年中展望：青岛楼市"背负"海量库存 下半年同样不容开发商乐观

    青岛楼市步入7月，在这个传统的销售淡季并没有平静下来，反而更热闹喧嚣，各大媒体都充斥着2012年上半年楼市销售情况的盘点、专家点评、业界声音……广大购房者也希望能够从中“发现玄机”，发现未来的青岛房地产市场的走势。

    但日前新华网发布的一则消息却为我们打开了看待青岛楼市的另一扇门。

 “山东省统计局日前发布了1月-5月山东经济运行情况。其中数据显示，我省房屋销售降势趋缓。1月-5月,全省商品房销售面积2129.2万平方米,下降20.0%,连续4个月下降,降幅比1月-4月收窄3.0个百分点。商品房待售面积1888.4万平方米,增长44.5%,增幅比1月-4月略高0.1个百分点。

 专家分析认为,参照前5个月的销售状况,我省房地产市场未来一段时间仍处于“消化库存”的阶段……（点击查看详情>>）”

整个山东房地产市场都处在“消化库存”的大背景下，青岛市的新房库存量又如何呢？如今半年过去了，站在下半年的起点上，青岛市那个区域新房市场的销售压力最大呢？下面让我们一一细数。

  青岛积压存量房数目接近11万 四区市存量房数量超万套

 如图可见，虽然楼市上半年，五月、六月青岛连续两个月的新房成交量维持在6000套以上，“楼市复苏论”开始传播。实际上，青岛楼市压力依然很大。

    记者从青岛网上房地产发布的数据了解到，截止7月3日，青岛全市新建住宅库存房数量为107733套。全市库存房数量大于一万的，共有胶南、黄岛、城阳、胶州4个区市，其中库存房数目最高的为胶南市，数量高达16918套，占全市库存房总量的17％左右。同处西海岸的黄岛区，新建住宅库存房15730套，库存数量仅次于胶南市，整个西海岸存量房超过32000套，约占全市库存房总量的32％。

    今年以来，伴随蓝色西海岸政策的逐步实施，越来越多的开发商将黄岛、胶南作为首选住宅项目建设区域，西海岸的新建住宅项目也日趋增多。以胶南为例，网上房地产5月16日数据显示，该区域新建住宅存量房数量为15720套，6月18日增至16529套，7月3日已接近17000套，仅一个半月时间胶南市新建住宅存量房数目就增加1300套左右，增速惊人。

    另据统计，目前开发区在售住宅楼盘已接近200个，大体量项目昆仑山庄仍有1060套房源在售，唐岛海岸在售房源692套，星河嘉园在售房源639套；胶南同样有130余个住宅项目在售，天一畔城接近千套房源在售，去年4月开盘的好望海岸有910套在售，近期加推的凭海临风仍有836套房源未售出，海之韵有809套在售房源，保利海上罗兰有459套在售房源……

    除西海岸两个区市外，城阳区和胶州市新房库存量也突破了万套大关。截止7月3日，城阳区存量房数量已高达12298套，而5月中旬时该区存量房数目刚刚接近11000套，一个半月的时间城阳区库存房数量约增加1200套，速度可与西海岸区域媲美。自“三城联动”的发展战略提出后，城阳区作为北岸新城的核心发展区，新建住宅项目逐渐增多，正阳路周边区域和白沙河两岸成为城阳新建住宅集中分布区域。

    胶州市存量房数目也非常惊人，根据网上房地产公布的数据显示，截止7月3日，胶州市新建住宅存量为14794套，位居全市存量房总量第三位。与市区相比，胶州市住宅价位较低，吸引相当一部分刚需购房者，不限购的利好使其同样占据一定的优势。

    李沧半年去化四千套能力出众 大青岛出现住宅密集分布新区 

    根据青岛网上房地产提供数据，今年农历春节刚刚结束的2月初时，李沧区存量房数量为12074套，在当时与开发区、胶州市、胶南市、城阳区一起并成为青岛“五大”存量房过万区域。但到了3月中旬这一数字已经“悄然”出现了变化，李沧存量住宅数量下降至10002套，当时对比，就发现李沧区是七区五市当中市场存量房去化最快的一个区域。时隔一个月后，在4月开盘潮的大背景下，开发区、胶南、胶州、城阳四地存量房再次出现增长，但作为“金三银四”市场最活跃的李沧区，4月底时存量住宅的数量已经缩减到了9390套，到6月中旬，李沧区存量房总数已低于8500套，销售压力得到明显缓解。7月3日，数据显示，李沧区存量房为7786套，短短半年时间，住宅存量房去化4300套，李沧区可谓上半年青岛楼市“消化”最好的区域了。

    李沧区强大的消化速度离不开李沧部门楼盘项目的大力度优惠助推，在全市萎靡的大背景下，李沧楼市格外活跃，“以价换量”的楼盘受到刚需的推崇。中南世纪城曾于2月底联合新闻网推出独家团购活动，折后均价7200元/平，3月成交162套，成为市内四区销量亚军。春和景明2期自推出6300元每平米的毛坯房源后，成交量在今年3月达到小高峰，网上房地产数据显示该项目3月份成交超过100套。万科生态城2.2期，在5月下旬大力度优惠加推590套房源，开盘当天推出全款94折以及送家电等大幅度优惠活动，加推的房源很快售罄。

    四方区目前存量房6192套，仅次于李沧区，在市内四区中排名第二。伴随新都心多个大项目的签约开建，四方东部片区开始迅速发展，四方逐渐成为置业者关注的焦点。数据显示，今年2月初时，四方区存量房数量为7311套，6月中旬时已降至5191套，消化2000套左右。6月下旬，伴随德馨筑家等项目开盘，存量房数量开始增加，截止记者写稿时，四方区存量房数量已增至6192套。“有买有卖”，是目前四方区住宅市场的真实写照。

    除李沧、四方两区外，市内其他区域存量房数量半年内变化并不大。目前，市南区存量房数量为3283套，市北区为5218套，崂山区为3512套，与其他区市相比，销售压力较小。“蓝色硅谷”概念的提出，使得即墨成为北部新城发展的重要一环，鳌山湾、温泉度假区成为新建住宅集中分布区，目前存量房数量已接近10000套。高新区，作为青岛刚刚规划的新区，住宅项目并不多，目前存量房数目仅为549套，成为全市唯一一个存量房低于1000套的区域，伴随高新区逐步发展，区域内的新房数量将逐步增加。（记者 于灏源）

    【记者手记】  

    根据统计，2012年上半年青岛共有43个楼盘入市，下半年预计有40个左右的楼盘入市，相比而言，下半年入市数量减少了7%左右。从上半年的楼市状况来看，调控、低开、降价是影响新建住宅成交量的几个重要因素。

    下半年，岛城楼市将迎来“金九银十”等旺季，届时伴随入市量的增加，“价格战”现象可能再次大范围爆发，蔓延至各个区域、各类型楼盘。虽然，5、6两月新房成交量的“微复苏”引起了购房者关于楼市回暖的猜想，但从目前来看，楼市调控政策依旧严厉，开发商依然面临资金、库存量高等棘手问题，以价换量成为必要的选择，降价大势仍难逆转。同时，将投资客“挡在门外”的青岛楼市成交量应该不会出现激增现象，房价上涨的可能性几乎为零，“稳中有降”将成为下半年岛城房价的总趋势。

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