[摘要] 别墅作为房地产市场的高端产品，近年来一直在楼市扮演着不可或缺的角色，同时凭借出色设计成为一座城市标杆式的建筑形态。而在今年上半年房地产大势低冷的情况下
编者按：别墅作为房地产市场的高端产品，近年来一直在楼市扮演着不可或缺的角色，同时凭借出色设计成为一座城市标杆式的建筑形态。而在今年上半年房地产大势低冷的情况下，素有不动产奢侈品之称的别墅自然也受到一定影响。不过这一情况在8月份可能将迎来转机，青岛自8月1日零时起，部分取消限购，对市南、市北、李沧、崂山144平方米以上大户型放开限购，并彻底取消了城阳及黄岛区的限购，这让许多原本看好别墅，但却被限购多时的中产阶级们有了购买的资格。
近郊成别墅主战场 城阳新黄岛领跑
根据克而瑞数据机构发布的最新数据，2014上半年青岛别墅房源供应量38.71万㎡，环比下降56.7%，成交量17.47万㎡ ，环比下降55.1%。别墅成交平均单价14829元/㎡，环比上涨2.5%。值得注意的是，相对于主城区别墅无人问津的疲软状态，今年上半年青岛近郊别墅房源交易明显升温。
青岛2014上半年别墅成交量区域占比示意图
从别墅区域成交占比来看，2014年上半年，别墅成交量三甲分别是城阳区、新黄岛和即墨，其中原胶南以16%的成交占比成为黄岛别墅主要热销区。成交总量第二梯队则由胶州、高新区构成；崂山、李沧、市北占比分别为3%、2%、1%，新建别墅房源稀缺和售价偏高成为了成交量低迷的主要原因；市南、莱西等区域成交占比较低。
青岛2014上半年别墅各建筑形态成交示意图
受2014年整体市场环境下行影响，供求均出现明显下滑，由于部分高价项目入市成交，成交均价出现小幅上涨,联排取代叠加成为市场新宠。其他别墅建筑形态则表现各异，其中独栋房源由于身价高昂，上半年成交总面积不及供应面积的三分之一，叠加式别墅虽供应数量不高，但成交占比却高于供应量80%；双拼房源供给与成交数量均相对较少。
熙湖、青岛小镇领跑别墅市场 250万元以下别墅最热销
青岛2014上半年别墅成交金额TOP10
青岛2014上半年别墅成交面积TOP10
从《青岛2014上半年成交金额排行榜》来看，五市多处高价项目进入金额榜，其中胶州市熙湖集中签约，上半年成交金额2.16亿元位列第一名，成交均价21277万元/㎡；万科青岛小镇以1.66亿的成交总额屈居亚军；崂山区海信君汇由于单价高达82000元/㎡，虽然仅成交两套，但位居金额榜第三位。
总体而言，250万以下低总价产品仍为成交主力，此外，500万以上高价别墅卙比有所上升，主要是由于部分高价项目入市成交，主力项目为建邦听海、熙湖等。
根据《青岛2014上半年成交面积排行榜》，万科青岛小镇、熙湖和龙湖锦璘原著成为榜单排名前三项目，分别成交1.19万㎡、1.01万㎡和0.96万㎡。其中万科青岛小镇二期推出低总价项目，成交量大。值得一提的是，城阳区十分表现优异，成交面积排行前十名楼盘中有五处被其斩获。
上半年青岛别墅主力成交面积段是250㎡以下的中小户型，目前联排是市场主力，主力项目为万科青岛小镇、银盛泰德郡、世茂诺沙湾等，500㎡以上大面积别墅占比上涨，主力项目为100福国际山庄、君利长岛湾、百通香溪庭院等。
业内：绝版价值保证别墅销路 北部城区仍是主战场
太平洋商业地产部经理郝银广在接受记者采访时表示，自1998年结束福利分房后，青岛沿海一线才开始大规模建别墅，2003年到2004年，青岛的别墅才逐渐形成气候，买别墅才成为青岛富人们的主流选择。目前，市区沿海一线、即墨温泉鳌山卫、李沧和城阳东部一带已形成三大别墅圈，高新区近两年也奋起直追。在停止审批别墅建设用地的情况下，这些别墅或许将成为“绝版”，这一点也被不少置业者所认知，所以即使在上半年楼市低冷的情况下，部分区域别墅盘仍能取得不错的业绩。
克而瑞青岛分析师王宇则表示，从上半年青岛别墅市场表现来看，主要成交依旧集中在北部城区，西海岸虽有所斩获但整体有所降温，蓝色硅谷区域房源无明显起色。下半年，在销售压力愈发严峻的背景下，不少别墅楼盘或推出赠送面积、送家电等活动，加上青岛的部分放开限购政策，届时青岛市别墅市场的成交情况或将有所回温。（记者 于灏源）
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