[摘要] 本轮新政涉及调整限购区域、购房条件以及支持改善性住房需求。
6月3日，从零点开始，青岛连发5条楼市新政，从调整限购区域、购房条件以及支持改善性住房需求三大方面，全面调整楼市政策，这也意味着，在完成阶段性历史使命后，执行了四年之久的青岛“418楼市政策”正式谢幕。6月新发布楼市政策对青岛房地产市场会产生怎样的影响？业内普遍认为整体上会利好楼市，短期来看，对提振市场信心、刺激楼市消费以及市民心理预期都有积极作用；从长远看，对楼市利好效果有多少，仍需时间以及市场的验证。
楼市三方面松绑
6月青岛新发布楼市政策共分三步走。
一是调整住房限购区域范围。住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。这一调整有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。
二是优化非本市户籍居民家庭购房条件。为吸引外地居民特别是各类人才来青安居乐业，增强城市竞争力，同时继续抑制投资炒房，非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房，但将购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
三是支持改善性住房需求。在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。这一举措有利于中心城区的改善性需求不因限购而阻碍，满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求。同时可以引导释放二手房源，增加市场供给，刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地，成交几率增加，市场活力将进一步增强。
市场面临诸多挑战
据记者调查了解，自去年下半年以来，楼市进入新一轮发展周期，市场整体压力较大，房地产形势并不乐观，据锐理数据统计，今年1月1日－4月24日，青岛新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36．5％，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56．7％。今年5月份，在公积金新政、房贷利率下调等新政策刺激之下，市场环比有增幅，但同比去年依然下滑，据青岛网上房地产数据统计显示，5月份青岛新房住宅成交约9252套，同比去年减少21．07％；成交面积约为114．24万平方米，同比去年减少16．05％。
本报楼市观察员分析认为，目前楼市低迷的主要原因，第一是客户消费意愿降低，受外部不利因素影响，部分客户收入的不稳定性增加，对意向购房客户的置业信心产生了较大影响；第二是政策利好兑现存在滞后性，今年包括青岛在内的多个城市，对于楼市调控政策进行了不同力度的宽松，但是力度有限，从根本上逆转市场效果不大；第三是客户期待更大的优惠力度，当前市场上“特价房”“抵账房”“团购房”等优惠政策频出，客户担心自己买在高点，也就因此推迟了置业计划。
“以小换大”刺激刚改
本报楼市观察员分析认为，此次青岛新发布政策会提振市场，尤其是第二条新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房”，甚至将会带来一定规模的改善潮。目前青岛楼市新政的力度，还有进一步提升的空间，从深层次上说，本次主城区并没有完全放开，“仅仅放开一个街道远远不够”。若是市北李沧等区域全面放开限购，利好影响将更有力度，甚至可以立竿见影。
本报楼市观察员认为，此次楼市新政是有针对性有考量的，严格遵循“房住不炒”。青岛主城区的楼市情况相对较好，去化压力也小，据不完全统计，主要流速担当的市北和李沧区的商品住宅去化周期只有13个月。市内主城四区（市南、市北、李沧、崂山）入手门槛高，房价高，因此，目前市内四区还是要限购，如果全面放松，可能会导致市场升温，价格会走高，影响市场健康。而西海岸、城阳和高新区的商品住宅去化周期都20个月以上，去化压力相对较大。
影响几何需数字说话
据不完全统计，从全国各地区商品房销售数据来看，虽然大部分城市环比有一定回升，但同比仍有接近30％－40％的下跌，目前楼市改善程度有限。而房企目前对销售额的期待，也均有所回缩。据统计，截至目前，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，且不同企业之间的目标设定也表现出分化，除了少数企业目标略有提升之外，大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降。据统计，青岛诸多房地产企业的实际业绩完成情况，仍不及预期，年内销售去化压力很大，全年仍会有一定数量的房企出现业绩规模负增长。
针对目前市场上“迅速回温”的数据，本报楼市观察员认为，政策传导到真实的市场，至少一个月或三个月，到时再看具体的市场反馈。近期看，对提振市场信心、刺激楼市消费以及市民心理预期都有积极作用，据记者从多个房地产企业营销负责人了解的情况来看，目前新政更多的效果体现在提高下单信心，缩短意向客户成交周期，此外，部分楼盘的到访量也有显著增多。
总体上看，行业内对本次青岛新发布楼市政策的利好效果充满期待，长远看，对青岛楼市影响到底几何，仍需时间以及市场的验证。同时也不排除政策在后期持续加码的可能。
