青岛楼市进入下行轨道4步走 高库存下"降价潮"暗涌 置业者推迟买房计划

    春节过后，全国多个城市出现“降价潮”，长三角几个重点城市杭州、常州、无锡纷纷“缴械”，广西南宁、江苏无锡、安徽铜陵等地纷纷出台楼市新政，从不同方面开始救市。

    青岛也被卷入了这场春季“寒流”中。新房成交量接连下滑，导致20万套库存房卖不出去，为了走量房价“假摔”变“真降”，不明虚实的购房者再度升起观望情绪，反过来更加剧了成交量萎靡不振、存量房进一步上升。成交量、存量、降价潮、观望情绪形成四步“恶性循环”，步步紧逼，成为助推青岛房价走向下行轨道的四大“诱因”。

第一步：新房成交量接连下滑 “日光盘”哪去了？！

自去年9月以来近半年多新建住宅成交量走势图    

    进入2014年后，青岛新房成交量就再也没有沿袭去年末月月成交量过万套的大好局面。春节过后好不容易盼来了“金三银四”，但今年的旺季一丝2013年楼市火爆场景都没有，根据青岛新闻网房产频道统计，前四个月青岛新房共成交31661套新房，仅相当于去年前仨月的成交量，同比跌幅两成多，惨淡表现先给了开发商一个措手不及。

    具体到各个新盘，就算是以往的热销楼盘，销量也都大幅缩水。细数一下近半年来新开盘的项目，几乎很少有楼盘敢用“日光”一词，排长龙、摇号的现象也逐渐消失。如加推新房源的远东海岸华府，最近几个月的成交量一直没有突破20套；海信湖岛世家、绿地新里海德公馆、保利香槟国际的成交大不如从前。只有市北纯新盘樱花郡在4月27日开盘后，释放出一天内“劲销3.6亿!”的消息，成为逆市下的热销盘。

第二步：近20万套库存房 老房卖不动新房源源不断

青岛存量房持续攀涨    

    与成交量下滑同步出现的是库存量的上升。放眼全国，目前一线城市北京有7万套库存新房，上海库存突破1000万平米合68979套房源在售，二线城市杭州存量房近日突破11万套，南京库存3.5万套……却纷纷传来降价、崩盘的消息，而反观青岛，楼市库存量已经攀升至惊人的20万套，远超北上广及同等级别的二线城市，达到三年以来的最高点。库存量过万的有城阳、原黄岛、即墨、胶州和老胶南,其中原黄岛和胶州的库存都已近3万套。

    在这近20万套存量房中，有不少是积压多年卖不出去的老房子。记者调查了解到，即墨2011年开盘的润林学府林居二期房源共659套，目前还有249套挤压；2012年开盘的玺公馆，房源共566套，还剩327套；城阳2012年开盘的小城之春一期房源共512套，现在还剩213套。

    除了这些老盘外，近两年来露头的纯新盘为抢抓楼市回暖的大好机遇，也一股脑地接连开盘、加推，造成供大于求的局面。如西海岸的保利海上罗兰，以1759套的库存量成为全市“最能存”的新盘；同样位于老胶南的天一畔城、山海苑、书香泮城也都有上千套的存量。胶州市的禧徕乐国际家居博览城共有近三千套房源，目前超过五成房源没有卖完。李沧区的奥克斯广场去化率也不足四成，仍有700多套房源在售。

    老房源卖不动、新房源又源源不断地冒出来，使得青岛库存房不断叠加。为了从茫茫“房海”中出人头地，这些楼盘只得以“低价”博取眼球。