青岛主城区“购房参考书” 从五大角度关注片区升值潜力

    2013年青岛各区域房价蓄势上涨，除了倍受青睐的老城区外，近年来崛起的新城区也大放异彩。对有着不同置业需求的购房者来说，每个区域都有着各自的“强项”，比如市南、市北配套纯熟、交通便利，而稍远的李沧、城阳则拥有优越的自然条件和相对低廉的房价。对此，记者通过地角价值、自然环境、配套设施、交通情况、升值潜力五大方面针对青岛各主城区板块进行了打分，为置业者定做区域“购房参考书”。

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    【市南区】

最负盛名的市南区东部商圈

    市南东部商圈

    升值潜力★★★★★

    地角价值★★★★★ 

    自然环境★★★★ 

    配套设施★★★★★ 

    交通情况★★★

    坐拥金色海岸线的市南东部商圈拥有“镀金”的价格。自1994年青岛市政府搬迁至东部新址之后，这里成为了青岛的政治中心。随后相继入驻的佳世客、麦凯乐、海信广场、百丽广场等更奠定了东部“岛城第一商圈”的地位。这里的地角价值和沿海的自然环境不用多说，配套设施以及升值潜力更是首屈一指。因此，市南东部的房价是多数置业者们望尘莫及的。

    唯一不尽如人意的便是拥堵的交通，每到早晚高峰及节假日，香港中路、东西快速路、福州南路这几条主干道都会堵成一个“球”，让有车一族们叫苦不迭。

    从目前来看，寸土寸金的市南东部在售新盘较少，除去部分商业、办公项目后，住宅房源凤毛麟角，“物以稀为贵”使得市南房价保持坚挺。万丽海景为市南东部最高价，均价41800元/㎡，已是沿海一线的地标建筑；鲁商中心首府、中铁青岛中心还有与其相邻的华润中心悦府均价则均已超过30000元/㎡。

市南区西部老城区

    市南西部老城区

    升值潜力★★★★

    地角价值★★★★☆ 

    自然环境★★★★ 

    配套设施★★★★ 

    交通情况★★☆

    市南西部老城区应该是目前最具有原汁原味老青岛风情的区域了，“红瓦绿树碧海蓝天”就是这里最真实的写照。百年德式老建筑、沿用至今的老街道“孕育”出一代又一代的青岛风情，分布着小鱼山、观象山、信号山、栈桥等传统景点，依山傍海。

    尽管如此，老旧城区的弊端也是不可忽视的，最突出的就是配套设施的匮乏和道路的缺陷。曾经风靡一时的中山路如今商业萧条，发达商厦、东方贸易大厦的相继倒闭使得中山路的繁华瞬间“偃旗息鼓”。交通方面，除了相对宽敞的中山路、胶州路外，多数道路都是狭窄的两车道，有的甚至只能容一辆车单向通行。“这个地方每天早晨一定堵车，最严重的时候一个小时不动弹”，每天上班都要经过青医附院侧门平原路的周先生告诉记者，由于这条路通往青医附院侧门，很多市民都不知道这里是单行线，加之路边停了很多车，使得这里成为通行困难的“羊肠小道”。

    “如今的市南西部新盘较少，学区房绝对是大热门。”太平洋房屋青岛公司副总经理郝银广告诉记者，没有标准定价的学区房最热时能炒到50000-60000元/㎡。而新盘方面，金茂湾也因为占有“学区房”的优势，目前均价18500元/㎡；海景住宅晓港名城均价则为14000元/㎡。

    【市北区】

一直不输人气的台东商圈

    台东商圈

    升值潜力★★★☆

    地角价值★★★

    自然环境★★

    配套设施★★★★★

    交通情况★★

    作为岛城五大商圈之一，台东商圈一直拥有着旺盛的人气。威海路步行街及台东夜市是青岛最具特色的商业步行街，日常平均人流量达20万人次。由此可见台东的生活、商业配套设施应有尽有，地角价值自然是不言而喻。

    但商业氛围浓厚的区域，自然环境相对就会差一些，客流量较大，人声鼎沸，并不是一处清净之地。最让人头疼的就是这里的交通。记者在采访时发现，多数私家车主在节假日或者晚高峰时期不愿意前往台东商圈，一半以上出租车司机在打车高峰期也不愿搭载前往台东的乘客。堵车、停不下车等交通问题让台东商圈在交通这一选项上“大量失分”。

    “台东这边干什么都很方便，但是上了年纪了，住在这里觉得有些吵闹”，在台东住了30多年的陈大爷告诉记者，人气高涨的台东商圈环境确实有些嘈杂，但是生活配套齐全，公共交通方便又让人对它“依依不舍”。据记者了解，台东商圈附近的二手房价格多在12000元-15000元/㎡；而新盘方面，位于威海路的盛世豪庭目前正与新闻网合作推出团购优惠，均价为13500元/㎡。

扮演着“大居民区”角色的浮山后

    浮山后

    升值潜力★★★★

    地角价值★★★

    自然环境★★★★

    配套设施★★★☆

    交通情况★★★☆

    与“土豪聚集地”的浮山前相比，浮山后无论是地角价值还是自然环境上似乎都略显逊色。但不得不承认，浮山后的发展速度首屈一指。曾经交通闭塞、配套落后的成片村庄变身新型现代社区，泥泞坑洼的断头路如今车来车往。

    就生活配套来说，目前的浮山后依旧扮演着“大居民区”的角色，商业项目略显匮乏，附近的大型商超只有易初莲花。当然这种境遇会在不久的将来得到改善，浮山后区域规划新建三大综合体项目，分别为合肥路永旺佳世客、鲁商辽阳西路商务中心和双峰商业综合体，目前合肥路佳世客已经封顶，双峰商业广场早已开工，即将为这一片区注入新的商业活力。

    随着城市发展的日益迅速，商圈周边嘈杂的闹市区越来越不受置业者的青睐，有条件的购房者开始把目光投向更适宜居住的区域，坐落在浮山脚下的浮山后似乎正迎合了这一需求。主打山景的楼盘香山美墅、青岛印象山均价都已超过20000元/㎡，偏北的新盘价格也已涨至13000-15000元/㎡。二手房方面，辽阳西路的老房浮山后二小区的价格13000元/㎡左右，银川西路的湖光山色小区的房源价格在16000元/㎡左右。

    【老四方】

名气响亮的新都心片区

    新都心

    升值潜力★★★★☆

    地角价值★★★★☆

    自然环境★★☆

    配套设施★★★★★

    交通情况★★★☆

    如今的新都心名气似乎要远大于内容。过去的双山、保儿、大山旧村片区因分布着看守所、乱坟岗而十分“不受待见”。直到2008年，新都心迎来了数名建设者，散乱坟地整治完毕，看守所也已经搬迁至即墨，三个地铁站即将在未来两年投入使用，原先的旧村已崛起数栋高楼大厦。

但居民们在喜迎乔迁之喜的同时，也发现了新都心在生活方面存在着很多“不成熟”“不方便”。没有完善的生活配套是新都心走向成熟片区的“拦路虎”，而环顾周边的商业网点，多年的发展并没有带动这些住宅配套商业兴起，目前多数门店至今也还是大门紧锁，招商、出租的牌子倒是随处可见。2012年5月好消息传来，新都心“核心商务区”规划面世，超过7个大型商业将在新都心拔地而起，未来的商业环境和生活便捷度将超越市北CBD甚至台东商圈。

    地角价值方面，自老四方区归入市北区成为新市北之后，房价随之“水涨船高”。地产大鳄与本土开发商都瞄准了这块大肥肉，纷纷抢滩进驻，片区内已有万科城、海信淮安郡、青建太阳岛、海尔时代广场、保利香槟国际等新建住宅项目，价格多在13000-15000元/㎡。二手房价格从7000元/㎡涨到如今的14000-15000元/㎡，且房源异常稀少，新都心的升值潜力可见一斑。

填海造陆的欢乐滨海城

    滨海新区

    升值潜力★★★

    地角价值★★★

    自然环境★★★★

    配套设施★★

    交通情况★★★☆

    老一辈的青岛人都流行一句“宁要市南一张床，不要四方一套房”的俗语，的确，四方西部老城区以前的标签就是“脏、乱、差”，这与其工业形象是分不开的，瑞普电气、汉河电缆、四方机厂等老厂房再加上配建的职工宿舍让这一片区一直挺不起腰来。

    现在的老四方西部有了一个新身份——新市北滨海新区。这一占地面积约18平方公里的围合区域囊括了老四方西部的旧城、老厂区以及新城区欢乐滨海城。经过几年的建设发展，困扰老城区发展的旧厂房不见了，破旧筒子里迎来了拆迁改造，昔日荒凉的填海陆地崛起一栋栋高层……然而，由工业老城区向经济新城区转变的步伐往往比较缓慢，这里的商业配套仍然是一块“短板”。欢乐滨海城区域的交通问题也让人头疼，仅有的一条公交线路让出行变得极为困难。

    目前滨海新区汇聚着中海临安府、颐和广场、保利香槟国际、城投瑞海景园、绿地欢乐滨海城等新盘，价格多在万元线以上，但与新都心相比性价比较高。展望未来，伴随着老城区旧厂房的相继搬迁，欢乐滨海城交通、教育配套的建设，滨海新区的升值潜力指日可待。

    【李沧区】

生态新区李村东部片区

    李村东部

    升值潜力★★★☆

    地角价值★★★★

    自然环境★★★★★

    配套设施★★☆

    交通情况★★★★

    曾经的东李是一片旧村庄，压根儿就没被青岛人“正眼儿瞧过”。如今凭借着即将开幕的世园会，这里成为了宜居宝地。早已改造完毕的李村河上游变身居民茶余饭后散步的滨河公园，周边的山体整治也接近尾声。在市南、市北难得体会到的山水美景，在东李随处可见，春季更是莺飞草长、山花烂漫、鸟鸣婉转，如同置身于画中，这里就是世园生态都市新区。

    作为主打“生态牌”的新城区，这里的生活配套相对匮乏，片区内没有一处大型商业配套，居民购物全靠旧村集市和周边的中小店铺，想要购置全面的物资只能乘车赶到李村商圈。不过世园大道、金水路、九水东路改造后路况较好，从世园会周边都商圈并不需要太长时间。

    对于注重生态环境的置业者来说，东李是最好不过的选择，目前片区内玫瑰庭院、万科生态城、万科红郡、和达和城、山河城、绿城理想之城等销售火爆，均价从9000元/㎡-35000元/㎡不等。

崛起中的老沧口片区

    老沧口交通商务区

    升值潜力★★★

    地角价值★★★

    自然环境★★★

    配套设施★★☆

    交通情况★★★☆

    老沧口的辉煌正在被人淡忘。三十年前的沧口为岛城重要工业区，繁华的四流路上车水马龙。这一情况在90年代中后期发生了逆转，伴随着李沧商圈的崛起，沧口迅速没落，工业衰败，渐渐被人们遗忘。

    但区域价值不会因此被抹杀，这一承载了老一辈工人回忆的片区近几年开始寻求转型，交通商务区应运而生。在原先沧口火车站基础上新建的铁路北客站即将于年底投入使用，三条地铁线将从此地经过，未来将成为青岛大交通中的重要枢纽站。生活配套方面，除了老城区原有的小型商业外，维客广场、北方国贸等商超近年来相继开业，全新的第三人民医院即将于明年开门纳客。此外，胶二、同步带厂、国棉八厂、国棉六厂老厂房相继搬迁，周边环境已得到极大改善。

    目前沧口片区新盘较少，远东海岸华府均价8800元/㎡，越秀星汇蓝湾尚未入市；二手房房价多为8000-9000元/㎡，更有房源均价已过“万元线”。

    【记者手记】

    无论是老城区还是新兴片区，每个区域都有着自己的“强项”来吸引置业者。城市每天都在发展，片区也每天都在完善，不管区域打分价值几何，买到各方面都比较适合自己的房子才是置业“硬道理”。（实习记者 李倍）