[摘要] “天价”无疑是别墅最显赫的标牌，也是将绝大多数置业者拒之千里之外的主要原因。不过近两年来，类别墅的出现让中产阶级置业者的“别墅梦”开始接地气，面积小，总价低，别墅功能一应俱全的类别墅项目受到越来越多改善型置业者的关注
“天价”无疑是别墅最显赫的标牌，也是将绝大多数置业者拒之千里之外的主要原因。不过近两年来，类别墅的出现让中产阶级置业者的“别墅梦”开始接地气，面积小，总价低，别墅功能一应俱全的类别墅项目受到越来越多改善型置业者的关注。
7月青岛楼市有35个楼盘计划入市，其中涵盖别墅类产品的楼盘有不少。在如今“以价换量”的市场大流中，别墅项目也纷纷打出“价格牌”，团购打折、赠送面积等层出不穷的让利促销，让类别墅的“性价比”愈发凸显。
市区别墅天价拒人千里 近郊类别墅主打“平民价”
青岛海边别墅群（资料图片）
提起的青岛的别墅，人们第一印象定会想到市南沿海一线面朝大海的独栋豪宅。随着上世纪末青岛东拓步伐的行进，自市南湛山到崂山石老人沿海一带，一大片别墅群落崛起，形成青岛海岸线上别具浪漫气息的风景线，同时也演变成为岛城精英群体的聚集区。自2008年青岛沿海房价水涨船高，这些坐落繁华市区、占地颇大的独栋别墅，其身价也呈倍数增长。
在某二手房交易网站上，湛山、五四广场、石老人、麦岛等区域内成熟的别墅社区，单价在40000-70000元/㎡左右，湛山海信清泉湾一处别墅甚至报出每平方米17万的天价，加之这些体量动辄三四百平方米，占地超过半亩的独栋别墅算算更不是“天价”两字就可概括的，比如石老人美林小镇一处296平方米的别墅就报价700万，据说这在附近同类别墅中还仅仅是个“起步价”，近千万甚至是几千万的别墅更是比比皆是，总价贵得令人咋舌，这对于岛城绝大多数工薪阶层来说，“面朝大海，春暖花开”的别墅梦无疑是“遥不可及”。
前海一线寸土寸金，高不可攀，但随着青岛“三城联动”等战略的持续推进，西海岸、胶州湾北岸、即墨东海岸，这些曾经荒凉沉寂的海岸线，其蕴藏的价值开始被挖掘出来，并且越来越受到关注。西海岸更为宽广的海岸线，胶州湾北岸宜居的湿地景观，即墨东海岸特有的温泉资源，这些区域与市区沿海形成差异化发展，亦被业内视为价格洼地、价值高地。
近年来，在“禁墅令”对住宅“容积率不得低于1.0”的政策环境下，加之大户型别墅购买群体相对较少的限制，一些外观设计精巧、销售面积甚至和普通平层大户型住宅价格差不多的类别墅产品大量出现在岛城楼市。如今即墨东海岸已形成青岛最大的别墅群落，该区域内主打“微别墅”的安纳溪villa，就在最近成为岛城别墅开发趋势的典型代表。安纳溪Villa推出的独栋别墅最小仅有165㎡，单价15000元/㎡左右，与市北区商住房单价相当。位于城阳白沙河区域的卓越蔚蓝群岛、青特花溪地，楼盘所推出的别墅单价仅为8000-9000元/㎡左右，销售面积大多在200平左右，不到200万的总价让岛城中产阶级拥有别墅不再只是“梦想”。
别墅促销力度猛 送面积送房子一浪高一浪
优惠取消、利率上浮、贷款收紧，“贷款难”成为当下摆在大多数购房者面前的头号难题。近日北京首套房贷利率出现“松动”，北京农商银行不仅给出9折优惠，最快甚至1天就能放款。反观青岛，房贷利率仍然“坚挺”，未现松动迹象。
楼市整体遇冷，于是“以价换量”就不再仅仅是刚需楼盘的促销方式了，类别墅项目也开始放下“高端”的架子，开始让利促销了，而且相比普通刚需楼盘，这类产品的让利优惠幅度往往更大，这对于购房者无疑更加划算。
北岸新城规划的确立，吸引了大批地产大鳄涌入，世茂、卓越、龙湖等知名开发商纷纷上演抢滩登陆战。红岛新区与市区的项目相比，价格洼地优势明显。区域内5月亮相的世茂公园美地，喊出“首付15万住‘豪宅教父’别墅”的口号，跟青岛新闻网独家团购195-245㎡叠拼别墅参团8千抵5万，总价135万起，单价“6”打头足以“惊爆眼球”。紧邻的领秀珊瑚湾同样联合青岛新闻网举办独家团购活动，参团即可享领秀珊瑚湾叠拼别墅产品8千抵5万、联排别墅产品1万抵8万、类独栋别墅产品1万抵15万优惠。
类别墅大量入市也为置业者提供了更多选择，如何吸引置业者关注也为楼盘的营销提出更高的要求。除了通过让利刺激购房者，通过赠送面积，提升户型潜力，对于注重居住品质的购房者具备十足的吸引力。在团购让利的同时，世茂公园美地别墅类产品赠送面积包括地下一层、花园及露台，让业主的实际得房率大大提高。岭秀珊瑚湾同样赠品“丰厚”，赠送面积包括地下室、花园、露台，最高赠送面积可达420㎡，吸引力极大。
记者在采访中还发现，如今市场上的别墅新盘其地下一层一般都作为“顺水人情”免费送，例如白沙湾片区的龙湖滟澜海岸叠墅项目，其下叠就将地下室作为了赠送面积；而时代城城市山墅项目也打出“超一倍赠送空间，赠送率达1:1”的广告来吸引人气；还有老胶南海景别墅项目建邦听海的“双层双拼”别墅也豪气赠送负一层、地下阳光庭院及露台等多重空间全部赠送，让购房者能得到最大的实用面积；惜夏版块的佳兆业水岸新都也当仁不让，“城市美墅买一套送一套”的广告“诱惑力”十足。
类别墅价格直逼刚需 高性价比难突围楼市低迷
根据青岛锐理数据的统计，2011年，面积在250平方米以下经济型别墅成交占整个别墅市场成交的42%，2012年占比提升至59%，2013年以来占比继续提升达到68%，成为别墅成交市场的主力。在信贷政策收紧的大环境下，购房资金缺位也逐渐波及到中高端置业人群，经济型别墅的低准入门槛、高性价比无疑“正合胃口”。
据记者了解，世茂公园美地推出的120平“迷你”别墅颇受市场欢迎。虽然建筑面积小到对于别墅来说已经有些“不可思议”，但包括地下一层及庭院近100平的赠送面积令该项目的性价比凸显。“目前项目周边不少别墅单价已经突破2万，像小户型的叠墅产品仍维持在1万3的水平，120平下叠享200多平总价仅130万，比市南崂山100平的普通住宅还便宜，这对改善型购房者具有很强的吸引力。”项目置业顾问矫玉玲说。
虽然目前一些类别墅项目价格具备冲击刚需的潜力，但从青岛市房地产交易中心统计数据来看，3月份120㎡以上户型成交1127套，4月份成交1055套，时至6月仅为880套，当前岛城大户型存量房的去化力处于下行趋势。
“从青岛楼市现状看，刚需群体仍是市场主要购买力，这部分人群经济相对紧张，但居住需求却相对迫切，这就意味着，总价较低、小户型房源会相对畅销，即使小幅涨价仍会有销路；相反，改善型置业者需求方向大都指向大户型、高端甚至别墅房源，这类房源购房总支出较大，置业者出手会相对慎重。”科威房屋青岛区域总经理孙杰说。（实习记者 韩铭）
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