楼市"暖冬"中有"小寒流" 价格高大户型新房二手房都难出售

    2013年是青岛楼市的“大年”，成交量连涨，房价涨幅逐月扩大，新房源上市量递增……进入淡季11月后，青岛房地产市场也没有立马消停，月初的连续两个周末还都出现了一轮轮小型开盘潮，卓越、海尔、伟东等大鳄级房企和本土知名地产企业都有推盘上市。

    但就在楼市如此火爆的情况下，仍有不少新盘“不温不火”，二手房市场也出现房子“难抛”的现象。楼市“暖冬”加之购房者群体如此庞大，为何房子依旧难卖？对此记者进行了采访调查。

【新房】

货比三家“低价盘”胜出 中高端楼盘旺季滞销

要价格还是要成交量？对高端楼盘来说 这是个问题    

    归纳总结金九银十甚至11月出现的“日光盘”不难发现，此类畅销楼盘大多在各自区域内定价相对较低。尽管房价总体向上走，但是“相对低价”依旧有很大的吸引力。

    如新都心的保利叶公馆，周边相同品质楼盘的价格都在14000-15000元/平方米左右，而叶公馆首期推盘奉行“低价”路线，以13000元/平方米的均价推出，拉动了较大的购买力。无独有偶，毗邻李沧商圈的海尔鼎世华府主打刚需盘，连推三期新房源后均价仍在9500元/㎡左右，并未突破万元线，而李村商圈的其他项目定价已涨至10000元/㎡以上，与这些楼盘相比鼎世华府性价比显得格外突出，一期开盘售罄，二期2小时内卖了3亿，不久之前11月开盘销售业绩也十分不俗。此外还有海尔时代广场、鸿泰锦园、绿地新里海德公馆等一众新盘也都是因“低价”才“畅销”。

    当“日光盘”纷至沓来时，我们也应注意到，青岛的存量住宅并没有顺势下滑，反而攀升至12万套以上，再度刷新了纪录。不少新盘上市后都在不温不火地“原地踏步”中，销售业绩一般。比如，市南东部高端住宅华润中心悦府均价34000元/㎡，在经历了开盘初期的热销后，今年每个月成交量都是个位数，最近几个月几乎没有卖出一套房子。世园新区的山景小城精装房均价12000元/㎡，最近一个月仅卖出5套新房，其周边多为定价尚未过万的毛坯房。

    根据最新统计，进入11月，青岛市每周的新房成交量都在连续下降中，一面是越来越多的库存，一面是不断下滑的成交量，新房源滞销的情况或将持续。

【二手房】

150万、144㎡以上刚需买不起 “奇葩”户型也很难出手

    二手房方面，虽然与去年同期相比交易量上涨明显，但仍有房子“难抛”。市民李女士准备移民海外，将自己在崂山某高端小区的一套闲置房产交给中介出售，120㎡喊价300万，但眼看就要完成移民手续，房子还是没卖出去，“有过一两拨人来看房，但最后都不了了之了”，这让她十分纳闷，“跟小区其他二手房相比，这套房子价格并不算太高。当下市场形势这么好都卖不出去，我已经不指望能马上处理掉了”。

    啥样二手房难卖？对此，青岛太平洋房屋市场部经理郝银广从相反的角度回答了这个问题，“自从2011年限购令出台以来，青岛市二手房市场最大的特色就是刚需为主体，决定了中小户型是成交主流”，因此，从户型方面来分析，144㎡大户型最难卖，“此类户型税费较高，需要缴纳3%的契税，并且无论房龄是否超过5年，都要缴纳差额营业税，再加上高总价，算下来就是不小的一笔钱了。想买144㎡以上大户型的购房者也都有一定的经济实力，手里有不止一套房产，可能就被限购不能买了”。

    从价格方面来看，150万元是道“坎儿”，在沿海一线这一标准可扩大至250万。据郝银广介绍，目前市北是二手房市场的“主战场”，月成交量在千套左右，主城区范围内崂山、市南成交量最低，就是因为这里的二手房价格偏高，超出了购房者的心理预期。

    房龄老、户型差也是部分二手房难卖的原因之一。香港路沿线的世贸中心、金都花园都是典型代表，“世贸中心单价15000元/㎡以上很难卖，而其周边的东海路9号都能卖到3-4万/㎡；金都花园均价在13000元/㎡左右，附近的太平洋中心、新贵都早就不是这个价了。造成这种现象的原因就是这两个小区都已建成多年，与较新的二手房相比没有竞争力”。此外，金都花园的“钻石”户型遭人诟病，没有一套房子的朝向是正南正北的，如此“奇葩”的户型早已让原先的业主纷纷撤离，如今住在其中的多为租房客或办公人员。

    【记者手记】

    “池塘表面”虽是一派热闹场景，但“池底之下”大片阳光照不到的地方已经显现出了“寒意”。这正如当下的青岛楼市，尽管今年有着人们欢欣鼓舞的“暖冬”，但背后却是购房人群的消化殆尽、存量房的渐次递增。业内人士预测，在2013年最后的一个多月时间里，难卖的房子可能会继续增多，团购优惠、清仓甩卖的新房二手房数量或将有所增加。（记者 王婷婷）