[摘要] 从政策层面来看，二手房是这波政策的最大受益者。
市场回温二手房你买不买？二手房挂牌量和成交量在稳步上升。观海新闻／青岛早报记者薛雅方摄
自5月份以来，青岛楼市政策频出，最先打头阵的是公积金政策，解除了房龄和公积金贷款年限挂钩；紧接着限购政策，提出“卖一买一”的政策；而就在本周限售“松绑”，新房从取得《不动产权证书》满5年变为网签备案满5年即可上市交易。“几乎每次调整最先受益的都是二手房市场。”采访中，有房产中介告诉记者，从政策层面来看，二手房是这波政策的最大受益者。
的确，从目前的市场表现来看，二手房的挂牌量和成交量都在稳步上升。这对于着急买房的普通购房者来说，眼下问题只有一个，二手房到底值不值得买？其实，在很多人心目中，购房的首选一般都是新房，房子和小区的设施新，设计理念更合理。当然，也有人把二手房当做自己买房的首选。本期周刊记者采访了三位已经入手二手房或正在选二手房的购房者，听听他们的购房理由。
故事❶买得放心所见即所得
小邹2018年在李村购买了自己的第一套房子，“那是套新房，刚买的时候周围还什么都没有，天天盼着周边快点发展起来。”可真等到了周围大规模建设开发的时候，问题来了。“南边盖起了一栋三十多层的写字楼，距离我家不到一百米，光线完全被挡住。”如今小邹家的二宝即将诞生，他有了换房的需求，而这一次他说会重点考虑二手房。“二手房周边建设情况比较稳定，也就是所见即所得，这样会买得放心。”
除此之外，小邹告诉记者，他所说的“所见即所得”还有另外一层意思，“最早我们小区号称专业物业，刚刚入住的时候服务的确很完善，例如小区保安都是清一色的年轻人，但住着住着情况就变了。一年以后，保安都换成了六七十岁的老年人。”在小邹看来，很多人抱怨二手房物业跟不上，但好处是你买房时就能看到房子未来十几年后的样子。
故事❷买得便宜能省真金白银
“我买二手房道理很简单，就是图个便宜。”说这话的是刚刚换了套二手房的赵先生。赵先生说自己当年买第一套房子的时候就是二手房，“当时在错埠岭附近，我买的房子与马路对面的新房单价差了一万多元，一套房子就相差80多万元。”当年，赵先生刚来青岛发展，手头没那么多钱，选二手房更多的是无奈之举，但却成为最经济的安家方式。
眼下事业渐有起色，赵先生想改善一下居住环境。在选房的过程中，他还是看好了一套二手房。“为考虑孩子上学，便打算在浮山后附近选房。浮山后周边新房单价差不多3．3万元以上，而同样距离一百米，交房才六年的二手房，最便宜的只要2．9万元，当然小区景观、停车设施等也比较完善。”若按照130平方米的房子计算，总价相差超过50万元。赵先生还给记者算了一笔账：“新房都是期房，得两年以后交房，再算上装修需要三年以后入住。我的老房子已经卖掉，这三年我得租房，房租加起来又是超过10万元。如果直接选择二手房，省下的可都是‘真金白银’。”
故事❸买得多样选择范围宽泛
宋女士的父母是首批入住浮山后的居民，如今轮到自己买房，宋女士说她还是习惯住在这里。最初宋女士和父母都是铁了心地要买新房，但周边楼盘项目并不多。“要么是采光的问题，要么是价格的原因，还有的就是位置不称心。”宋女士说，一些新楼盘和自己心中完美的房子总有那么一点差距。最终，还是父母建议看一下二手房，没想到一下子就打开了“新世界”的大门。“什么复式、平层、山景房、地铁房，我看了不下三四十套房子，感觉整个浮山后的房子我都可以选。而且很多次新房，除了曾经有人住过，其实和新房的差别并不大。”在宋女士看来，新房周边的商业、交通和学校配套都是待建或待定的，但二手房却不一样，在商业、交通和学校等方面的问题都已经“尘埃落定”。“特别像浮山后这样已经发展了几十年的区域，地铁、商场、学校、医院等配套全部具备，未来发展只会越来越完善。”
分析：限售“松绑”价格不会明显下跌
说完了买二手房的理由，再来看看二手房的市场表现。在一系列政策的刺激之下，二手房的交易量开始逐步走高。青岛链家商圈经理赵加强告诉记者，从市场整体情况来看，今年上半年房源供应量充足，同时在各方政策加持下，自5月份开始，每周的成交量逐渐回升，青岛整体二手房市场也呈现出稳中有升的状态。买卖双方心理也出现了一些变化。尤其是各项利好政策出台后，很多购房者也停止观望，开始着手看房选房。“从我们店的线上咨询量和到访客户量数据来看，6月份较此前同期上涨约30％。大多数业主对市场预期有好转，诚心出售、合理报价的业主越来越多了。”
至于未来价格的走势，房地产中介人员给出的判断是平稳为主。很多购房者认为，青岛把限售年限从取得《不动产权证书》满5年变为网签备案满5年即可上市交易，短期内会有大量二手房上市，会对二手房价造成一定的压力。针对这一问题，有房产中介人员告诉记者，从供求关系来说，似乎存在这样的可能，而且从市场表现来看，这几天挂牌量的确明显上升。但有一点需要注意的，刚刚符合以及即将符合出售条件的这批二手房大多数是2017年、2018年购入的，那个时候岛城楼市正是最热闹的时期，房价高位运行，房东的购房成本较高，所以挂牌价格也相对较高，所以反应在房价上并不一定会出现明显下跌的局面。
建议：房龄十年内“准新房”是最好选择
价格便宜且配套成熟，二手房的优势显而易见，但也存在一定的问题。例如有不少二手房，由于建成时间比较久了，在居住环境方面是比较差的。因为以前的商品房小区，并没有特别注重社区环境的设计打造，绿化少得可怜，小区里没有多少休闲空间。尤其是没有合理地规划停车位，没有地下停车场和人车分流的设计，由此也导致小孩在社区内玩耍时会存在潜在危险。这些二手房的价格虽然会低很多，但是以一时的低价买来的却是几十年的烦恼。
在专业房产经纪人看来，房龄在十年以内的“准新房”是最好选择。“小区设计理念和现在的新房相差不大，设施也正处于‘壮年期’。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，最近正是购买这样准新房的好时机。限售政策变成了网签后5年，这样算下来，很多交房三四年的准新房可能会集中入市。和很多房龄较老的房子相比，这应该是最值得购买的二手房。
链接：二手房该怎么选？
和新房相比，二手房房源选择更多，地段、配套、交通、房龄、户型……我们到底该怎么选？当然，如果预算够充裕，“全都要”自然是最合适的。但如果需要取舍，可以先从自己的优先需求来考虑。如果你是单身或者刚结婚，是否靠近工作区或地铁站，是否有方便娱乐的配套商圈最重要；如果你已经步入中年，就需要考虑婚育问题，教育是必须要关注的配套；如果是老年人买房，需要注重健康生活，舒适的活动空间和便利的就医条件就显得格外重要。除此之外，还要考虑小区和房子本身的条件。如果小区环境可以由周边配套弥补，比如附近有公园，就不必过多在意小区的绿化和空地面积。物业和房龄则相对重要，物业关系到居住体验的好坏，房龄则影响房子的流动性。
至于具体房源的选择，应尽量选择房龄较短，户型方方正正，空间利用率更大，居住体验更好的。朝向尽量朝南，不仅采光好，还能冬暖夏凉。因为二手房有“所见即所得”的优势，建议购房者早晚都去现场考察一下。早上去感受早高峰的通勤状况和房子的采光情况，晚上去感受小区的安全性和周边的噪声问题。
买二手房最关键的一步就是选择靠谱的中介，毕竟和新房存在停工烂尾的风险一样，在二手房交易过程中也可能存在各种交易陷阱，一不留心就会“房钱两空”。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
