[摘要] 2022年,房地产行业极为不易。业内预计,全国新建商品房成交规模连续5年达到17亿平方米以上之后,2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。
2022年,房地产行业极为不易。业内预计,全国新建商品房成交规模连续5年达到17亿平方米以上之后,2022年或降至约14亿平方米、销售额预期下滑至约14万亿元。
这一年,郑州打响二线城市救市第一枪、杭州等39城放松限购、济南等111城放松限贷……楼市新政接踵而至;11月份,“金融16条”、再融资重启等政策出台,助力房地产行业迎来黎明。作为经济支柱产业,房地产行业的韧性犹在。
“市场本身压力比较大的情况下,我们需要树立信心。”在万科近日召开的临时股东大会上,万科董事会主席郁亮表示,政策面向好的力度、广度全面超出了预期,对行业未来发展注入活力,微光在逐步变成曙光。
逾300城超千条新政 稳销售提信心
在“房住不炒”定位下,2022年全年,各地“因城施策”空间逐渐打开,核心在于稳市场预期、实现行业软着陆,而不是一味刺激市场非理性回暖。
自郑州打响二线城市救市“第一枪”开始,各地相关政策陆续出台。回顾2022年,据克而瑞统计,39城放松限购,宁波、佛山更是全面取消限购;80多个城市首套房最低首付比例已经降至两成;57城执行认房不认贷,促进置换需求入市;7城放松限价,西安明确取消二手房指导价发布机制;170城财税刺激托市,包括减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求等;243城放松公积金贷款……
另据中指研究院监测数据显示,2022年以来,全国已有超300省市(县)出台楼市新政超千条,优化频次达近年峰值。
“今年(2022年)以来,多地将房地产调控政策与人才、人口、租赁等政策相结合,如多孩家庭住房扶持、‘一人购房全家帮’的公积金购房、租赁破限购、支持集中购房等政策。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示,目前这些创新型政策在二、三线城市普及后,已向热点城市延伸。
此外,需求端政策优化调整还包括放宽新房摇号、鼓励棚改房票安置等,供应端举措包括放松预售取证、放松预售资金监管、放松土拍条件、支持房企融资等。
更重要的是,近期召开的中央经济工作会议强调“保交楼、保民生、保稳定”,既是对民生的呵护,也是保市场主体,稳预期,缓解置业者担忧情绪,进而带动企业端投资扩表。
“重点城市调控政策有进一步放宽空间,如调整认房又认贷、放宽限购、降低首付比例等。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示,预计2023年的房地产市场仍将以稳为主,宽松性政策效应逐步发酵,市场将会从底部缓慢回升。
这期间,仍需有效防范化解优质头部房企风险,降低行业整体负债水平,要做到这一点,金融服务必须跟上。
“三箭齐发”稳融资 加速风险出清
即将过去的2022年,理财产品违约、债务展期、交换要约等流动性风险事件仍时有发生,房地产行业整体偿债压力不减,百强房企中有约40家发生债务违约,监管层多次提及,有效防范化解房地产领域风险。
如此背景下,房地产融资政策渐进式松绑,从年初明确并购贷不再计入“三道红线”到8月份中债增增信支持房企发债,9月份,监管指示银行新增6000亿元房地产融资,直至10月份允许部分涉房企业A股融资,调整广度与力度不断加大加深。
“上半年,公司现金流主要来自销售回款、资产变现获得的少量现金以及其他渠道等,融资占比极低。”某房企融资部门人士向《证券日报》记者表示,下半年,得益于政策支持,行业整体融资环境有所改善,但受制于金融机构的审慎策略以及企业自身资产抵押增信等难题,靠拓宽融资渠道充盈现金流仍不易。
据中指研究院监测,2022年1月份至11月份,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%;预计2022年全年非银融资约达9000亿元,同比下降50%。随之而改变的是房企融资结构。
“信用债占非银融资半壁江山,同比提升22.5个百分点;ABS融资占比达三成以上,同比提升8.5个百分点。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,海外债以及信托融资占比大幅下降,其中海外债占比仅为2.3%,同比下降14.1个百分点。
“境内债成为今年(2022年)房企非银融资‘顶梁柱’。”关荣雪称。
同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,前期房企在多元化融资渠道发力,如ABS、绿色债、保租房以及产业园REITs等,但以优质房企、央企国企以及城投公司为主,民营房企在境内外融资皆较为艰难。
好在2022年末的政策暖意令行业振奋。分水岭出现在11月份,支持房企融资态度发生根本转变,纾困方向从此前“优质项目”转换至“项目与企业并存”,这被业内看作是房企穿过至暗,迎来黎明的重要转折点。
11月11日,央行、银保监会出台“金融16条”;11月28日证监会发布“新5条”支持房地产股权融资;12月21日,证监会再发文,允许符合条件的房企“借壳”已上市房企。
这期间,在实操层面,信贷、债券、股权融资“三箭齐发”。截至目前,60余家银行向房企授信总额度超过4.8万亿元;8家民营房企储架式注册发行债券1210亿元;超32家上市房企披露股权融资意向或计划,华夏幸福等出险房企亦在其列。
时隔多年重启股权融资及借壳上市,多类型房企及上下游相关企业均有望受益。多位分析师及房企相关人士皆向《证券日报》记者表达了相似看法,“一方面有利于降低行业整体负债水平及融资成本,改善现金流;另一方面,出险房企可借此进一步实现‘保交楼’及债务重组目标,未出险房企可缓解偿债压力,优质房企则迎来收购扩表机会。”
展望后市,预计会有更多房企进行业务重组、资产换仓,加快行业风险出清。此外,随着销售企稳,有望为企业带来第二次成长机遇,行业集中度将进一步提升,形成新的竞争格局。
大开发时代结束 向新发展模式转型
在将稳地产列入“防范化解重大经济金融任务”之际,面对现时的行业巨变以及未来行业出清后重新建立的行业竞争格局,房企掌舵人亦需重新谋篇布局,勉力前行。
“行业难关已过,曙光已现。未来确实会有一些挑战和压力。”万科总裁祝九胜在上述临时股东大会上表示,中长期来看,万科有三件事要长期坚持:第一,要稳健经营;第二,一定要保持开发业务在第一阵营;第三,要真正实现从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重,坚决坚定完成转型。
“对美的置业来讲,我们不是第一次感受到刺骨寒意,行业出清是一个必经过程,同时蕴藏机会。”美的置业管理层人士向《证券日报》记者表示,未来,公司调整发展战略,不再单一追求规模,降低负债,放慢速度,逐步提升利润水平,要以开发链业务为主轴,持续推动房地产相关多元化业务,深化面向未来的房地产科技能力,即智能化和装配式建筑,保持持续而稳定的增长动能。
稳健型房企制定新发展目标的背后,预示着房地产行业需加快向新发展模式平稳过渡。
“大开发时代已经落幕,‘千亿房企’已从高峰时刻的42家跌至如今的不足20家,靠‘高负债、高杠杆、高周转’的‘旧三高’模式扩规模时代已经结束,探索新发展模式是前行必经之路,比如可以考虑加码布局长租房、保障房、城市更新以及绿色科技等领域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,更重要的是,中国拥有全球最大的居住服务业市场,规模超过30万亿元,相关企业可围绕这一领域布局,走多元化发展道路。
“今年(2022年)几乎没有拿地,但投决会依然开得很频繁,因为投拓条线的人在忙着上马代建项目。”某房企管理层向《证券日报》记者表示,这是公司未来需大力拓展的重要业务线之一。
“代建市场需求端正在滋生新诉求,比如城投公司、资产管理公司旗下项目需要代建企业接手,其市场规模巨大。”肖云祥称,随着存量时代来临以及行业进入专业化发展时代,房企业务战略重心正逐步从重资产运营向轻资产运营转移,资产管理、物业服务等是探索新发展模式的重点领域。
在刘水看来,新发展模式涉及租赁,物业管理、商业管理、代建等轻资产方向,以及城市更新盘活存量市场,另外,仓储物流及产业园区REITs、不动产私募投资基金等也是重要新领域。
值得一提的是,资本正在助力房地产行业迈向新发展时期,比如建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的REITs市场,已经初步取得成效。截至目前,已有4只保租房公募REITs上市,首单生物医药产业园REITs已于12月27日上市,首单民企仓储物流公募REITs已获批……在业内看来,丰富REITs底层资产,有利于构建“租购并举”的住房发展新模式。
走过2022年,行业迎来真正的拐点,展望2023年,可以期许的是,出险房企将继续有序出清,企业经营有望逐渐回归正轨,并加速向新模式转型,筑牢房地产行业未来健康发展的根基。
