[摘要] 据记者统计，在青岛，自2007年以来拍出的高价地块尚未入市或仍在销售的共计9幅。近年来楼市风向诡谲难测，这些地块命运坎坷芋”打包转让
近日，有媒体提出“高价地块痛苦指数”的计算公式：拿地价÷楼盘定价或周边区域均价。指数越高说明难度系数越大。
据记者统计，在青岛，自2007年以来拍出的高价地块尚未入市或仍在销售的共计有9幅。近年来楼市风向诡谲难测，这些地块命运坎坷。有的早在2012年时就声称面世，但至今未能与市场见面；有的打出亲民价，主攻中低端刚需、刚改置业者；有的不堪重负，开发商将其当作“烫手山芋”打包转让；而大部分在面世后销量平平，颓市下愈发沉寂……
全市地价最高地块 有的硬撑到底至今未入市
青岛高价地块痛苦指数计算
目前还活跃在青岛楼市的这九幅高价地块中，只有一幅迟迟没有面世，即昔日“地王”泉州路5号工人疗养院地块。遥想当年，2010年该地块上市当天，这处闹市区的僻静地儿立马引来买家举牌喊价，经过66轮“厮杀”后，远洋地产旗下的北京远坤公司以19500元/㎡的楼面地价竞得，总成交价达156050.7万元，时至今日仍是岛城最高单价纪录。远洋地产借此正式进军青岛，将此地块命名为“远洋公馆”。
19500元/㎡的地价远远超过当年周边在售二手房的价格。由于拿地价格太高，远洋地产并没有急于推出这个定位高端的项目，而是将重心放到了远洋入青的第二个楼盘远洋风景。但没成想，直到远洋风景全部交房入住后，远洋公馆仍在不断推迟开盘时间，在这期间青岛楼市经历了暴涨—调控寒冬—火爆的大起大落，周边房价早就突破了3万元“大关”，离这里最近的鲁商中心首府32000元/㎡，华润中心悦府如今均价34000元/㎡。
尽管房价翻了番，但用19500元/㎡的地价除以32000元/㎡的周边均价，工人疗养院地块的痛苦指数还是飙到了61%。因此从外观上来看，项目部分楼盘已现雏形，但远洋公馆到底如何定位及定价、如何营销、开盘后是否会有客源购买，这些仍是个迷。
俯身入市打出亲民价 李沧地王痛苦指数最高
根据“高价地块痛苦指数”的计算公式，可以看出近几年来压力最大的高价地块当属曾经的李沧区“地王”，即如今的中海国际社区，换句话说，这也是性价比最高的高价地块。
这幅地处李沧商圈周边的旧村改造地块于2011年上市拍卖，当时，李沧商圈还没有今日如此繁华，李沧万达广场、伟东乐客城等综合体尚在建设中，周边地价尚在3000-4000元/㎡，中海选择在彼时强势进驻，将地价从不到5000元/㎡提到了8250元/㎡，创李沧楼面地价新高。
非常不凑巧的是，李沧“地王”刚刚横空出世，青岛“限购令”就正式出台，但中海并没有退缩。到了下半年，全市刮起降价潮，国际社区年底逆市开盘，开盘价9200元/㎡，让不少一直满心期待的购房者十分失望，但与拿地时的地价相比，不过万的价格已经算是“低开”了。果不其然，接下来中海推出二期、三期产品时，均价已经涨到10500元/㎡左右。尽管如此，8250元/㎡的拿地价对开发商来说还是压力山大，8250除以10500元/㎡的推盘价后，地块痛苦指数高达79%，为八幅地块中“最痛苦”的一幅，而对于购房者来说，却是性价比最高的一个项目。
高调拿地面临资金紧缺 无奈打包转出“烫手山芋”
青岛啤酒城原址也属高价地块之一。虽然无法得知8年前上实集团的拿地单价，但这处改造项目坐落在优越的滨海地段，再加上近100亿元的总投资，足以让人相信这幅地块的价值。
不过这处在当年引起轰动的高价地却命途多舛。2006年上实集团拿下该项目后，经过2007年、2008年的高调宣传，青岛国际啤酒城成为上实发展计划斥资100亿元、总占地面积达23万平方米的重磅项目，其整体规划也逐渐呈现在世人面前。但随后上实集团资金面紧绷，导致项目进展滞后。
直到2012年，一切峰回路转，百盛以15.7亿的价格从上实手中接下青岛国际啤酒城购物中心项目。此后啤酒城迅速动工，当年的啤酒节没有照例在啤酒城召开。如今记者再度探访啤酒城原址，沿海尔路已建起两栋写字楼，内部的大部分地块仍在开挖基坑，其中一部分应该就是被收购的购物中心。
目前上实啤酒城改造项目已悄然易名为QIBC青岛国际啤酒城，一期写字楼也不声不响地全部售罄，周边相同类型楼盘价格已经在20000元/㎡左右，再加上上实拿下这一改造项目的时间较早，这幅地块的痛苦指数想必并不太高。
大多数地块痛苦指数中等 应对楼市淡季“不卑不亢”
除了上述三个特例外，其他高价地块步调很一致：都在2012年底-2013年期间楼市火爆之时开盘上市捞金，在今年日益清冷的市场之下保持“低调”状态。既没有大量的宣传广告，也没有走上“低价跑量”的道路，不卑不亢地卖着各自的房子。
首先值得一提的就是如今“最不痛苦”的绿城深蓝中心，这里就是原先的东海路地王——审计局、市南法院旧址。2010年1月被绿城以17800元/㎡的单价、40.4亿元的总价竞得。随后绿城传出债务缠身濒临破产等负面消息，深蓝中心因此迟迟没有动工。2012年楼市转暖后，深蓝中心开始崭露头角开始建设，开盘价高达7万元/㎡，还有一部分户型以18万元/㎡的天价出售。此时回看拿地时17800元/㎡的单价，似乎也不算什么了，东海路地王因此成为当下痛苦指数最小的高价地。
新都心的青建太阳岛也曾一度成为老四方“地王”。早在2010年新都心刚刚开始起步时，青建地产就打败了海信地产，以7200元/㎡的拿下哈尔滨路52号，当日的成交价格比起拍价高出近3000元/㎡。2012年青建太阳岛开盘，住宅均价13000元/㎡，LOFT房源15000元/㎡，如今仍有部分复式LOFT在售。老四方滨海新区的瑞纳紫轩、保利香槟国际、中海临安府情况类似，拿地价格高于周边平均地价一半以上，开盘后售价10000-15000元/㎡，二者相对照“痛苦指数”50%左右，只能算是中等。
最新的崂山“地王”位于原海大浮山校区内，2012年由保利旗下子公司拍得，拿地单价13040元/㎡，看上去很高，但与周边近3万元的房价相比，这幅地块并不算“痛苦”。该地块被开发成为保利漫月山并对外问世后，前有海景后有山景的优美景色抬高了开发商的心理价位，定价26000元/㎡，痛苦指数同样也是50%。
【记者手记】
工人疗养院、市南法院旧址、河南南庄地块……这些4年前拍出的土地价格，拿到今天来看也并不算便宜。经过楼市跌宕起伏的历练后，有的成功突围，有的还在原地踏步。
此外，从表格中可以看出，近一两年来青岛已经很少出现高价地块了，多家开发商争抢一幅地块的现象偶尔出现，成交价格也不再像前几年那般高得离奇。可以看出青岛土地市场价格趋于合理，使得楼盘定价也趋于平稳。（记者 王婷婷）
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