[摘要] “二手房指导价”到底是什么？在青岛房地产市场中，买卖二手房的价格到底谁说了算？让我们来听听岛城专业人士的看法。
上个月，国内多个城市升级调控力度。尤其是在二手房方面，“二手房指导价”一词频繁出现在各大媒体头条。从5月份开始，成都公布实行“二手房指导价”政策，到了七月份上海、西安跟进。而就在8月2日凌晨，东莞市发布地产市场调控政策，“发布二手房指导价”也成了二手房市场的重要调控手段。
日常生活中无论是买车还是买书，或者很多日用品，都会在外包装上标注“建议零售价”，如今二手房指导价是不是也有类似的作用？但如果真的是这样，那按照我们的日常经验来判断，它的实际作用将非常有限。“二手房指导价”到底是什么？在青岛房地产市场中，买卖二手房的价格到底谁说了算？让我们来听听岛城专业人士的看法。
二手房指导价到底是什么？
二手房指导价是不是等同于“建议零售价”，对于这样的理解，首先受到了专家的否定。“我们买车的时候都会有一个厂家指导价，但4S店在这基础上都会给你打折，折扣多少4S店就说了算。但现在‘二手房指导价’可没那么随意。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，从上海和东莞实行的二手房指导价政策来看，他们的价格可不仅仅是一个建议或者指导，“上海的政策里面有一句话是房管部门要对二手房进行价格核验，不通过价格核验的房源不允许挂牌。东莞的政策中也明确要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。”孙鹏经理解释说，通过这些条款不难看出，这些城市公布的二手房指导价多少带有一些强制性，也就是说价格远高于指导价的二手房可能根本无法在市场上出现。“这背后其实是这些城市楼市过热，政府为了鼓励地产市场良性发展出台的调控措施，目前青岛并没有类似的措施出台。”孙鹏经理告诉记者。
青岛会不会出台类似政策？
对于关注本地楼市走向的很多青岛市民，更关心的是本地会不会有类似的政策出台？“其实，青岛也有一个最低指导价。”采访中有业内人士告诉记者，不过这个价格的全称为“二手房最低过户指导价”，它其实是由税务部门制定的，主要是防止业主和购房者通过“阴阳合同”来偷逃税款的。“例如说一套二手房成交价明明是300万元，但买卖双方约定合同上只写150万元，剩下的钱私底下交易，如果按照这样的合同价格来缴税，就可以省下一半。最低过户指导价的意义就是防止类似情形出现，如果合同价格低于最低指导价就需要按照最低指导价来缴纳契税。”有房屋中介从业者告诉记者，不过这个“指导价”是明显低于市场价的，“市场价400万元的房子，最低过户指导价也就是300万元左右，而且只是在交税的时候才有强制效力。”
那类似于上海、西安的“二手房指导价”会不会在青岛出现呢？对于这个问题，青岛莹轩房产经纪人郑传营告诉记者，在她看来近期不太可能会出台类似政策。“现在看来出台这项政策的几个城市，都是去年下半年开始房价涨得特别快的城市。而青岛的二手房市场，受信贷影响，下半年销量明显放缓。”郑经理告诉记者，七月份他们已经明显感觉到市场的变化，门店7月的成交量不及6月份的一半。链家远洋风景店的孙鹏经理也表达了同样的观点，“目前二手房市场的定价都比较理性，下半年价格趋势也呈现出稳中有降的趋势。”从市场走势来看，相关部门出台更严格的调控措施的力度并不大，但有的专家认为，二手房指导价目的还是在于建立健康的二手房定价机制，未来本地是否跟进，并不好做预测。
买卖二手房定价靠市场
没有政府的指导价，那如果想要卖二手房到底该怎么要价？记者在采访中发现，市场调节还是二手房定价的主要途径。
卖家喜欢定高价
“昨天就有这么一个卖家，50多平方米的顶楼非要卖120万元，类似的三楼才卖105万元。”在莹轩房产，经纪人郑传营提起卖家定的价格忍不住摇头。“现在卖二手房，房东都会去网上看看价格，然后再加点钱。”这样定价似乎没什么问题，但实际上，很多卖家看网上的报价都喜欢找条件最好的最高报价做参考。至于为什么还要再加点钱，有过买房经历的赵先生告诉记者：“一方面是想争取一些讨价还价的余地，另一方面总觉得自己的房子是最好的，自然要比别人的定价高一些。”有中介机构的数据显示，最初报价往往会比最终成交价高1％—3％。当然还有一种极端条件，就是卖房人对于未来市场的预期较高。“2018年市场最疯狂的时候，有的房东会每天都涨价，而且那时候完全是卖方市场，价格由卖方说了算，签合同的时候我们都会让买方多交定金。目的就是提高卖家的违约成本，不然第二天卖家就涨价，双倍赔偿定金对卖家都划算。”郑传营回忆说道。
市场调节最终定价
卖房时都想卖个好价钱，但如何让二手房的价格保持在合理的区间内？孙鹏经理告诉记者，如果让大家都意识到“房住不炒”这个理念，市场就会慢慢调节价格。鉴于岛城二手房市场较为平稳，前面提到的赵先生，自己卖房最初定价是在邻居卖房的成交价基础上加了10万元，但在中介门店挂牌后一个月内，只来了一个看房的客户。因为着急凑钱买新房，他只能主动让价，最终的成交价比邻居还要低5万。“眼下二手房市场大多数都是置换的业主，他们着急卖掉旧房买新房，与此同时市场中也不缺二手房房源，价格高了没人看房，卖家自然就会调低价格。”郑传营告诉记者，他们的客户大多会是从最初较高的心理预期，到最后无奈接受，几乎都要经历这样一个过程。
虽然没有政府强制性的指导价，但实际上市场有自己一套行之有效的调节手段。而且很多人并不了解，很多大的二手房网站都会有一套针对价格的评价机制。“链家系统会对房源进行评分，其中就有对比价格这一项，系统综合大数据得出附近的成交价与卖家出价进行对比，如果价格过高就会被判定为出售意愿不强，通俗点说就是不着急卖，这样的房子我们在网站推介排序就会靠后，自然会影响到点击量。”孙鹏告诉记者。
合理定价快速出手的关键
对于卖家来说，总想把房子卖个高价，但在专业人士看来，就算不着急出手，最好也要定个合理的价格。“我们最长的一套房子是在我们这里挂了三年，就是因为业主定了个不太靠谱的价格，最开始是不着急出手，怕价格定低了吃亏。但实际情况是周围的同房型的房价已经从三年前历史最高位450多万元跌到了现在的370多万元。房主想多卖钱，但现在至少亏了80万元。”在采访过程中，有房产经纪人给记者举出了这样极端的例子，眼下二手房市场已经进入买方市场，合理的定价才能保证合适的收益。另外，二手房买卖中，卖方还经常以“装修好”“风景好”等条件来提高价格。其实，这样的条件对学区房来说，可能是优势，毕竟着急入住，拎包入住才是最理想状态。而在一些刚需购房者看来，总价低才是他们最看重的，认清房屋属性，合理定价，才能保证房子卖个好价钱。
