[摘要] “带押过户”到底是什么？该项举措在青岛落地情况如何？
青岛广电·爱青岛4月8日讯 想要出售住房，必须要先还清银行贷款，解除抵押，才能办理后续手续，而这个过程耗时比较长，卖房人为了还贷，可能还要付出额外的费用。前不久，国家相关部门对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这也意味着“带押过户”向全国化、常态化全面推进。那么，“带押过户”到底是什么？该项举措在青岛落地情况如何？
在市不动产登记中心，从事房产中介的杨先生正在咨询“带押过户”的流程和注意事项。杨先生告诉记者，今年已有多位客户有带押过户的意向。
据介绍，最近来咨询带押过户的市民明显增多。简单来说，就是房屋买卖双方，在原按揭抵押权不解除情况下，办理住房所有权转移登记。因为按照原先的流程，卖房人需要先把按揭贷款还上，然后注销抵押登记，最后才能办理不动产转移登记，新的购房人才能去办理抵押贷款。程序繁琐，费时费力。如果卖房人拿不出那么多钱来还贷款，只能选择借款，而这种短期的借款利息想对较高，会给卖房人造成很大压力。
3月23日，青岛市发布关于做好存量房“带押过户”服务的通知，明确存量房“带押过户”有双预告、抵押顺位变更及权利义务转移三种模式。其中，以双预告模式为主，具体来说就是，先由买卖双方申请办理不动产转移预告登记，买方和抵押权人申请办理不动产抵押预告登记，待提存资金全部到位后，将上述预告登记统一转为正式登记，并清偿原贷款，注销原抵押登记。目前，青岛黄海公证处和青岛市中公证处已设立“带押过户”代理点。
另外，公证处可以接受买卖双方的委托，办理二手房交易过程中的其它一些手续，保证带押过户闭环运行，确保资金安全，维护各方权益。为简化流程，二手房买卖双方还可在公证处进行网签。
4月5日，市房地产事业发展中心和市不动产登记中心联合发布《关于做好存量房“带押过户”服务的通知》，进一步细化存量房“带押过户”要素，明确了“带押过户”的三种办理方式，分别是双预告模式、抵押顺位模式和权利义务转移模式。那么，岛城的存量房“带押过户”该如何操作呢？房屋买卖双方又有哪些注意事项呢？
目前，青岛地区的中国银行、工商银行、建设银行、浦发银行、北京银行和青岛农商银行6家银行已支持办理同行间“带押过户”业务。但是要求卖房人是在银行业金融机构办理的按揭贷款、且按揭贷款当前无逾期。目前，银行办理存量房“带押过户”有两种方式，一是由公证机构对房屋交易资金进行监管的双预告模式。
另一种模式为银行资金监管模式，这种模式下需要市民自主办理相关业务手续，银行不收取任何费用，不过该模式仅限于房屋买卖双方在同一银行贷款，而且办理时间比双预告模式要长。
为了方便市民，市住房公积金管理中心也推出了存量房住房公积金贷款“带押过户”业务。
存量房住房公积金贷款“带押过户”业务也是采取双预告登记模式，即买方办理预抵押，卖方办理预撤押。
买卖双方达成交易协议以后，需要前期办理网签，办理网签的同时要去公证处申请办理抵押过户业务。
目前全国已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中，山东、山西等省份已经全面开展。目前各地“带押过户”以个人业务居多，主要针对二手住宅交易。那么，在“带押过户”过程中有没有法律风险，交易双方又该如何规避？“带押过户”的出现，对于整个房地产交易又会产生哪些影响呢？
《民法典》规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。正是这条规定，让“带押过户”有法可依。不过，律师提醒，各方当事人尤其是买受人需要特别注意办理过程中的风险。
如果不动产满足“带押过户”的要求，买受人还要知晓出卖人的房产是否被法院查封、或是存在“一房二卖”的情况，以免交易失败，甚至财产受损。
据了解，通过预告登记和公证，可以提前锁定交易，防止‘一房二卖’，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等，所以我市主推双预告模式。
当下，我市限购区域仅为市南和市北部分区域，外地人可以购买本市新房及二手房，“带押过户”的出现也会让二手房交易市场更加火爆。
自然资源部、中国银保监会联合印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》中明确，各地要在已有工作的基础上，推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。当前，江苏东台、河南平顶山等地正向工业项目、商业地产等领域拓展。
