[摘要] 随着24个省市加码房地产调控，房地产金融监管不断被强化，“三道红线”试点企业拿地销售比限定40％等规定，倒逼房企降杠杆。
中房网讯 2021年三季度，在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下，调控自主权下沉到各城市层面，根据市场实际变化情况，有针对性地局部放松或者加码调控政策措施，更好地落实“三稳”调控目标。
随着24个省市加码房地产调控，房地产金融监管不断被强化，“三道红线”试点企业拿地销售比限定40％等规定，倒逼房企降杠杆。
24省市调控加码，9城出台二手房参考价
2021年三季度，24个省市加码房地产调控，政策内容主要涉及限购、限贷、限价、限售、增值税费、二手房参考价等。
具体城市来看，惠州、衢州、银川落地限购，上海、杭州等升级限购。比如房价涨幅较为明显的银川，宁夏户籍家庭在银川市辖区限购2套住房，非宁夏户籍家庭在银川市辖区限购1套住房。杭州、东莞等收紧社保购房条件，落户杭州未满5年的，需在购房前2年内连续缴纳24个月社保方可购买1套住房，非杭州户籍需在购房前4年内缴满48个月社保方可购房。
上海、银川升级限贷，内蒙古、贵州收紧公积金信贷。上海二手房贷款金额执行“三价就低”原则，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。上海上调房贷利率，首套房、二套房贷款利率由4．65％、5．25％分别提高到5％、5．7％。
芜湖、海口、三亚升级限价，同一项目价格备案后1年内不再调整。此外，合肥将实行住宅项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价，并合理确定楼层价差，积极稳控房价。
值得注意的是，上海、广州、东莞等9城建立二手房参考价发布机制，引导二手房理性交易，维稳房价预期。其中，上海政策力度最为严苛，将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
18城调整集中供地规则，稳地价同时倒逼房企降杠杆
自8月份以来，针对首轮集中供地出现的热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题，包括北上广深在内的18个城市相继发布了第二批住宅用地集中出让公告，土拍规则较首批均有所调整。
具体来看，主要涉及三方面：第一，加强竞买人资质、购地资金来源管理；第二，下调最高限价，溢价率降至15％；第三，达到最高限价后，竞价方式调整。
在稳地价的同时，倒逼房企降杠杆。7月底，被纳入“三道红线”试点的重点房企被要求买地金额不得超年度销售额40％，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
克而瑞研究中心认为，该规定将投资与销售挂钩，是对房企融资“三道红线”的重要补充，同时也为集中供地政策打补丁。
部分压力城市开始“限跌”、“托市”
三季度，全国房地产市场持续降温，部分压力城市出现大范围的降价潮。作为首个“限跌令”城市，岳阳多个楼盘价格“跳水”，降价幅度多达3000元／平方米。
出于稳房价、稳预期的需要，岳阳、昆明等6城相继落地“限跌令”。其中，岳阳、江阴明文规定禁止大幅降价，昆明、唐山、沈阳、株洲采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。
此外，唐山、江阴等热点城市也发布“限跌令”，市场热度出现了180度转折，其中唐山最为典型，2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”。
除限跌之外，长春、珠海等5城在财税层面出台支持性政策，缓解房地产市场下行压力。其中长春发布购房补贴，肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。
整体来看，考虑到本轮行业调控态度坚决，克而瑞研究中心预计，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的政策主基调，房地产金融政策仍将全面趋紧的局面不会实质转变。尽管部分城市局部放松政策，并不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更难以扭转全国房地产市场持续降温的大趋势。
来源：克而瑞研究中心、丁祖昱评楼市，中房网综合整理
