[摘要] 现房销售有何意义？目前进展如何，未来会取代房屋预售制吗？“一手交钱一手交房”会成为未来主流吗？
“一手交钱、一手交房”的现房销售具有所见即所得的优势。观海新闻／青岛早报记者薛雅方摄
有过买房经历的人都知道，当你付出了百万元巨款时，你买的房子可能还只是一片工地。你对房子的认识只能停留在样板间塑造的美好，而房子的朝向、光照、景观等等，只能靠想象。但这些和不能按期交房或者直接烂尾相比，只能算是小巫见大巫。而这一切问题的根源正是实行了多年的预售制度。而最近，这一问题似乎要得到解决。
就在本周，多条关于“现房销售”的话题登上热搜，引发网友热议。首先是1月17日全国住房和城乡建设工作会议中也明确指出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。紧接着山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。过去几年里，全国多地土地拍卖都曾尝试“竞现房销售”模式，此次全国住建会议中又首次明确提出“现房销售”。现房销售有何意义？目前进展如何，未来会取代房屋预售制吗？“一手交钱一手交房”会成为未来主流吗？
预售制度曾推动行业发展
现行的商品房预售制，起始于20世纪90年代，可以说是支撑中国房地产市场在过去二三十年里快速发展的一个重要的制度性因素。“商品房预售制的一个突出优势就表现在效率上，它使得房企能够快速回笼资金，大大增加了房地产市场乃至城镇化的发展速度。”有业内人士告诉记者，在地产业发展的初期，预售制度的确能带来更快的发展，不少地产企业都以较低的成本快速立足。但在当前房地产市场和城镇化都进入新阶段的大背景下，以“高周转、高杠杆、高负债”为依托的预售制度，也呈现出越来越明显的“副作用”。去年以来，一些地方发生的楼盘烂尾、项目停工现象，可以说给出了直接的警示。于是，在保交楼、防范房企金融风险及停贷等次生风险蔓延的现实之下，推进现房销售也就获得了更多的呼声和共识。
现房销售购房者更认可
相比期房销售，“一手交钱、一手交房”的现房销售对于消费者而言具有所见即所得的明显优势，能有效规避烂尾、质量争议等风险，也自然得到了购房者的青睐。来自上海易居房地产研究院的一份数据显示，2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26．8％，全国期房销售面积同比下滑29．6％。通过这两组数据的对比，就不难看出在当前的市场背景下，全国现房销售规模明显比期房销售行情要好，也就说现房可能更容易得到购房者的认可。“宁愿多花20万元，也一定要买现房。”在某社交平台上，不少买房人这样交流呼吁着。“一方面不用担心房子烂尾，另一反面可以看到包括光照、景观在内房子真实的情况。”在金茂府悦府售楼处，一位购房者正在看房，虽然只剩少数尾盘，但这里的房子已经封顶，无疑这种准现房的状态，购房者心里更有底。
购房者青睐，但却未必得到开发商的认可。对开发商来说，从拿地开始，就意味着资金的巨大投入，然后进入房子的建设阶段同样是只投入、无回报。所以在现阶段，如果土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，从而影响这类房子的销售。而且现房销售对现金流、施工能力的要求更高，因此推行起来难度也较大。这也是尽管市场有需求，但现房销售始终没能成为市场主流的主要原因。
多省将试点现房销售
从去年开始，保交楼成为各地的主要任务，可以预防“烂尾”的现房销售制度，再次得到大家的关注。“2021年上半年之前，各地主要是通过设定现房销售模式，促进房企理性拿地、促进地价平稳；之后则主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发，这也是各地探索房地产新发展模式的重要体现。”易居房地产研究院研究总监严跃进指出。
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议中指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。近一个月来，各省份住房和城乡建设工作会议相继召开。据多家媒体报道，山东、河南、安徽、四川等多个省份均提出，将提高预售门槛，开展“现房销售”试点。其中，山东省住建工作会议提出，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。河南省住建工作会议提出，将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。安徽省提出要因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。四川省提出要支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
多地曾尝试“竞现房销售”
其实，对于现房销售的探索与尝试，全国多个城市早已悄悄开始。早在2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2022年，福建福州在一宗地块的土拍中要求，该宗地按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
据不完全统计，近年来，北京、上海、海南、福州、合肥、宁波等地的土拍环节都曾在多宗地块拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。2022年，北京首批集中供地的18宗地块中，有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序；第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”；第三批次供地18宗地块中有超过70％的项目设置了竞现房销售面积环节。上海市黄浦区五里桥街道104街坊39／1宗纯宅地竞拍，地块出让预合同中提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”，这也是全国首次在土地拍卖文件写入现房销售。
推行“现售”
现在是时候吗？
相比预售，“所见即所得”的现售，在不少业内人士看来，现售制度能有效降低房屋烂尾和质量争议等风险，既能够满足购房者对于安全、质量的更高期待，稳定社会的购房预期，也有利于引导房企更加注重产品质量，加快从过去的“高杠杆”模式向稳健经营转型。应该说，综合当前及未来中国房地产市场环境的变化，以及城镇化进入新阶段和维护金融安全的考量，推进现售制是大势所趋。但现售制度会在近期内实行吗？
“保交楼、烂尾楼问题，本质上是预售资金监管不严所致，而并非预售本身有什么问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则认为，短期来看，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。在易居房地产研究院研究总监严跃进看来，此前对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发；今年则跳出了鼓励和自愿的范畴，反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。“从过去的‘鼓励’升级为‘试点’，这也意味着现房模式改革之路的正式开启。各地还是要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，为各地现房模式的推进创造更好的条件。”严跃进说。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
