三大高端商业综合体计划2014年开业 青岛商业地产迎来"发展年"

    合肥路、新都心佳世客2014年开业，华润万象城、银座中心2014年建成纳客，万科、保利、中铁青岛中心等青岛商业项目面市……较之历年年初住宅宣传信息一家独大的现象，2014年青岛楼市开年可谓迎来了翻天覆地的变化，商业地产似乎成为了新年各房企打出的首个“信号弹”。作为青岛商业地产的元年，2013年青岛商业市场成交约89万平方米环比大涨，同时2014年青岛商业库存已达430万平方米。

【回顾】

2013年综合体概念渐入人心 大型商业地产崭露头角

    谈及2013年青岛楼市的关键词，便不得不提到“综合体”一词，伴随大拇指广场、李沧万达广场等多个城市综合体项目的落成开业，百米之内解决衣食住行的便捷被市民广泛认可。而各区域落地的商业项目使得商业与居住结合的概念更加具体，经过2013年一年的发展，岛城每一个大的居住板块，基本都配套了相应的大型商业体项目。人们购物、娱乐、休闲已经不再只是涌向一个地点，生活有了更加丰富的选择。

    据统计，2013年青岛商业市场成交呈整体上涨趋势，根据青岛网上房地产统计数据，2013年全市商业共卖了89万平方米。回顾2013年，众多商业项目在这一年崭露头角，推动城市功能的升级换代。例如，鲁商中心首府、东方影都、深蓝中心、中铁青岛中心、海尔时代广场、晓港名城等，这些综合体项目都成为区域内商业标杆性项目。

    据了解，从实际销售情况来看，由于区位价值优势明显，开发企业品牌过硬，无论是销售情况还是未来发展前景都被看好，但由于2013年商业地产元年开启后，商业项目开发建设速度过快，市场待售商业房源明显增多，这给2014年的商业销售同时带来了福音及压力。

    【现状】

430万平方米商业待嫁 北城西岸销售压力大

    2013年商业元年完成良好开端的同时，也促使2014年青岛商业发展速度必须再加速。据统计，截至2013年12月31日，青岛商业房源库存达430万平方米，特别是一些新兴商圈商业体库存压力大，竞争仍将非常激烈。

    其中，城阳区是商业库存积压最严重的区域，商业库存积压大约79.44万平方米。成交量排在第二的是黄岛区，库存积压79.65万平方米。胶州市2013年成交9.35万平方米，名列第三，胶州市库存积压67.22万平方米。

    从这些积压较为严重的区域现状来看，大多都是新兴起商圈，继家佳源购物中心，大润发春阳路店、利群城阳购物广场等购物广场先后开门纳客之后，城阳先后形成了农大商圈、北曲商圈、宝龙城市广场三处商业中心，建设了大润发长城路店、利客来、东方城等新型商业项目，由于购买力有限，目前一些商业体面临人气问题，位于城阳区政府西侧的沃尔玛已于2013岁末关门停业。业内人士表示，青岛商业地产市场才刚刚拉开序幕，未来随着房地产调控可能不断加码，商业地产将成为房地产开发企业主阵地。但是由于一些新兴商圈商业体库存压力大，竞争仍将非常激烈，商业项目要想从市场中脱颖而出，还应尽量避免同质化。

    【展望】

2014年青岛商业“马上加速” 三商业巨头2014年开业

三商业巨头即将开业

    无论自身的发展动力还是库存的压力都令2014年的青岛商业地产已经跳上马鞍，快马加鞭一路前行。2014年青岛将有三大商业中心有望开业，届时将对岛城商圈布局产生巨大影响。

    香港中路与山东路交界处，总面积达45万平方米的华润万象城正在紧张施工中，其建成后将成为全国最大的万象城。作为全国第六座都市综合体华润中心的核心构成，青岛万象城规模最大、店铺数量最多，堪称万象城品牌旗舰。此外，香港中路与南京路交界处的银座中心也将打造高端城市综合体，总规划建筑面积为36万平方米。在市北区合肥路，青岛地区最大的永旺佳世客购物中心正在内部施工，预计将于今年上半年开业。三大高端商业综合体不约而同地均在2014年建成开业，预计将再次改变青岛现有的商业格局。

    与此同时，在青岛初次试水商业的房产大鳄也不甘示弱，正在建设的福州路万科中心为商业、办公为一体的综合体项目，商铺、写字楼已开始销售，在岛城其他片区同样也有万科的影子，万科与本地企银盛泰合作建设的山东路万科中心也是一处商住综合体项目。

    作为新市北重点项目的双峰商业广场项目在去年4月二次环评公示并且正式公布了双峰商业广场的建设单位为保利（青岛）实业有限公司，这就意味着央企大鳄保利地产在“深耕青岛”多年之后，开始打造第一个城市商业综合体项目。据悉，该项目已于2013年3月份正式动工，住宅部分更在2013年末上市赢得了火爆热销，整个项目预计将于2016年建成。

    【业内评说】

限购背景下青岛商业渐火 规模速度“临摹”老牌一线城市

青岛商业地产渐火

    太平洋商业地产部经理郝银广表示，相对于北上广深此类的一线城市，青岛商业地产发展无疑是缓慢的，从市场现状来看，无论是氛围还是房源数量乃至运营团队都存有不小差距。

    从近年来青岛房地产市场发展的路径来看，“临摹”一线城市的发展路线是比较鲜明的一个特征，例如大鳄进驻、近郊渐热等等，那些一线城市三五年前房地产市场的发展特征，近两年在青岛也逐渐显现。北京、上海、深圳等城市2009至2010年前后，商业地产成为了楼市中一股强劲的力量，无论是成交量还是氛围都有明显提升，按照此规律推算，2014年青岛商业地产必将火速发展。

    郝银广分析称，商业地产是房地产市场科学化发展的产物，房地产作为国民经济命脉行业，保持充足的活力是市场的必然性。而在限购条件下，住宅所含有的利润水分逐渐被挤出，而不动产作为保值性较强的投资产品却仍然受到人们的青睐，在这样的背景下，商业地产的出现是大势所趋，并很快得到了认可。青岛商铺的回报率为住宅的2-3倍，写字楼回报率也保持在2倍左右，不难看出商业地产作为投资型的房地产产品，可以保证投资者的收益。

    业内专家预测，2014年应该是青岛商业地产腾飞的一年，华润、中铁等多个地产大鳄在青打造的项目都将悉数亮相；同时较高的市场存量压力，将促使开发房企、中介加大对商业地产的销售力度，此外各大新兴商圈火热也会加速商业全域开花，届时商业地产还将会有质的飞跃。（记者 于灏源）

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