[摘要] 城市分化越来越严重，对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的25个核心一二三线城市。
2021年，22个重点城市采取“双集中”供地对企业投拓带来了前所未有挑战，房企投资博弈性增加，短期资金池深度成为企业增储的重要砝码。2021年，也是近五年来企业面临生存危机、资金危机最大的一年，融资收紧、企业爆雷带来信用危机，不断“撕裂”房企资金的缺口。
集中供地叠加企业资金危机，导致2021年房企投资始终保持审慎的态度，全年百强拿地销售比仅为0．29，创近五年新低。
“上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不投资”是2021年房企投资真实的缩影。以第一次集中供地为转折点，全年呈现“先扬后抑”的走势。二季度在首轮集中供地规模房企“抢跑”策略的带动下，企业投资积极，TOP50房企单月投资力度在6月达到高峰，但随之而来的爆雷与资金短缺，导致四季度投资跌入谷底，二三轮中鲜有规模房企、品牌房企出手拿地，“暂停拿地求生存”成为大多数企业共识。
展望2022年，谨慎投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件，但仍需要一定的传导时间，预计投资力度需要3－6个月的修复期。在策略上，城市分化越来越严重，对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的25个核心一二三线城市。
销售30强占据七成新增货值
2021年，新增货值百强门槛为214．4亿元，同比微降3％，新增土地价值、新增土地建面的百强门槛分别为83亿元和152．8万平方米，其中金额同比上升13％，建面则降20％。
头部房企新增投资放缓，但在全行业面临资金压力、投资收缩的大背景下，新增货值的集中度依然维持高位，十强房企新增货值占百强的35％，11－20强房企新增货值占百强的20％，也就是说，百强新增货值有一半以上被20强房企独占，剩余80强房企仅能分食45％，强者恒强的格局依然没有改变。
图：2021年销售百强各梯队新增货值集中度
数据来源：企业公告、CRIC
从拿地销售比变化可窥见今年房企谨慎的投资态度。
2021年百强房企拿地销售比仅为0．25，较去年下降0．12，与2017年的高峰相比则降幅超过50％，并创下近五年新低。
由于大部分规模房企投资仍聚焦一二线，且22个核心城市采取了“双集中供地”，因此百强房企的投资积极性与双集中供地的节奏紧密相关。以往年末的拿地高峰并未出现，可见在当前的政策、市场环境下，房企受制于供应端和资金端的压力，投资风格偏谨慎；另一方面，年末各房企都加大销售力度，因此整体拿地销售比进一步降低。
而从销售50强房企单月投资力度的变化来看，全年呈现“先扬后抑”的走势。
2017年－2021年百强房企拿地销售比走势
数据来源：企业公告、CRIC
超六成房企拿地金额同比下降
纵观2021年百强房企投资表现，由于集中供地带来的资金压力，以及融资持续收缩、市场下行等因素共同作用，有超过六成的百强房企拿地金额同比下降，近三成房企同比降幅高达50％。在整体表现低迷之下，仍有部分房企2021年投资保持相对积极、稳健的态势，主要以国企为主。
集中供地中，企业投资表现也大相径庭：首轮集中供地中区域深耕型房企、规模房企均表现较为积极，而第二轮、第三轮集中供地中不少民企“隐身”，国企和地方平台公司成为拿地的主要力量。
一方面，2021年房企的融资现金流急剧收缩，“无钱拿地”；另一方面，第二轮集中供地中各城市对拿地自有资金的审核加强，拿地门槛大幅提升。
根据CRIC统计，百强房企在首轮集中供地中，拿地金额超过9200亿元，而在第二轮集中供地中，拿地金额骤减至3400亿元左右，降幅高达63％。
按企业类型来看，民企的降幅最大，第二轮较首轮投资金额下降达83％，第三轮则下降近30％。国企央企第二轮拿地金额较第一轮下降42％，第三轮则继续较二轮下降41％。随着融资、土拍政策持续趋紧，民企受影响程度远比国企央企更加严重。
图：百强房企三轮集中供地拿地金额变化情况（按企业类型，单位：亿）
数据来源：企业公告、CRIC监测
在集中供地的影响下，2021年一二线城市吸收了七成百强房企的投资额，较2020年提升接近10个百分点，房企现金流整体收紧的情况下，核心城市、优质地块的拿地优先级进一步提升，且由于集中供地对资金短期占有量高，不少房企为保证在集中供地拿地，放弃了部分三四线城市拿地的机会。
进入拿地金额TOP20的城市中，有15个是集中供地的试点城市，温州、佛山、金华、绍兴和东莞也进入拿地金额20强城市，未来城市间的市场分化也将更为明显。
2022年二轮土拍或迎来窗口期
尽管年末部分政策出台给了市场筑底的信心，但从当前企业的销售以及融资情况来看，依旧面临较大的困难，销售、回款、偿债是首要任务。所以短期市场触底反弹的基础并不牢靠，预计投资力度的修复仍需要经过3－6个月的调整期，谨慎的态度仍是未来投资的主旋律。
当前投资谨慎一方面是源自企业资金链出了问题，部分房企为了断臂求生，势必会出让部分项目或地块，2022年有了更多收并购的机会。收并购依旧是企业继续保持增长的源动力之一，尤其是优质的现金流项目，符合目前企业发展需求，未来“大鱼吃大鱼”的情况将变得更加频繁。
另一方面，投资谨慎一定程度受到了双集中供地的影响，政策收紧叠加集中出让，考验房企现金流的同时，也极大程度限制了企业拿地策略。
2022年，集中供地的22个核心城市仍应是房企关注的重点。在三稳的预期下，未来各城地价仍有下调空间，一旦2022年首轮集中供地热度低迷，或会出现在第二轮集中供地中下调地价的情况，叠加市场回暖与资金宽松的预期，明年第二轮集中供地或是房企补货的窗口期。
在地块的选择上，高价拿地需要严格把控风险，战略性投资的比例同样需要缩减，未来拿地应该关注地块的盈利情况，严格把控项目资金回笼周期和利润率，对于资金回笼周期＞1年、利润率＜5％地块大部分房企都需要避而远之。短期而言，适度的快周转仍是房企所必需的能力，对于当前行业正在经历的“寒冬”阶段，轻资产、快周转仍然是第一选择。
评判城市前景需“软硬”结合
城市选择上，核心一二线仍是首选，需求充足、人口基数大、经济、房地产基本面突出使得这些城市潜力巨大。
对于三四线城市的投资，从今年“集中供地带来的挤压效应，再到下半年与集中供地一损俱损”的走势看，大部分普通三四线投资价值并不高，企业更应该保持谨慎的态势，需求透支、购买力不足是这些城市潜在的巨大风险。而城市群内的核心三四线，在政策、产业、人口、经济等强支撑之下，仍可以看高一线。
值得注意的是，随着行业从白金时代走到青铜时代，规模即将步入无增长阶段，城市间的分化也会愈演愈烈，在城市选择和判断上需要更加精准。除了城市经济增长、房地产发展中基建、需求、人口、库存等“硬指标”外，也需要考虑“城市管控、新经济、外籍人口入驻、文化演艺”等软指标。
综合对比来看，在分化的大背景下，企业应长期聚焦25个核心城市。即长三角的上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州。粤港澳大湾区的深圳、广州、佛山、珠海、东莞。京津冀：北京、天津。成渝城市群的成都、重庆。长江中游城市群的武汉、长沙，以及西安、郑州、青岛、济南、厦门等。
表：评判城市未来发展前景指标体系
硬实力指标
软实力指标
总结
对于多数房企而言，资金压力犹如悬顶之剑，投资谨慎的预期难以大幅扭转，投资力度的恢复仍需3－6个月的修复期，2022年第二轮集中供地或是企业拿地窗口期，但企业间分化会持续，投资主力将仍以国企、央企为主，大部分民企仍应保持谨慎的态势，在分化的大背景下，企业应长期聚焦核心城市，以支撑高质量发展。
