[摘要] 老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作,也是实施城市更新行动的重要内容。新时代十年,全国累计开工改造老旧小区16.3万个,惠及居民超2800万户。
习近平总书记在党的二十大报告中强调,“实施城市更新行动,加强城市基础设施建设,打造宜居、韧性、智慧城市”“采取更多惠民生、暖民心举措,着力解决好人民群众急难愁盼问题”。
老旧小区改造是提升老百姓获得感的重要工作,也是实施城市更新行动的重要内容。新时代十年,全国累计开工改造老旧小区16.3万个,惠及居民超2800万户。各地在改造中,规整和更新改造水电气热信等老旧管线18.5万公里,增设养老、托育等各类社区服务设施3.6万个。
从墙皮脱落、环境杂乱、设施缺乏,到立面翻新、绿化提升、服务优化,老旧小区如何补齐短板、换上新颜?又将有哪些新举措惠民生、暖民心?记者进行了采访。
技术赋能——“面子新”“里子实”,老旧小区有了全新模样
“以前最怕雨季,我们这里经常被淹,积水最深超过1米。加上雨污没有分流,一到下雨污水漫上来,臭气熏天。”在湖南岳阳市淌丘湾小区居住了20年的朱桂英感慨,小区经过管网改造后,小雨不湿鞋、大雨不内涝,“雨天出门再也不用发愁了!”
管网失修、积水内涝,是不少老旧小区群众的急难愁盼问题。如何因地制宜应用技术设备,既让“面子新”又让“里子实”,对改造工程提出了考验。针对淌丘湾小区在排水方面存在的短板,结合前期走访调研,项目团队制定了一套改造方案——
修管网,雨污分流。“淌丘湾小区是上世纪90年代初修建的,大部分管道没有检查井,无法定期检修和清掏,堵塞物较多。另外,常年失修、车辆碾压等因素导致管道不均匀沉降、流水不畅,雨季容易返污水、粪便。”中国建筑二局岳阳淌丘湾渍水点整治工程技术负责人赵立聪介绍,建设者将藏在小区地下的管道一分为二,确保暴雨期间有足够口径的管道排放雨水,不与生活污水混杂。
建泵站,畅通经脉。项目团队修建了一座一体化排涝提升泵站,当水位达到感应器设定的高度时,泵桶启动运转,提高汛期积水抽排的效率。3个泵桶同时运转时,每秒可以抽排1300升积水,相当于10多台波轮洗衣机一次洗衣的用水量。
巧检修,省时高效。改造管道只是起点,后续的检修维护同样重要。在小区的一处地下管道入口,工作人员将一辆类似遥控汽车的装置放下井,通过操纵平板电脑就能无死角查看管道画面,相当于一次“CT检查”;一旦发现破损,可以借助修复机器人,采用紫外光固化照射技术,让高分子修复材料在管道内迅速成型,穿上一层“新衣”。
“以前管道修复常把路面挖得千疮百孔,既影响市民出行,下井人员还面临气体中毒等风险。如今借助管道非开挖智能检测修复技术,比过去节省约80%的工期,降低三四成的成本。”赵立聪对比道。
补齐老旧小区积水内涝短板,除了提升外排能力,“内蓄”循环利用也是一种有效手段。在江苏无锡市蠡湖街道的震泽新村小区,一个个彩色的花箱颇为吸睛。“有些楼栋空间较为狭窄、无法接入市政雨水管网,这种箱体可以储存多余的雨水,沉淀净化后用于灌溉和道路清洗,景观效果也好。”中国建筑一局项目经理王俊源介绍,项目团队还在局部地势低洼处设置雨水花园、下沉式绿地,将原有的植草砖停车位改造为透水混凝土停车位,最大限度实现雨水的积存、渗透和再利用。
老旧小区改造涉及多项内容、多种技术,积水内涝改造之外,还有屋面耐久性改善、外围护结构节能改造、无障碍全龄化设施安装等等。当前,一些地方正组织编写实用指导手册,分享具体的改造经验和技术。今年6月,江苏印发的《城镇老旧小区改造适宜推广应用技术手册(试行)》,就整合了适老社区、儿童友好型社区等理念,提出基础设施改造和公共空间优化等技术体系,从技术简介、技术应用和相关规范等方面,逐个提出技术要点,提供“菜单式”改造清单。
居民共商——“改什么”“怎么改”,改造过程汇聚民意民智
老旧小区改造涉及千头万绪。如何充分汇聚民意民智,实现共建共治共享?
平坦干净的柏油路、生机盎然的绿化带、整齐划一的停车位……走进湖北黄石市西塞山区牧羊湖小区,67岁的居民李庆华正坐在诗画长廊下休息:“过去没有规划停车位,儿子每次来看我,都得‘见缝插针’找地方停车。现在小区整齐宽敞多了,停车也不发愁。”
牧羊湖小区有19栋楼,大多建于上世纪六七十年代。这个人口密集的老小区于2020年启动更新改造。“改造前‘问需于民’、改造中‘问计于民’、改造后‘问效于民’,鼓励居民参与方案制定、工程进度监督。”西塞山区城乡建设局局长商子涵介绍。
先看“改什么”。翻开改造征询意见本,居民反映的问题一一记录在案,其中小区停车乱、充电难的意见尤为集中:“车辆横七竖八停在小区里面,路都走不开”“要考虑电动车充电难题,一些居民从楼上拉飞线给电动车充电,安全隐患很大”。
再看“怎么改”。牧羊湖小区成立院落自治委员会,由退休党员、居民代表组成,在街道和社区的组织下召开居民议事会,将施工设计方案和效果图进行公示,广泛征集意见。比如,有居民提出“一些楼栋老年人多,没有车也不开车,建车位有什么好处?”经过多轮投票、反复商议,最终决定根据每栋楼的实际需求,确定停车位的建设数量。停车需求少的楼栋,剩余空间可根据居民意愿建成石椅石凳、绿化带等。同时,新建两个电动车停车棚,添置充电桩。停车费用方面,每月收费60元,主要用于小区设施维护等日常开支。
方案确定了,停车位和充电桩的建设空间从哪挖潜?“拆除小区私搭乱建的菜园、杂物间,能腾出不少地方,但由于牵涉到一些居民的利益,很难推动。”牧羊湖社区副主任王光文介绍,社区党员干部和居民志愿者逐户上门做工作:“违建拆除,消防隐患少了”“小区环境变好,房子也升值”……最终,小区30多处违建全部拆除,新增设近百个停车位、20多个充电桩。
“变‘自上而下’的政府推动为‘自下而上’的群众主动参与,决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享,有力助推老旧小区改造工作。”商子涵深有感触。
资金多元——“优服务”“可持续”,探索社会力量参与机制
老旧小区改造,不仅要完善“硬设施”、满足居民生活需求,还得优化“软服务”、提升居民生活品质。然而,想要丰富养老、托育、助餐等社区服务供给,光靠政府资金显然难以持续,还需社会资本“加柴添薪”。针对不少改造项目小而散、收益不高、回报低的困境,如何调动社会力量的参与积极性?记者走进北京市石景山区鲁谷街道六合园南社区西院一探究竟。
午餐时间将近,宫保鸡丁、卤味鸭脖、西红柿炒鸡蛋、青菜豆腐……六合园南社区的社区食堂热气腾腾、香味扑鼻。74岁的居民孙阿姨正在挑选合口的饭菜:“种类很丰富,三荤两素一汤花了18元。价格不算贵,关键不用自己买菜烧饭,方便又省心。”
在六合园南社区,像孙阿姨这样60岁以上的居民,占比超过30%。“食堂既为老年人提供用餐便利,早上5点半开始供应的小笼包、紫米粥、糖油饼等早餐也受到年轻上班族的欢迎,平均日流量能达到约200人次。”社区食堂负责人秦群来说。
2020年,六合园南社区开始老旧小区改造,引入社会资本愿景集团参与。改造过程中,小区增设了社区食堂、老年会客厅、屋顶花园、立体车库等便民设施。“饭后约上几个老伙伴,去花园晒晒太阳、唠唠家常,老年会客厅定期提供义诊、理疗等服务,这日子过得多舒心。”之前原本打算搬走的孙阿姨,决定留下来。
提供这些“锦上添花”的设施和服务,赢得了居民认可。但改造的钱从哪儿来,如何实现可持续运营?
“六合园南社区西院只有4栋楼、630户居民,单个项目改造难以统筹考虑。鲁谷街道牵头将周边3个社区7个小院一起打包、统筹招标,形成连片规模效应。我们在改造后可以通过停车管理收费、低效空间租金等收入,算长远账实现微利可持续。”愿景集团六合园南社区项目改造负责人刘雨夕介绍。
如今,不少地方正积极探索相应机制,破解老旧小区改造资金主要靠政府补助、社会力量进入困难等问题。例如,河北石家庄市组织停车设施建设单位与金融机构对接申请贷款,由银行向建设单位提供基于停车设施产权、使用权、收费权的抵押或质押融资,解决市场主体融资难题;山东枣庄市通过税收优惠、调增容积率盘活闲置资源等措施,吸引社会力量投资。
去年底,住房和城乡建设部等有关部门印发通知,鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,在不新增地方政府隐性债务的前提下,吸引培育各类专业机构等社会力量,全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式,充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点,通过项目后续长期运营收入平衡改造投入,实现可持续。
“十四五”时期,我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造任务。“接下来将创新金融支持方式,落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策,加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制,让人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。”住房和城乡建设部相关司局负责人说。
