青岛主城区“购房参考书” 从五大角度关注片区升值潜力

    2013年青岛各区域房价蓄势上涨，除了倍受青睐的老城区外，近年来崛起的新城区也大放异彩。对有着不同置业需求的购房者来说，每个区域都有着各自的“强项”，比如市南、市北配套纯熟、交通便利，而稍远的李沧、城阳则拥有优越的自然条件和相对低廉的房价。对此，记者通过地角价值、自然环境、配套设施、交通情况、升值潜力五大方面针对青岛各主城区板块进行了打分，为置业者定做区域“购房参考书”。

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    【市南区】

最负盛名的市南区东部商圈

    市南东部商圈

    升值潜力★★★★★

    地角价值★★★★★ 

    自然环境★★★★ 

    配套设施★★★★★ 

    交通情况★★★

    坐拥金色海岸线的市南东部商圈拥有“镀金”的价格。自1994年青岛市政府搬迁至东部新址之后，这里成为了青岛的政治中心。随后相继入驻的佳世客、麦凯乐、海信广场、百丽广场等更奠定了东部“岛城第一商圈”的地位。这里的地角价值和沿海的自然环境不用多说，配套设施以及升值潜力更是首屈一指。因此，市南东部的房价是多数置业者们望尘莫及的。

    唯一不尽如人意的便是拥堵的交通，每到早晚高峰及节假日，香港中路、东西快速路、福州南路这几条主干道都会堵成一个“球”，让有车一族们叫苦不迭。

    从目前来看，寸土寸金的市南东部在售新盘较少，除去部分商业、办公项目后，住宅房源凤毛麟角，“物以稀为贵”使得市南房价保持坚挺。万丽海景为市南东部最高价，均价41800元/㎡，已是沿海一线的地标建筑；鲁商中心首府、中铁青岛中心还有与其相邻的华润中心悦府均价则均已超过30000元/㎡。

市南区西部老城区

    市南西部老城区

    升值潜力★★★★

    地角价值★★★★☆ 

    自然环境★★★★ 

    配套设施★★★★ 

    交通情况★★☆

    市南西部老城区应该是目前最具有原汁原味老青岛风情的区域了，“红瓦绿树碧海蓝天”就是这里最真实的写照。百年德式老建筑、沿用至今的老街道“孕育”出一代又一代的青岛风情，分布着小鱼山、观象山、信号山、栈桥等传统景点，依山傍海。

    尽管如此，老旧城区的弊端也是不可忽视的，最突出的就是配套设施的匮乏和道路的缺陷。曾经风靡一时的中山路如今商业萧条，发达商厦、东方贸易大厦的相继倒闭使得中山路的繁华瞬间“偃旗息鼓”。交通方面，除了相对宽敞的中山路、胶州路外，多数道路都是狭窄的两车道，有的甚至只能容一辆车单向通行。“这个地方每天早晨一定堵车，最严重的时候一个小时不动弹”，每天上班都要经过青医附院侧门平原路的周先生告诉记者，由于这条路通往青医附院侧门，很多市民都不知道这里是单行线，加之路边停了很多车，使得这里成为通行困难的“羊肠小道”。

    “如今的市南西部新盘较少，学区房绝对是大热门。”太平洋房屋青岛公司副总经理郝银广告诉记者，没有标准定价的学区房最热时能炒到50000-60000元/㎡。而新盘方面，金茂湾也因为占有“学区房”的优势，目前均价18500元/㎡；海景住宅晓港名城均价则为14000元/㎡。

    【市北区】

一直不输人气的台东商圈

    台东商圈

    升值潜力★★★☆

    地角价值★★★

    自然环境★★

    配套设施★★★★★

    交通情况★★

    作为岛城五大商圈之一，台东商圈一直拥有着旺盛的人气。威海路步行街及台东夜市是青岛最具特色的商业步行街，日常平均人流量达20万人次。由此可见台东的生活、商业配套设施应有尽有，地角价值自然是不言而喻。

    但商业氛围浓厚的区域，自然环境相对就会差一些，客流量较大，人声鼎沸，并不是一处清净之地。最让人头疼的就是这里的交通。记者在采访时发现，多数私家车主在节假日或者晚高峰时期不愿意前往台东商圈，一半以上出租车司机在打车高峰期也不愿搭载前往台东的乘客。堵车、停不下车等交通问题让台东商圈在交通这一选项上“大量失分”。

    “台东这边干什么都很方便，但是上了年纪了，住在这里觉得有些吵闹”，在台东住了30多年的陈大爷告诉记者，人气高涨的台东商圈环境确实有些嘈杂，但是生活配套齐全，公共交通方便又让人对它“依依不舍”。据记者了解，台东商圈附近的二手房价格多在12000元-15000元/㎡；而新盘方面，位于威海路的盛世豪庭目前正与新闻网合作推出团购优惠，均价为13500元/㎡。

扮演着“大居民区”角色的浮山后

    浮山后

    升值潜力★★★★

    地角价值★★★

    自然环境★★★★

    配套设施★★★☆

    交通情况★★★☆

    与“土豪聚集地”的浮山前相比，浮山后无论是地角价值还是自然环境上似乎都略显逊色。但不得不承认，浮山后的发展速度首屈一指。曾经交通闭塞、配套落后的成片村庄变身新型现代社区，泥泞坑洼的断头路如今车来车往。

    就生活配套来说，目前的浮山后依旧扮演着“大居民区”的角色，商业项目略显匮乏，附近的大型商超只有易初莲花。当然这种境遇会在不久的将来得到改善，浮山后区域规划新建三大综合体项目，分别为合肥路永旺佳世客、鲁商辽阳西路商务中心和双峰商业综合体，目前合肥路佳世客已经封顶，双峰商业广场早已开工，即将为这一片区注入新的商业活力。

    随着城市发展的日益迅速，商圈周边嘈杂的闹市区越来越不受置业者的青睐，有条件的购房者开始把目光投向更适宜居住的区域，坐落在浮山脚下的浮山后似乎正迎合了这一需求。主打山景的楼盘香山美墅、青岛印象山均价都已超过20000元/㎡，偏北的新盘价格也已涨至13000-15000元/㎡。二手房方面，辽阳西路的老房浮山后二小区的价格13000元/㎡左右，银川西路的湖光山色小区的房源价格在16000元/㎡左右。