[摘要] 4月7日，青岛市2023年首次土地拍卖落下帷幕。
张村河南安置区施工现场。资料图片
张村河片区在售项目吸引购房者关注。资料图片
4月7日，青岛市2023年首次土地拍卖落下帷幕。位于崂山区张村河小学以西、规划合肥路以南的LS0603－046地块，最终由越秀地产＆青铁置业通过摇号方式成功竞得，成交价为最高限价20．55亿元。这一价格也成功刷新青岛主城区涉宅用地最高楼面地价，这已经是继去年张村河区域华润、海信地块之后，第三次刷新崂山区土拍楼面地价。而在主城区，这一价格也仅次于莱阳路8号，位列第二。
新闻回放
9家房企136轮竞价
成交价创新高
LS0603－046地块作为2023年首次拍卖的住宅地块，位于张村河南，海逸公馆小区北、规划合肥路南、张村河小学西，占地面积约3．91万平方米，容积率2．5，规划建筑面积约9．76万平方米。起拍楼面地价18300元／平方米，起拍总价17．87亿元，最高限价21045元／平方米，最高总价20．55亿元。出让公示文件指出，住宅套数上限815套。
4月6日，该地块网上拍卖程序便正式启动，引来海信、万科、华润、中建东孚、建发、越秀＆地铁、招商、保利、中海9家房企参与。上午10点，华润率先出价，随后招商、建发、海信、越秀＆青铁等紧随其后，不到2分钟，价格由18300元／平方米，一路叫至18600元／平方米。此后，各房企更是不断加价。最终经过半个小时136轮竞价，达到此次拍卖规定的熔断价21045元／平方米，按照拍卖出让公告约定，LS0603－046地块将进入线下竞品质、摇号环节确定竞买人。
在竞拍价格达到最高限价后，地块拍卖转入线下竞品质和摇号环节。所谓竞品质，就是参拍单位投报住宅建设方案，按照一套包含建筑品质和规划建筑设计的评分准则打分，得分高者为最终竞得人。而在昨天的竞品质环节，4月6日参与竞拍的9家房企都提交了方案，在“智能化基础设施配置”“绿色建筑”“装配式建筑”等项目的比拼中，多家房企得分相同。最终拍卖进入最后的摇号环节，越秀＆青铁摇中，以楼面地价21045元／平方米中标，成交总价20．55亿元，溢价率15％，比同一片区去年的华润和海信地价高出2070元／平方米。这一价格，仅次于当年莱阳路8号拍地价格，成为主城区第二高。
新地块“三问”答案都在这里
问题❶
地价为何屡创新高？
从去年第四批次土拍开始，“熔断”“刷新地价”就一直围绕着张村河片区。这一次土拍之前，已经有业内人士预测，新地块将再创纪录。而最终结果证明，这一预测也变成了现实。为什么总是张村河片区呢？首先从区域来看，地块所在的张村河片区，正成为市区“最具潜力”区域。从青岛的发展路径及产业分布图上看，张村河板块地处青岛东岸城区的核心位置，处于株洲路高科技产业带及金家岭金融聚集区交会处，是崂山区“四新经济”产业集聚发展的黄金地带。
同时，张村河片区是青岛城市更新和城市建设重点攻坚片区之一。区域邻将军山，拥百年花乡枯桃，北侧有众多独角兽企业聚集区。区域内张村河穿行而过，过往时节，河道潺潺流水，茂盛的芦苇丛中游鱼飞鸟，充满勃勃生机。张村河发源于崂山西麓，早些年因为周边社区的排污、垃圾等让张村河日渐脏乱。从2018年开始，崂山区启动了张村河流域水治理工作，通过截污入管道、垃圾集中处理等方式，对张村河流域进行全面治理。
去年，株洲路、枣山东路等13条道路贯通，今年合肥路、科苑经五路、科苑经七路也将贯通提升，一系列的教育设施也在建设中；再加上宜家、华润万象汇开业，消费购物、吃喝娱乐一应俱全，且与已开通的M2、M4两条地铁线无缝连接。而在今年3月的一则报道中，崂山区城市管理局相关负责人介绍，张村河（崂山段一期）综合治理工程已经开工，将打造28处节点景观，其中就包括为白鹭打造的一处处“白鹭洲”。自然环境加上日渐成熟的商业、教育都让张村河成为主城最为稀缺的住宅用地资源，价格不断攀升也就不足为奇。
问题❷
新房定价将是多少？
楼面地价拍出了21045元／平方米，这一价格将对房价产生什么样的影响？未来建成后的会卖多少钱？对于这个问题可以通过周边的房价来预判。在此次竞拍之前，即2022年第四批次土地拍卖中，张村河南岸两宗地块出让同样引来多家开发商争抢，触发熔断价格。其中，海信以楼面地价18975元／平方米竞得，命名为海信君玺，将建设10栋小高层住宅和1栋人才公寓；另一宗则由华润以楼面地价18975元／平方米竞得，命名为崂山悦府，将建设9栋住宅和2栋商业及配套。未来两个项目都定位于高端改善型楼盘。同时记者还了解到，华润崂山悦府目前对外报价为每平方米3．8万元—4．5万元。以此判断，房价几乎是楼面地价的两到三倍。而业内人士也告诉记者，楼面价格大多一般占总房价的30％—40％。根据综合计算，未来新拍卖地块的房价将在4万元／平方米以上，或有望突破5万元的单价。
另外，目前张村河周边已经聚集了静山悦园、鲁信有邻花园、崂山壹号院等多个改善型楼盘项目，售价均在4万元以上。
问题❸
张村河片区是否值得买？
从现状来看，张村河片区的住宅开发明显呈现“两端快、中间慢”的特点，其中以青岛印象·品、海信璞悦、青铁华润城为代表的西端区域发展最快。这一区域位于青银高速以西，沿深圳路两侧分布，是张村河片区目前最先成熟、高端配套最为完善的区域。万象汇、宜家和国金中心组成的商圈在此崛起，成为崂山区乃至青岛市商业版图的新生代力量。同时，还有多所学校即将竣工或正在规划。地铁2号线和4号线在此交会，杭鞍高架、跨海大桥高架和青银高速三大快速路环绕周边，交通的便利度在青岛首屈一指。而此次拍卖的地块所处位置为张村河腹地，优势是自然景观优越，高端小区林立。
根据青岛锐理相关专家分析认为，这里除了李家下庄、孙家下庄、刘家下庄等安置房外，片区内规划的商品住宅用地并不多，未来这里的人口导入并不乐观。而且，按照目前的发展规划，该区域日常商业、教育、医疗等配套全部成熟，需要留给市场5至10年的时间。
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一批次土拍多地块发布
在张村河地块进入竞品质环节的同时，4月7日市北区也成功拍出中车四方智慧港地块，最终被中车底价竞得，成交楼板价9705元／平方米，成交总价17．68亿元。地块位于杭州路以西、胶济铁路线以北、兴隆路以南、兴隆一路以东合围区域内，由5宗地块组成，总占地面积约9．98万平方米，总建筑面积约19．88万平方米。记者注意到，在土地出让条件中，土地竞得人需要与市北区历史城区管委会签订 《青岛市市北区四方机车厂片区二期地块文化陈列馆自持和运营协议》，须建设总建筑面积不低于1500平方米文化陈列馆。
除了已经完成土拍的，最近又有多宗土地启动拍卖程序。其中李沧区世博园2宗商住地挂牌拟出让，总占地面积约6．14万平方米，总建面约11．22万平方米，起拍总价13．58亿元，预计将于5月6日开始拍卖。其中，LC0605－26a地块（南侧地块）位于李沧区涞水路以南、汇川路以东，为城镇住宅用地、其他商服用地，容积率≤2．0，规划建筑面积80332．8平方米，起拍楼面地价12000元／平方米，最高限价13800元／平方米。另外，LC0605－27地块（北侧地块），位于李沧区涞水路以北、汇川路以东，城镇住宅用地、其他商服用地，容积率≤1．5，规划建筑面积31859．1平方米，最高限价14231元／平方米。
4月9日，城阳白云山板块2宗地和中德生态园2地块也出让公告，4宗地总占地面积104725平方米，总建面190217平方米，起拍总价7．04亿元，计划拍卖时间为5月5日。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
