独家解析：年初岛城楼市现状 8大信号或暗示可以出手

   
现在是购房者的出手时机么？

    2012年初春，青岛楼市“降价”风行，不论价格是否到位，成交量渐渐显现出的“稳中有升”让楼市看到了回暖希望。此前，无论是等待抄底的投资客，还是观望留守的“刚需”，或多或少都有些闻风而动，那么当前究竟是不是合理的购房时机，小编综合坊间多方意见领袖的见解，独家总结楼市回暖八大信号。供广大“寻寻觅觅”正在为房子奔忙的您参考——

政策：调控不松促房价回归

    新年刚过，有关调控有所放松的传闻就屡见不鲜，由于2011年市场受到严厉调控的压制，因此期待2012年“调控放松”也代表了市场部分群体的美好企盼。然而，这种“希望”在年初即被打破。

    2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，在会议上，温家宝提出了当前房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。3月5日，两会期间，政府工作报告中再次重申了调控的基调：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温总理用短短40字展示了政府加强房地产调控的决心。

    随着佛山、芜湖、上海的“微调”相继被叫停，我们也看清了，不必说地方政府直接出手，即便想通过特殊手段救市也变得希望渺茫。在这种情况下，岛城楼市的调控也与中央一致。

    调控继续，压力继续，房价合理回归有了政策基础。

房源：15万套存量可选择性大

    2011岛城的库存量的增长是历年来最为凶猛的一年，2011年8月份的时候，岛城新房供应量逾10万套，已经超过2010年新房销售总和，由于去化率远远跟不上新房推出率，因此接下来的9月、10月、11月、12月几乎以每月1万套的增量成长，接连刷新岛城新房库存记录，最终超越14万套创历史新高。

    目前，尽管不少开发商主动患上“拖延症”，但是岛城的新房仍然徘徊在15万套“大关”门前，去化率有限。巨大的存量考验着市场的消化能力，购房者们也由此而占据了更多的主动。与此同时，更多好地段的房源虚位以待，购房者们在价位、户型、环境等方面有了更多的对比，能做出更准确的判断和选择。

成交量：出现回暖征兆

    2011年岛城成交量陷入低谷，据青岛网上房地产显示，2011年新建住宅成交86993套，较2010年减少了13302套，同比下降了13%。可以说，2011年的市场成交为2012年楼市铺下了“不妙”的背景色。

    2012年，1月份由于受春节影响，岛城成交量依然不景气，但到了2月份，成交量却有了巨大变化。如果说卓越蔚蓝群岛一天热销17套、中南世纪城周疯狂成交53套属于“回暖”个例，那么网上房地产统计的数据却让“回暖”更有说服力，据了解，今年2月份岛城新建住宅成交量5192套，比2011年2月的2930套多了2000多套。

    但是另一种现象却表明，今年春节后首月——2月的成交量似乎并不起色，因为对比去年春节后首月——3月，成交量足足少了800套，这样的情况为楼市的“回暖”增添了不确定性。

    不过，二手房成交涨势喜人，据统计，2月份市内七区签约935套，几乎比1月份的499套翻了一倍，有业内人士认为，维修基金的征收为成交起了一定的推动作用，“回暖”也由此多了一点“水分”。

利率：基准利率频现岛城

    今年2月初央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”后，接着宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此后，工、农、中、建四大行在北京召开座谈会，将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内。

    据了解，目前工行、农行、中行、建行及交行五大国有银行均执行差别化利率，即首套房最低可实现基准利率。某银行工作人员算了一笔账，以30年贷款60万为例，按照等额本息还款方式，利率上浮10%时，购房者每月须还贷4,300.55元，执行基准利率后，每月还贷4011.98元，每月少还将近300元，总还款额将节省103882.89元。2011年房贷基准利率的上浮限制了不少购房者出手，如今利率的回归则为购房者减轻了不少压力。

    近日有媒体爆料，北京部分银行已经可以实行基准利率9.5折贷款，房贷利率出现进一步松动可能，或许这对于购房者而言又是一个好的购房预兆。