[摘要] 新房成交量接连下滑，导致近20万套房子卖不出去，为了走量房价“假摔”变“真降”，不明虚实的购房者再度升起观望情绪，反过来造成成交量萎靡不振、存量房进一步上升。成交量、存量、降价潮、观望情绪形成四步“恶性循环”，成为助推青岛房价走向下行轨道的四大“诱因
春节过后，全国多个城市出现“降价潮”，长三角几个重点城市杭州、常州、无锡纷纷“缴械”，广西南宁、江苏无锡、安徽铜陵等地纷纷出台楼市新政，从不同方面开始救市。
青岛也被卷入了这场春季“寒流”中。新房成交量接连下滑，导致20万套库存房卖不出去，为了走量房价“假摔”变“真降”，不明虚实的购房者再度升起观望情绪，反过来更加剧了成交量萎靡不振、存量房进一步上升。成交量、存量、降价潮、观望情绪形成四步“恶性循环”，步步紧逼，成为助推青岛房价走向下行轨道的四大“诱因”。
第一步：新房成交量接连下滑 “日光盘”哪去了？！
自去年9月以来近半年多新建住宅成交量走势图
进入2014年后，青岛新房成交量就再也没有沿袭去年末月月成交量过万套的大好局面。春节过后好不容易盼来了“金三银四”，但今年的旺季一丝2013年楼市火爆场景都没有，根据青岛新闻网房产频道统计，前四个月青岛新房共成交31661套新房，仅相当于去年前仨月的成交量，同比跌幅两成多，惨淡表现先给了开发商一个措手不及。
具体到各个新盘，就算是以往的热销楼盘，销量也都大幅缩水。细数一下近半年来新开盘的项目，几乎很少有楼盘敢用“日光”一词，排长龙、摇号的现象也逐渐消失。如加推新房源的远东海岸华府，最近几个月的成交量一直没有突破20套；海信湖岛世家、绿地新里海德公馆、保利香槟国际的成交大不如从前。只有市北纯新盘樱花郡在4月27日开盘后，释放出一天内“劲销3.6亿!”的消息，成为逆市下的热销盘。
第二步：近20万套库存房 老房卖不动新房源源不断
青岛存量房持续攀涨
与成交量下滑同步出现的是库存量的上升。放眼全国，目前一线城市北京有7万套库存新房，上海库存突破1000万平米合68979套房源在售，二线城市杭州存量房近日突破11万套，南京库存3.5万套……却纷纷传来降价、崩盘的消息，而反观青岛，楼市库存量已经攀升至惊人的20万套，远超北上广及同等级别的二线城市，达到三年以来的最高点。库存量过万的有城阳、原黄岛、即墨、胶州和老胶南,其中原黄岛和胶州的库存都已近3万套。
在这近20万套存量房中，有不少是积压多年卖不出去的老房子。记者调查了解到，即墨2011年开盘的润林学府林居二期房源共659套，目前还有249套挤压；2012年开盘的玺公馆，房源共566套，还剩327套；城阳2012年开盘的小城之春一期房源共512套，现在还剩213套。
除了这些老盘外，近两年来露头的纯新盘为抢抓楼市回暖的大好机遇，也一股脑地接连开盘、加推，造成供大于求的局面。如西海岸的保利海上罗兰，以1759套的库存量成为全市“最能存”的新盘；同样位于老胶南的天一畔城、山海苑、书香泮城也都有上千套的存量。胶州市的禧徕乐国际家居博览城共有近三千套房源，目前超过五成房源没有卖完。李沧区的奥克斯广场去化率也不足四成，仍有700多套房源在售。
老房源卖不动、新房源又源源不断地冒出来，使得青岛库存房不断叠加。为了从茫茫“房海”中出人头地，这些楼盘只得以“低价”博取眼球。
第三步：你降我也降 血拼之下“假摔”变“真降”
“假摔”变“真降”
在颓市下，越来越多的新盘开始宣传降价优惠。据统计，目前与青岛新闻网合作推出团购优惠的新楼盘达30余家，一场声势浩大的“团购潮”涌来，“你降我也降”的趋势在全市愈演愈烈。互相比拼下，原先只是做做样子的“假摔”成为“真降”。
存量压力最大的黄岛区传来降价消息。一直很安静的海上嘉年华此前均价18000-20000元/㎡左右，如今降至15000元/㎡，同样的房源，同样的3000元/㎡精装标准，同时还可一成首付。记者从青岛网上房地产查询得知，该楼盘在2010年开盘之初卖出了大部分房源，剩下的房子憋了4年也没卖完，近两年来单月的成交量几乎都是“零蛋”。
地处老四方西部老城区的国隆幸福城即将于6月开盘，据置业顾问介绍，该楼盘折后均价在万元以下，而周边的湖岛世家、海岸锦城等售价早已过万。遥想去年5月，幸福城附近的颐和广场上市时也曾打出“9字头”的旗号，结果被一抢而空，成为2013年第一个“日光盘”，时隔一年，如果幸福城依然9字头起价，那么这一片区的房价将正式回到1年前的水平。
中海国际社区去年上半年推出二期一里城，均价10500元/㎡，虽然没有任何优惠活动，但以2502套的成交量夺得全年销售冠军。随后三期御城面世，价格依然保持了2013年的水平，推出的两栋高层仍在与青岛新闻网合作团购，94折优惠，折后价10400元/㎡，比2013年还低了100元/㎡。
世茂公园美地推出60套特价房，南区高层89㎡套二房源总价50万，折合成单价每平米仅5600元，而该楼盘年初高层定价6500-7000元/㎡，虽然房源有差别，但前后1000元的差价还是让人嗅到了一丝降价促销的意思。
遥想2011年，白沙湾的龙湖滟澜海岸开启了全市“降价潮”的先河。如今虽然没有出现大张旗鼓喊降的开发商，但市场整体下行的基调已经奠定，最新出炉的百城房价指数统计显示，青岛房价在连续上涨了八个月后，首次环比下降0.44%，成为楼市“转折点”。这不禁让人期待“红五月”将有更多的新盘加入到降价促销的队列中。
第四步：看得多买的少 观望情绪浓 置业者推迟购房计划
购房者升起观望心态
越来越多的楼盘降价，再加近日还有开发商倒闭跑路的消息传来，“唱空楼市”的论调开始升温。在“买涨不买跌”心态的影响下，强大的观望情绪弥漫青岛楼市。购房者缺少了买房的欲望，开发商再多的低价好房源也卖不出去。
周六下午，记者跟随城阳线看房车来到了世茂公园美地售楼处，正值周六节假日，来这里看房的市民并不少。但据一位售楼人员私下告诉记者，目前房子并不好卖，虽然看房的人多，但下定的没几个，“有一位客户来看很多次了，门口的保安都认识他了，但到现在还没决定到底买不买。很多人更是看好了房子，而期待价格能有松动，而迟迟没有出手。”
记者对参加此次看房车的网友进行了随机采访调查，发现无论是代表刚需的李沧线、城阳线，还是改善居多的市北线、老四方线，观望人群都占据大多数。想在市北区买一套改善住房的李阿姨表示此程只是“试试水有多深”，逛了一圈下来她仍不满意，“现在铺天盖地都说要降价，但感觉房价还是飘在天上没落下来，万一哪天真降了我却提前买了，那不就‘掉空里了’！”，李阿姨笑着说，因此不着急买房的她准备再等等，希望能盼到真正的抄底价，“这样才算赚了”。
最新出炉的400数据也显示出购房者极浓的观望情绪。在刚刚过去的楼市传统销售旺季中，“银四”销售业绩下滑，但400去电咨询量反而环比上涨6.3%。可见虽然“金三银四”差强人意，但人们对楼市的关注度却依然不减，买的随少，但问得却多。
【记者手记】
从2005年以后，关于楼市“涨不过三年”的定律就逐渐在青岛房地产市场得到多次验证。用这一定律回望青岛楼市，2008年、2011年属于前两个调整期，经历了2012年转暖、2013年暴涨之后，市场来到了第三个“调整关口”。
与上一阶段调整期不同的是，今年尚没有出现所谓的降价“导火索”，我们也无法预测具体是什么时候、什么原因楼市忽然“晴转多云”。但可以肯定的是，多方影响下的青岛房价已经出现下降“苗头”，曾在去年抱怨房价太高、错过降价潮的购房者们，现在或许正是适时出手的好时机。（记者 王婷婷）
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