当住宅傍上“高富帅”商圈 从楼盘身价上涨看商圈地位差别

    “商圈+地产”的模式在岛城楼市中早就成为主流，早有中山路商圈、市南东部商圈，近在眼前的有日益繁华的李沧商圈以及正在崛起的新都心商圈。商圈发展所带来的“福音”让依附在周边的住宅成为最大的受益者。近日记者走访了岛城知名的四大商圈，从“前辈”到“新贵”一探商圈住宅“身价”的秘密。

    【中山路商圈】

    昔日鼎盛今不在 楼盘依附学区房涨身价

曾经鼎盛的中山路商圈如今日益没落

    曾经拥有“头戴盛锡福，脚踏新盛泰，身穿谦祥益，手戴亨得利”老字号的中山路是青岛商圈的“鼻祖”。这条具有百年历史的商业老街在当年红极一时。20世纪初期这里银行、商铺密布 ，酒店、戏院林立，车水马龙，人流如织，其繁荣已达极致，一时之间，中山路成了青岛市众多商品和服务的唯一供给所。

    “以前在万香斋食品排队的人一直从店里排到大街上”，在中山路住了半辈子的王大妈说，“想当年青岛人都以能住在中山路为荣，吃香程度绝不亚于现在的东部”。东方贸易大厦、国货以及后来进驻的青岛第一百盛及发达商厦都让中山路商圈吸引着当时老青岛置业者的目光，可见毗邻商圈而居的想法很早就出现在市民的置业观念里。

    但随着城市发展重心的东移，曾经的“岛城第一商圈”慢慢褪去了昔日的光彩。陆陆续续有不少老字号关门，或者搬离中山路去了别处谋发展，发达商厦及东方贸易大厦接连歇业，国货勉强维持但生意早已大不如前，而唯独还算红火的第一百盛也是在夹缝中勉强度日。这让曾经梦想居住在中山路附近的市民改变了想法，“道路拥挤、商业退化是不少居民搬离中山路的主要原因”，居住在中山路附近30多年的李先生说，现在留在中山路的都是老青岛人了，他们之中更多的是对这片老城区的留恋。

    附近的新盘少得可怜。据记者调查了解，金茂湾是近年来中山路附近为数不多的新房，以江苏路小学作为卖点，价格在18500元/㎡。而二手房方面，除了江苏路小学、大学路小学等名校附近学区房市场火爆，其余二手房价格也只在万元线上徘徊，且房源稀少，二手住宅身价随着商圈的没落而“一蹶不振”。

    【香港中路商圈】

    “金边儿”上的金街商圈 周边楼盘黄金价格

香港中路的黄金商圈被誉为“岛城第一商圈”

    三十年前起步发展的青岛东部让老青岛人首次将目光投向中山路以外的地方。从村落耕地演变成如今繁华的青岛主城区，东部商圈俨然实现了从“屌丝”到“高富帅”的完美蜕变，数个商业巨头跻身于此，早期进驻的佳世客和家乐福，拉开了这里商业繁荣的帷幕。随后，占据沿海一线“金边儿”优势的东部商圈又崛起了海信广场、麦凯乐、百丽广场及心海广场等中高端商业综合体，此外远雄国际广场、绮丽大厦、青岛国际金融中心等写字楼的到来将香港中路商圈彻底打造成了岛城商圈中的“金街”。

    坐拥“金边儿”海景又依附“金街”商圈，香港中路附近楼盘价格俨然成了岛城房价的“天花板”，从30000元/㎡-70000元/㎡不等的豪宅让越来越多的置业者可望而不可及。“以前看不上这一片的房子，现在是不敢看这一片的房子”，年过半百的郭先生告诉记者，现在的东部商圈对他而言只是个“吃喝玩乐”的地方，在这里“买房”是早就不复存在的想法，“这里的配套、交通等各方面都是青岛的城市中心，黄金地段当然要卖出黄金价格，哪是一般百姓摸得着的”。

    目前在香港中路商圈的新盘有华润中心悦府、鲁商中心首府、中铁青岛中心等，价格多在28500元/㎡-41000元/㎡，记者粗略算了一下，即使在这些新盘中购得80平米小户型，购房总价也需要200-300万元的巨款。

    因此尽管傍上香港中路商圈生活便利、交通发达、配套优良，但这附近的楼盘售楼处仍然“门庭冷落”，偌大的售楼处只有少数几个置业顾问，等待着偶尔到访的购房者。与火爆的“日光盘”相比，高端楼盘的鲜人问津绝大部分原因在于其超高的价格令人生畏。

【李村商圈】

    商圈“新贵”提升区域价值 傍上“高富帅”楼盘身价涨

“后起之秀”李村商圈

    看完了逐渐没落的老商圈，见证了成功逆袭的岛城第一商圈，记者又来到近年来发展势头最为迅猛的“新贵”李沧商圈。曾经的李村是青岛人眼里的“农村地儿”，早些年的李村是青岛市区内农业人口、外来人口和流动人口都比例极高的地域之一，让这里成为了多数人印象中的“城乡结合部”。“以前就觉得李村特别土而且路程又远，平时过来这边的机会都很少，更别提在这里买房子了。”60年代生人的于阿姨的这番回答代表了多数老青岛对李村的印象，“脏乱差”成为老李村的一张区域“名片”。

    直到1994年区域调整，李村与沧口合体后形成了李沧区，随后的李村走上了发展的道路。放眼现在的李村商圈，伟东乐客城、苏宁广场、李沧万达广场、宝龙城市广场等一众新兴商业综合体频频崛起，带动了李沧的区域价值，更提升了周边楼盘的“身价”。

    “李村房价已经1万多了，时代真是不同了”，在海尔鼎世华府购得心仪房子的杨先生说起现如今李村的房价感慨颇多，“李村的发展变化太快了，光看这房价就够惊人的了。”杨先生告诉记者，以前他只知道李村的崂百、北方国贸和利客来，可如今说起李沧商圈，这些曾经的“商场”早已经被洋味十足的Shopping Mall取代。“现在经常约朋友在这边逛街、吃饭、看电影，开始逐渐觉得住在这附近挺不错的。”在市南工作的白领一族吕女士如今的想法代表了一批逐渐将目光锁定在李沧区的年轻置业者们。

    因城市综合体时代的到来“攀上高枝儿”的新盘价格也不同往昔，距离宝龙城市广场较近的海尔鼎世华府已经连开3期，均价9500元/㎡；伟东幸福之城4期湖山美地均价9000元/㎡；康太源尚誉均价9800元/㎡，而奥克斯广场的配套住宅均价则为10300元/㎡。商圈的形成让李沧区的楼盘价格顺势上涨不少。

    【新都心商圈】

    新兴片区建配套商业综合体 新房二手房“不可一世”

新都心即将崛起的商圈早已“声名在外”

    从老四方保尔双山片区蜕变成新市北区新都心，可以说是从“沉寂”走向“辉煌”的典范。几年之前新都心还是遍地村庄，交通不便利且商业配套缺乏，然而现在的新都心仿佛让人们看到了“青岛城市中心”的未来。

    正在崛起的新都心商圈尚未面见世人，却早已“声名在外”。“麦凯乐在左边，从此左右大不同”、“万科中心，左右繁华”两句广告语将万科中心与和达中心城炒得火热。其中大型商业综合体万科中心引进了亚洲领先的购物中心—凯德广场，而和达中心城则将青岛老百姓早已熟知的麦凯乐商业广场招致麾下。商业配套日渐成熟，楼盘价格自然是水涨船高，凭借着商业综合体的高端身份，新都心片区的新房与二手房都变得“不可一世”。

    新房方面，万科城、万科蓝山、青建太阳岛等或大鳄或本土开发商的楼盘价格上涨速度惊人，这其中最为明显的新都心开篇之作万科城，在2010年9月底首推纽约街区，起价10800元/㎡，从三年前的旧片区“熬”到现如今的商业配套日益成熟，万科城目前均价上涨到15000元/㎡。而二手房方面，早先交房入住的中海清江华府、海信淮安郡等二手住宅价格多在14000-15000元/㎡之间，此外，“反价惜售”现象频繁，房源异常稀少。多数业主看准了新都心即将拥有的商业配套，将原本打算出售的房子都改成了出租，以求日后更高额的回报。（实习记者 李倍）

    【惊喜优惠】中海国际社区年末“疯狂团购季”

    【延伸阅读】李沧中海国际社区3期御城79-140㎡底价团购94折 58中旁纯地铁学区房75万起

               李村商圈康太源尚誉56-111㎡年末钜惠 18万起赠6-39㎡露台

               盘点：新都心、李村商圈综合体扎堆 打造一站式便捷生活