独家解析：年初岛城楼市现状 8大信号或暗示可以出手

   
现在是购房者的出手时机么？

    2012年初春，青岛楼市“降价”风行，不论价格是否到位，成交量渐渐显现出的“稳中有升”让楼市看到了回暖希望。此前，无论是等待抄底的投资客，还是观望留守的“刚需”，或多或少都有些闻风而动，那么当前究竟是不是合理的购房时机，小编综合坊间多方意见领袖的见解，独家总结楼市回暖八大信号。供广大“寻寻觅觅”正在为房子奔忙的您参考——

政策：调控不松促房价回归

    新年刚过，有关调控有所放松的传闻就屡见不鲜，由于2011年市场受到严厉调控的压制，因此期待2012年“调控放松”也代表了市场部分群体的美好企盼。然而，这种“希望”在年初即被打破。

    2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，在会议上，温家宝提出了当前房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。3月5日，两会期间，政府工作报告中再次重申了调控的基调：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温总理用短短40字展示了政府加强房地产调控的决心。

    随着佛山、芜湖、上海的“微调”相继被叫停，我们也看清了，不必说地方政府直接出手，即便想通过特殊手段救市也变得希望渺茫。在这种情况下，岛城楼市的调控也与中央一致。

    调控继续，压力继续，房价合理回归有了政策基础。

房源：15万套存量可选择性大

    2011岛城的库存量的增长是历年来最为凶猛的一年，2011年8月份的时候，岛城新房供应量逾10万套，已经超过2010年新房销售总和，由于去化率远远跟不上新房推出率，因此接下来的9月、10月、11月、12月几乎以每月1万套的增量成长，接连刷新岛城新房库存记录，最终超越14万套创历史新高。

    目前，尽管不少开发商主动患上“拖延症”，但是岛城的新房仍然徘徊在15万套“大关”门前，去化率有限。巨大的存量考验着市场的消化能力，购房者们也由此而占据了更多的主动。与此同时，更多好地段的房源虚位以待，购房者们在价位、户型、环境等方面有了更多的对比，能做出更准确的判断和选择。

成交量：出现回暖征兆

    2011年岛城成交量陷入低谷，据青岛网上房地产显示，2011年新建住宅成交86993套，较2010年减少了13302套，同比下降了13%。可以说，2011年的市场成交为2012年楼市铺下了“不妙”的背景色。

    2012年，1月份由于受春节影响，岛城成交量依然不景气，但到了2月份，成交量却有了巨大变化。如果说卓越蔚蓝群岛一天热销17套、中南世纪城周疯狂成交53套属于“回暖”个例，那么网上房地产统计的数据却让“回暖”更有说服力，据了解，今年2月份岛城新建住宅成交量5192套，比2011年2月的2930套多了2000多套。

    但是另一种现象却表明，今年春节后首月——2月的成交量似乎并不起色，因为对比去年春节后首月——3月，成交量足足少了800套，这样的情况为楼市的“回暖”增添了不确定性。

    不过，二手房成交涨势喜人，据统计，2月份市内七区签约935套，几乎比1月份的499套翻了一倍，有业内人士认为，维修基金的征收为成交起了一定的推动作用，“回暖”也由此多了一点“水分”。

利率：基准利率频现岛城

    今年2月初央行提出“满足首次购房家庭的贷款需求”后，接着宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此后，工、农、中、建四大行在北京召开座谈会，将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内。

    据了解，目前工行、农行、中行、建行及交行五大国有银行均执行差别化利率，即首套房最低可实现基准利率。某银行工作人员算了一笔账，以30年贷款60万为例，按照等额本息还款方式，利率上浮10%时，购房者每月须还贷4,300.55元，执行基准利率后，每月还贷4011.98元，每月少还将近300元，总还款额将节省103882.89元。2011年房贷基准利率的上浮限制了不少购房者出手，如今利率的回归则为购房者减轻了不少压力。

    近日有媒体爆料，北京部分银行已经可以实行基准利率9.5折贷款，房贷利率出现进一步松动可能，或许这对于购房者而言又是一个好的购房预兆。

开发商：各类“降价”花招层出

    为了在龙年开个好头，今年年初，岛城不少楼盘就开始以价换量，卓越蔚蓝群岛推出5000元/㎡起价的特价房，以及中南世纪城两度大幅优惠团购都取得了疯狂的成绩。

    随着时间的推移，岛城市场出现了更多促销，不少楼盘开始陆续推出团购、年庆等降价策略，岛城重新出现了许多4字头、5字头、6字头楼盘。

    据了解，开发区秀兰禧悦山起价4860元/㎡、李沧中南世纪城起价6200元/㎡、城阳正商红河谷均价5800元/㎡、胶南保利海上罗兰6688元/㎡起，此外市内四区的新盘也频频出现优惠打折，四方鸿海佳园9700元/㎡98折优惠、崂山区北国之春特价房9858元/㎡……岛城许多区域都涌现出“降价盘”，让购房者挑花了眼。

    然而，某些地段特别好的楼盘房价依然坚挺，市北CBD及市南的项目价格依然没有出现松动，而这也成为部分购房者持续观望的理由。

刚需：观望枷锁有所松动

现场咨询的购房者们开始多起来

    今年伊始，岛城多家媒体组织了看房车活动，购房者的参与性都很高，青岛新闻网看房直通车2月18日，1620名购房者乘坐34辆大巴车分赴市北、李沧、四方、城阳、崂山、开发区六大区域， 看房规模可谓空前，而新闻网接下来的几次单线看房活动也得到了极高的关注。越来越多的购房者愿意亲自到项目与置业顾问交流，表明市场的观望情绪已经有所松动。

    不少看房者在接受采访时表态，经历了一年的等待，对房子的企盼也更为强烈，而此时低价盘频现，有了更多更好的选择，许多人认为现在已经可以出手了。

    随着看房者观望情绪的松动，有业内人士也在采访中表现出某种程度的“担忧”：“如果成交继续好转，开发商能争取到充分的现金流，优惠也有可能取消。”在这种情形下，购房者是否出手，还得自己拿捏好分寸。

时段：传统旺季“金三银四”来临

    按照楼市规律，由于年初向来不是旺季，因此岛城2月份的开盘量仅有不足5个项目。而“金三银四”向来是销售旺季，开发商们也早已做好准备，据了解，目前报出3月份开盘信息的楼盘已经有近10家。

    此外，随着4月春季房展会的到来，按照往年惯例，不少开发商也会在会展期间推出新盘。带着开盘时的优惠，更多优质的房源入市也会为购房者们提供多样的选择，这对于着急购房的购房者而言，无疑又是一个好消息。

保障房：或冲击商品房市场

    今年两会上，政府工作报告中提出，今年将基本建成500万套保障性安居工程，新开工将达700万套以上。国家充分重视保障房建设。

    回顾这些年，青岛保障房建设一直走在全国前列，继2008年至2010年青岛实施了第一个住房保障三年规划，建设2.4万套保障房后，2011年，青岛再次启动了新的保障房三年规划，到2013年，青岛将新建6万套保障房。

    2011年已经过去，这一年，岛城实各类保障性住房23950套。2012年初，省政府出台文件规定青岛将建设保障性住房和棚户区改造住房共28160套（户），其中保障性住房建设指标23085套，含公共租赁住房8335套、经济适用住房4950套、限价商品住房9800套。

    如此规模的保障房工程，将大大方便岛城弱势群体买房筑家，而保障房的充分供给也可能近一步分流岛城市场的刚性需求，在一定程度上给商品房市场带来冲击，开发商为求销量，会采取各种“惠民措施”来吸引购房者，商品房的购房者也可能因此而迎来更好的购房时机。（记者 王崧）