的两项数据，一般公共预算收入和常住人口，西海岸只占青岛总量的2成左右，距离再造新青岛的目标仍旧非常遥远。
那么如何规避西海岸的盛名之下风险呢，关键就在于要将西海岸划分为不同板块，具体版块具体分析，在西海岸十四五规划中，官方就给出了答案。
结合此前西海岸的土地利用规划，我们可以对各版块的现状和未来发展进行简单梳理。
唐岛湾片区仍旧是西海岸绝对中心，同时也是青岛十四五规划中三大总部片区之一，与浮山湾和金家岭并列，以商业商务居住为主，现在发展已经相对成熟，所以也没有什么新盘了。
唐岛湾片区往北依次是包含辛安、国际经济合作区和王台新城的自贸走廊，主打自贸区，但是由于大量工业区的存在，整体更新迭代改造的速度相对较慢，未来也是以产业发展为主。
海洋活力区就是原来的胶南城区，包括胶南新城、风河总部、西客站等板块，不管是拆迁改造也是后续供应的潜力都比较大，整体发展水平也明显低于唐岛湾片区。
董家口港区新城位置上已经快到日照了，以工业发展为主，现在城市建设还没怎么展开，除非你是当地产业人口，否则真的没有必要关注。
NO. 3｜最具潜力的灵山卫组团
三大片区中间，还有古镇口和灵山卫两大组团。
古镇口组团位于海洋活力区和董家口港区新城中间，分为东西两部分，东侧是大珠山海边的大学城，以大学园区和科研机构为主。西侧是张家楼，现在处于片区开发的初期，未来供应量巨大。
灵山卫组团即灵山湾片区，从区位、环境、配套等维度来看，无疑是西海岸最具潜力的板块。
中心的区位是灵山湾片区崛起的基础，由于灵山湾片区地处唐岛湾和海洋活力区两大成熟区域中间点，无论资源的导入和人口的流动都相对便利。
对于青岛主城区的购房者来说，灵山湾几乎也是跨过隧道后之后可以接受的最远距离，因此灵山湾片区也得以吸引最大范围的购房群体。
稀缺的山海资源是灵山湾片区晋升富人区的保障，好位置的地方有多，但是灵山湾背山面海的独特环境就少见了，由此也吸引了众多本地和外地高端改善群体。
优质的配套是灵山湾成为焦点的关键，如果仅仅是位置好、环境好、定位高端，那不免曲高和寡，只有优质的配套，才能吸引广大的购房群体，让片区更具人气。
从地铁、商圈、再到连续落地的名校。如今的灵山湾片区已经拥有了全方位的优质配套资源，由此也成为了整个青岛楼市最受关注的热点板块。
在开年以来，灵山湾片区的市场表现也格外突出，华润悦府3万多的定价引发热议，充分体现了灵山湾对高端客群的吸引力，网红楼盘影都学府连开连罄，以至于不少购房者为抢不到房子烦恼。
经过多年大规模开发，灵山湾已经进入了发展中后期，好位置的住宅用地已凤毛麟角，这也就决定了后期不会有天量的市场供应和惨烈的价格战，保证了片区价值和价格都将平稳上升。
直白说点就是，留给你的上车时间已经不多了…
