[摘要] 在青岛拥有一套属于自己的房子，是众多刚进入社会才俊的奋斗目标，但是由于今年以来房贷政策一直处收紧状态，让不少置业者因惧怕还贷压力被迫推迟或放弃了置业
编者按：在青岛拥有一套属于自己的房子，是众多刚进入社会才俊的奋斗目标，但是由于今年以来房贷政策一直处收紧状态，让不少置业者因惧怕还贷压力被迫推迟或放弃了置业梦想。虽然房贷看似负担很重，但如果选对了适合自己的房贷方式，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千斤，让个人经济压力大幅降低。为此，近日新闻网记者采访了多位银行金融专家，整理出针对青岛各类人群的房贷方式,为您的置业道路加油助力。
“毕房族”适合分阶段性还款 “等额本金”适合“高收族”
青岛楼市，房价似乎每天都迈着前进的步伐，这使得不少年轻人担忧以后买不起房，或买不到好位置的房源而抢先置业。作为刚刚走出校门或参加工作没几年的年轻置业者，手头资金本就相对紧张，竭尽全力支付完首付后再面对每月都要还的房贷，重压难挡。所以分阶段性还款方式营运而生，即允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。这种“分阶段性”还款方式2011年前曾被部分股份制银行采用，近几年岛城市面办理案例并不多见。
等额本金是青岛当下一种常见的房贷方式，由于贷款人可随还贷年份增加逐渐减轻经济负担，不少人将其视为了最合适的还贷方式。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。不过也正是由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，加之青岛购房贷款基数相对较大，置业者负担压力不可小觑，特别是对于经济收入一般的置业者，还贷初期即使”勒紧腰带“或许也很难完成还款。所以，这种还款方式比较适合于高收入且贷款金额不大的人群。
工薪族适合“等额本息” “转按揭”房贷也能“跳槽”
除了等额本金外，等额本息也是生活中常用的还贷方式，岛城市民去银行办理房贷时多数都听到过工作人员关于这种方式的介绍。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。对于收入稳定的工薪族，经济水平长期维持同一水平，前期无法投入过大的家庭可以选择这种方式。
在当下岛城楼市，不少置业者办理房贷后感觉压力过大，便东借西凑提前一次性还给了银行。银行工作人员表示，这种还款方式不仅给自己徒增压力，还要额外支出银行所收取的违约金额，如果经济条件一般的置业者不推荐如此操作。而此类方法较为适合从商群体。
如果想提前还贷，那么一定要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
“转按揭”是青岛较为少见的还贷方式，但在其他一线城市已有不少使用该方法的群体。“转按揭”是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你9折房贷利率优惠，你却发现了其他银行可以办理折扣房贷，在这种情况下就可以考虑房贷“跳槽”，寻找最实惠的银行。虽然过程相对繁琐，但有一些银行还是乐意处理的。
“按月调息”很划算 二套房可选择公积金
对于2013年以后置业的岛城市民来说，如果办理房贷时没有赶上优惠政策，未来却遇到了降息，若选择的是房贷固定利率，可以选择转为浮动利率，这样更为划算。不过值得注意的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
对于首套房使用商业贷款或全款买下，如今想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。从目前岛城各银行政策来看，二套房首付至少6成，利率最低也要上浮10%。相比之下，公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前执行利率仅为4.5%，相比商业贷款的6.55%，着实能明显的减轻置业者额的负担。另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金就可以。
另外，根据公积金政策，青岛单身置业者新房最高贷款36万元，如果房价过高，置业者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额还抵充商业性贷款，这样节省的利息支出就很可观。（记者 于灏源）
