[摘要] 12月商品房市场新增7600套,约110.4万平方米,面积环比上涨48%;销售9774套,约122.2万平方米,面积环比上涨57%;成交均价17045元/平方米,环比上涨10%。
楼市观察
岁末楼市走出翘尾行情,给2023年青岛楼市的表现留足了期待和想象的空间。新的一年,购房者对于收入预期、置业信心等的修复都需时间。在政策托底下,市场能否完成从政策底到市场底的华丽转身,值得期待。
2022最后一月成交环比上涨
2022楼市落幕,最后一次“月考”成绩单应声而出。
据锐理青岛发布数据,12月商品房市场新增7600套,约110.4万平方米,面积环比上涨48%;销售9774套,约122.2万平方米,面积环比上涨57%;成交均价17045元/平方米,环比上涨10%。截至2022年12月末,全市商品房存量3357万平方米,去化周期升至31个月。
把住宅市场从商品房市场分离出来看,12月份全市商品住宅市场新增6625套,约99.4万平方米,面积环比上涨79%;销售8182套,约103.4万平方米,面积环比上涨66%,成交均价17739元/平方米,环比上涨7%。截至2022年12月末,住宅市场存量为1831万平方米,去化周期为22个月。
从成交单价、成交总价和成交面积来看,2022年12月份住宅市场,8000-10000元/平方米之间单价段成交较集中,占比21%;从成交总价来看,90-120万总价段成交量最大,占比21%,其次为70-90万及120-150万总价段,占比15%;从成交面积来看,2022年12月110-130平方米面积段为供销主力,110-130平方米面积段产品存量亦最大,90-110平方米及110-130平方米面积段去化周期最短。
从加推规模来看,2022年12月全市共6个住宅项目开盘,共推出998套房源,去化306套,去化率31%。2022年12月鲁信有邻花园项目居新增、成交面积双首位,鲁信置业销售总金额排名第一。
上扬曲线能否延续有待观察
根据青岛网上房地产数据统计,2022年青岛全市新房共计成交154793套,同比2021年新房成交量151825套,微涨了2%左右。锐理青岛的数据分析显示,在供给端,2022年全市商品房新增供应1136万平方米,同比下降33.2%;在需求端,商品房成交1540万平方米,同比下降6.3%,成交均价14864元/平方米,同比下降0.7%,成交金额2290亿元,同比下降5.6%,成交套数12.7万套,同比减少10.9%。
根据国家统计局最新统计数据,2022年1-11月份,全国商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%,其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元,下降26.6%,其中住宅销售额下降28.4%。
对照青岛楼市全年成绩单中的销售面积和销售额指标,青岛商品房市场和住宅市场的表现远在均线之上。虽然以绝对值的维度来考量,2022年12月青岛楼市的表现,在全年12个月只能算中游水平,但难能可贵的是,最后一次“月考”以大幅环比上涨翘尾行情告终,为年末青岛楼市走出了一波上扬曲线,也给2023年青岛楼市的表现留足了期待和想象的空间。
本报楼市观察员戚晓东认为,青岛楼市出现年末翘尾与取消限购、央行降息、公积金政策调整等一系列松绑政策密切相关,加上各大楼盘年底冲任务降价跑量、集中网签等原因,购房者的心理预期和刚需再次获得释放。但从短期内来看,当前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因事件驱动的局部成交量回升而明显改变。因此,年末楼市的上扬曲线持续性有待观察。但随着政策端进一步托底,“市场底”有望在今年显现。
“政策市”助力楼市企稳回升
“政策市”是2022年青岛楼市的一大关键词,市场的起伏波动与楼市的提振政策“正相关”。回顾2022年的青岛楼市,从中央到地方都频繁释放积极信号,从支持需求端到支持供给端,政策覆盖面和支持力度不断加大。在“因城施策”的指引下,房地产市场预期持续改善,2023年的青岛楼市将走出怎样的轨迹?探底、回升或是答案。
2023年的青岛楼市,从提振政策中开启新一轮的周期,央行、银保监会在新年伊始便打响了稳楼市“第一枪”。
1月5日,中国人民银行网站消息,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
此次政策实际上是对2022年房贷利率下限政策的延续。2022年5月央行明确房贷利率下限为“LPR减20个基点”。2022年9月则在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确,对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可突破“LPR减20个基点”的下限,但该政策有效期为2022年12月底。所以此次发文,实际上是对2022年既有的两个政策的修正或细化,说明2023年要继续落实降房贷,允许部分城市突破利率下限等操作。
业内解读,住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整,有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况,“因城施策”用足用好政策工具箱,更好地支持刚性住房需求,形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
“央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,充分体现了一个重要的思路,即2023年信贷政策要继续宽松,尤其是对刚需购房进行支持。”青岛中指研究院总经理袁彬彬表示,不难看出,2023年房地产政策核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,支持房企债务展期,缓解资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,解决期房交付问题,提振市场情绪,稳住购房者信心。
展望2023年,他认为,“稳”将是房地产市场关键词。2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆,并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。大量的改善性自住需求,可能在未来释放。同时,对包括房地产开发在内的各项经济活动支持性政策持续出台,且按揭贷款利率处于历史低位,加之2023年的春节来得相对较早,春节假期结束较早,房地产市场有望在今年从政策底走向市场底。“即便市场走出回暖行情,企业发展也不可能再走老路,探索新发展模式、寻找新路径势在必行。房企竞争将逐步摈弃追求规模扩张的传统发展模式,更加重视有质量的增长,通过提升产品力与服务力提升自身的核心竞争力,追求长期主义的发展观将更加顺应行业发展趋势。”
