[摘要] 浮山后学区房备受改善购房者的偏爱，市南中西部片区以二手房存量市场为主吸引刚需。
10月29日,浮山后金地华章营销中心,市民在了解项目信息。李鹏飞摄
今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-145平方米面积段成交约占总成交的67%,新建商品房成交金额前10名的单盘,有8个项目均来自主城区,销冠王被浮山后楼盘摘得。而让浮山后片区真正“出圈”的,还是近两年迎来高光时刻、热度直逼传统热门学区的优质教育资源。
浮山后片区
总价400万元起步 昔日刚需区变身改善区
对学区的重新定义是浮山后片区从刚需聚集地蝶变为改善首选的催化剂。
东起海尔路、西至福州路、南起银川路、北至308国道和株洲路,总占地面积约12平方公里的浮山新区2000年正式迎来开发建设。随后鲁信长春花园、海尔东城国际等一批新小区入驻,湖光、曙光、春光等山色系列小区开启建设,吸引了大批城市白领和新中产人群。浮山后的小学随之迅速崛起,在大批70、80后刚需“新住民”和众多学校的互相推动中迅速发展。
1999年富源路小学和福州路小学建成,2000年青岛同安路小学启用,2001年青岛桦川路小学和青岛六十五中落成开学,2003年宁安路小学招生……一系列新校的建成和招生,让浮山后逐渐有了学区房的概念。到了2010年,作为当年青岛市义务教育阶段占地面积最大、建筑面积最多、政府投入最高、设施最先进的公办全日制初级中学——青岛第二实验初中落户浮山新区。2010年前后新开盘的小区如鲁信含章花园、青建依山半岛和同德花园等小区的房价已经普遍超过万元。
中高端楼盘的集聚、优质生源扎堆以及教育政策的支持助力,共同促成了浮山后新晋优质学区的崛起。如今,遍地开花的优质教育资源让房价早已过万的浮山后楼盘备受改善购房者的偏爱。总体上看浮山后购房成本已经仅次于市南区和崂山区沿海,高于市北区CBD以及新都心片区。即便如此,浮山后楼盘去化速度也快于市内大部分区域。
据卓易数据统计,今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-120平方米面积段成交最多,其次是120-145平方米,两个面积段加起来合计约67%。青岛市场改善群体占比逐渐增大,持续向改善市场靠拢。从成交金额前10名商品房项目来看,主城区走出独立行情的产品均为高端项目,总体呈现大面积段、高单价、高总价的特点,销冠王被浮山后项目摘得。
记者从贝壳找房了解到,对比市南中西部片区这一岛城最知名的传统名校聚集区,近期成交的浮山后房源主要以新房为主。新房户型大多为110平方米以上,总价在400万元以上,在售新房楼盘主要以金地华章、大云谷金茂府、国泰华府、青啤静澜山四个项目为主。从目前在售楼盘价格看,金地华章目前均价35000元左右,大云谷金茂府均价40000元左右,国泰华府项目为毛坯销售,售价略低约为33000元,前不久刚开盘的青啤静澜山均价则为35000元左右。
传统学区
总价100万元起步 主打小户型高房龄刚需
市南中西部片区是岛城最知名的传统名校聚集区,分为西、中、东三大片区。其中,市南中片是青岛学区的制高点。
“目前,青岛市实验小学、太平路小学、大学路小学、文登路小学4所小学的学区房最低买入价是200万元左右,德县路小学、莱芜一路小学2所小学的学区房最低买入价是100万元左右,最小户型在20平方米左右。因房龄原因,这种最低价的房子一般不能贷款。”贝壳找房工作人员告诉记者,市南中西部片区成交则以二手房存量市场为主,目前青岛市实验小学,附近多为30-50平方米的小户型“老龄”房,对口小区有平原路房源、江苏路小区等,均价在6万元/平方米左右。大学路小学周边二手房房源较多,均价在5.5万元/平方米左右,对口小区有龙江路小区、龙华路小区、书香家园等。太平路小学片区目前房源报价5.5-5.8万元/平方米,房源户型面积多在40-90平方米。文登路小学周边二手房价格在5-5.5万元/平方米左右,对口小区有文登路小区、金口二路小区、福山路小区等,户型面积多为50-120平方米左右的多层房源。嘉峪关小学周边二手房价格大概在6万元左右,目前在售的二手房源不多。“学区房单价较其它二手房高,但由于其面积小、总价低、需求度高,保值性不错。”
记者了解到,由于岛城新房市场限购部分区域解除,使得不少客户从二手房市场吸引到新房市场,这对二手房市场成交有一定的影响。但从传统学区二手房的成交数据来看,自带优质教育资源光环的优质二手房由于刚需的追捧却走出一波独立行情。新政对于“多孩家庭”购房政策的倾斜,也促使不少人的换房计划被提上日程,想要“卖一买一”的客群正在增加,“金九银十”二手房市场上80-90平方米的套二、90-110平方米的套三房源都有所增加,这些都开始成为目前二手房的成交热点。
业内人士建议：抓住年底购房机会
业内人士建议,优质教育资源的普及无疑将为楼市加持巨大红利,而现在政策端放开,新房市场也处在强销期,再加上距离今年“年终大考”仅剩2个月时间,各房企也将抓住年末时机以不同形式的特价房冲刺销售回笼资金,政策、配套、供求三端发力,对于改善型置业者而言,眼下购房也许是个好机会。
对希望通过二手房实现优质教育资源的购房者来说,目前二手房市场上的活跃客群主要以改善为主,其中许多房东本身就是想要“卖一买一”的改善客群,售房诚意十足,价格一般都十分公道,有些还能接受议价。总体来看就是目前市场上高性价比房源较多,有意在今年岁末抄底淘房的刚需客户,不妨重点关注年末时段市场变化,多走走看看,多多对比,会有很大机会淘到适合自己且价格公道的好房子。
