[摘要] 2022年从中央到地方都频繁释放积极信号,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,房地产市场预期持续改善。
中房网讯(苏晓/文)2022年即将过去,回望这一年,房地产行业又走过了非比寻常的一年:商品房销售规模大幅下降、楼市“断供风波”涌现、房企债务危机频现等等。
为了稳定楼市,2022年从中央到地方都频繁释放积极信号,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,房地产市场预期持续改善。
中房网通过对这一年房地产行业所发生的热点回顾梳理,总结出这些关键词,与大家回顾即将走过的2022。
低迷
回顾2022全年房地产市场表现,整体可以用“低迷”来形容。
国家统计局数据显示,1-11月份商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%;商品房销售额118648亿元,下降26.6%,楼市基本面整体仍较为虚弱。而从各月份表现来看,除6月交易量较高外,即使是9、10月这样的旺季,楼市成交情况也不佳。
楼市表现如此,土地市场也难独善其身。
2022年,整体土地成交规模显著下降,多数城市供地计划完成率偏低。从目前已完成集中供地城市的成交金额来看,22城累计揽金1.77万亿元,相较于2021全年的2.66万亿元下降超3成,少成交了近9000亿元。
同时,值得注意的是,由于土地市场的低迷表现,2021年开始的“两集中”供地模式,2022年也迎来了灵活调整,多个城市不再严格执行全年三次集中供地。上海、杭州、无锡、苏州、南京、武汉、长沙等城陆续开展了第四批、第五批集中供地,而此前部分自发跟进“集中供地”的城市也已逐步恢复常态化供地。
收缩
2022年初,万科董事局主席郁亮直言,房地产行业已进入“黑铁时代”,万科也将进行一盘棋建设、开发业务萎缩下的组织适配、优化薪酬体系等调整。
不只是万科,包括华润、碧桂园、融创、旭辉、龙湖、中南置地、世茂、宝龙地产、建业集团、祥生、阳光城等众多房企在年内都进行了组织架构调整,不少房企还进行了多轮调整,而组织架构的调整方向更多是合并与裁撤,精简总部职能部门,区域人员则下沉至项目。
同时,部分房企多元化业务也在进行缩减。近些年,商业、酒店、长租公寓、大健康……这些多元化业务是不少房企积极尝试布局的方向,它们被誉为“业绩第二增长曲线”,但在2022年房企“自身难保”的情况下,多数房企选择砍掉多元化业务,聚焦主业。如万科、融创中国、旭辉控股、中南建设、中梁控股都曾公开表示“聚焦主业”,保持企业安全稳健发展。
更值得注意的是,房企不仅精简组织架构,收缩战略业务,连投资意愿也在不断收缩。克而瑞数据显示,11月,TOP50房企有接近9成没有拿地,而2022年前11月来看,投资“暂停”的房企超过30家,单月销售50强房企拿地金额不足200亿元,同环比分别下降53%和68%,创下近三年新低,对比2021年以来投资金额高点时,更是大幅下降了97%。
节衣缩食,如今已成了房企的真实写照。
流动性危机
2022年楼市整体下行,房企销售也难言乐观。克而瑞数据显示,2022年前11个月,百强房企销售操盘金额为57894.7亿元,同比下降42.6%。
与此同时,房企销售目标完成情况也不甚理想。据中房网监测,1-11月份16家房企销售目标完成率均值仅达到七成,与2021年同期超过八成的销售目标完成率均值相比,有较大差距。
销售整体处于触底阶段,房企的债务压力也不断增大。2022年以来,包括融创、绿地、正荣地产、禹洲集团、阳光城、佳兆业、花样年、华夏幸福、泰禾集团、旭辉、龙光等至少40家房企发生债务违约。尽管目前房地产“三支箭”正在加速落地,但政策总体会更多偏向未有债务违约、经营安全性较好的优质房企,涉及到的出险房企仍占少数。所以对于大部分房企来说,流动性压力依然不减。
而另据相关数据,2023年境内地产债到期偿还量为3583亿元,共计424只,中资美元地产债到期金额为580亿美元,共计210只。其中,明年1月份与4月份为中资美元地产债偿债高峰,单月到期金额分别为98亿美元、78亿美元。
由此可见,未来房企流动性压力依然面临着巨大挑战。
维稳
2022年伊始,三四线城市率先出台楼市扶持政策,陆续放宽楼市政策,如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过,上述举措对于提振市场需求力度相对偏弱,刺激效果不强。
4月末,政治局会议强调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。在此影响下,央行、银保监会和证监会相继表态,将及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求,并积极支持房地产企业债券融资;地方楼市政策松绑频率也明显加快、力度也有所增大,部分城市相继出台“家人买房可互用公积金”等创新政策举措。
政策助力下,全国商品房销售在6月呈现企稳回升态势,但7月受“停贷”事件等影响,市场信心受挫,商品房销售再度转冷。随后,7月的政治局会议提出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。于是,稳定房地产市场成下半年目标,多地围绕这一要求继续出台支持政策。
进入四季度,管理层频频发声,出台稳楼市一揽子措施,向市场释放明确信号。其中,央行和银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策、财政部通知减免换购住房个人所得税、央行下调首套个人住房公积金贷款利率、5年期LPR接连下调三次......
地方层面,各地更是“因城施策”引导合理住房需求,调控涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等,部分城市还将住房政策与生育、养老、租赁等相结合,持续完善政策工具箱,稳定房地产市场发展。
可以看出,稳市场、稳预期的导向在2022年十分明确,“维稳”这一主旋律贯穿了全年。
造血
需求端政策持续维稳的同时,供给端政策也在不断发力升级,帮助房企恢复经营“造血”功能。
11月,“金融16条”正式出台,涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等16条措施。自该政策出台后,信贷、债券、股权“三支箭”更是开始加速落地。截至目前,银行授信房企金额接近5万亿元,另有8家房企储架式注册发行总金额超过1200亿元;此外,披露股权融资意向的上市房企至少超过了30家。
与此同时,银保监会、住建部、央行还就“困扰”房企很久的预售监管资金难题联合发布通知,要求商业银行按市场化、法治化原则,向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
紧接着,证监会在11月底恢复上市房企和涉房上市公司再融资,12月恢复了自2010年被实质叫停的“房企借壳上市”,允许符合条件的房企借壳已上市房企,允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
伴随着供给端政策“大礼包”的发布,房地产行业的顶层支持再度迎来高潮,房企“造血”功能将逐渐恢复,流动性也将迎来一定宽松空间,这也无疑给当前房地产市场注入了一剂“强心针”。
保障性租赁住房
2022年,保障性租赁住房热度持续升温。各地都推出了不少措施来加快保租房建设,从顶层设计到筹建实施、再到监测评价等,相关政策日趋完善和细化。
这也使得保障性租赁住房实现快速增长。2022年,40个城市计划筹集建设240万套(间)保障性租赁住房,数量相较2021年的94.2万套(间)增长了2.55倍。截至10月底,全国已开工建设和筹集保障性租赁住房约330万套(间),其中,上述40个城市已开工建设和筹集270多万套(间),提前超额完成年度任务。
保障性租赁住房相关政策不断释放的同时,保障性租赁住房REITs也在加速落地、持续扩容,在已上市的REITs产品中,已经有四只保障性租赁住房REITs。目前,多地也在持续积极推进保障性租赁住房REITs。
随着二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,表明中央将继续发力完善住房供应制度政策,并大力推动住房租赁市场发展。相关部委也接连发文,组织各地做好发展保障性租赁住房情况的监测评价,督促各地加快保障性租赁住房建设。整体来看,保障性租赁住房已成为我国住房政策支持的最新发力点,预计未来两年将迎来建成高峰,并将长期影响我国住房供应体系。
房住不炒
从年初的政府工作会议,到中央政治局会议,到党的二十大,再到年底中央经济工作会议,“房住不炒”的定位仍贯穿2022年始终。
事实上,自2016年首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来,“房住不炒”就成为了近年来楼市调控政策的总基调。
值得注意的是,2022年中央经济工作会议虽然对“房住不炒”也有所提及,但与此前相比已经出现了一些微妙变化,其体现的位置已经有所靠后,但这也表明“房住不炒”未来仍将是中长期坚持的基准定位。
支柱产业
2022年以来,房地产行业利好不断释放,已让人们感到不再新鲜。但12月份以来,管理层几度表态“房地产是国民经济的支柱产业”,则是近年来比较罕见的。
先是国务院副总理刘鹤表示,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。
接着,中央财办也发声,充分认识房地产行业重要性,释放住房消费潜力。
央行副行长刘国强也公开表示,当前房地产是重点领域,也是薄弱环节,理应加大金融支持。房地产是支柱产业,支柱不能大幅度摆动,要保持总体稳定。
整体来看,2022年房地产政策向好力度、广度全面超出预期。在即将到来的2023年之际,房地产支柱地位的重申,也让房地产行业等到了久违的曙光和希望。
