[摘要] 2021年，房地产市场在调控政策的影响下，呈现了一定程度的波动。目前，房地产金融政策的变化立足于“防风险”的思路，而“房住不炒”的指导思想也将在很长一段时间内持续。
作者：尹中立国家金融与发展实验室高级研究员
2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热状态到下半年快速降温的转变，这其中既有房地产调控政策作用的结果，也与部分房地产龙头企业出现债务危机对市场造成冲击有关。
房地产市场的中长期趋势与经济基本面有关，短期趋势则由宏观政策决定。
2021年，房地产市场在调控政策的影响下，呈现了一定程度的波动。目前，房地产金融政策的变化立足于“防风险”的思路，而“房住不炒”的指导思想也将在很长一段时间内持续。
我们认为，2022年中国的房地产调控政策将出现微调，房地产市场最坏的阶段可能已经过去，但难再次出现V型反转。
回顾过去20多年房地产市场运行特点，宏观调控政策与房地产市场之间存在明显的相关性。房地产市场在一定程度上充当着宏观调控的工具。
当前，房地产行业的金融政策逻辑已经出现变化。我国宏观政策显然早已“不再把房地产市场作为短期刺激经济的手段”，这与我国当前所处的人口增长、经济发展阶段有关。
首先，我国居民的人均居住面积在稳步增长，居住质量也在不断提高。早在2016年，全国居民人均住房建筑面积就达到40．8平方米。其次，我国常住人口城镇化率首次超过60％，城镇化已接近尾声。再次，我国人口老龄化进程明显加快，2030年前后将迎来老龄化高峰期。第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口已达2．64亿。预计“十四五”时期这一数字将突破3亿，我国将从轻度老龄化进入中度老龄化阶段。
从房地产政策操作层面来看，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部2020年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则，这为房地产开发企业的持续扩张行为设置了财务边界。因此，房地产开发企业要想重新回到过去肆意扩张的时代，显然是一个低概率事件了。（中新经纬APP）
