[摘要] 9月23日晚，“青18条”楼市指导意见空降青岛，一时间引发市民广泛关注，这次指导意见的出台是继8月、9月两次限购政策调整后，岛城房地产市场迎来的又一政策福利
新闻网讯 9月23日晚间，“青18条”楼市指导意见空降青岛，一时间引发市民广泛关注，这次指导意见的出台是继8月、9月两次限购政策调整后，青岛房地产市场迎来的又一政策福利。如今，市民对于这个空降的“大红包”仍存有很多疑问，为此新闻网记者联系采访到青岛地产圈多位权威人士，听听他们在“青18条”意见出台后独具特色的意见与观点。
【专题】青岛楼市喜迎“十八条”——六部门联合发布放松首套房贷认定标准
陈耀华：“青18条”红利振奋市场 开发企业应顺势而为
青岛世联怡高总经理陈耀华
青岛世联怡高总经理陈耀华坦言，青岛刚刚出台的“救市18条”是在“大标准”之内的众望所归，自今年以来，房地产投资意愿数据虽仍在上涨，但与去年相比增幅已明显缩小，这直接影响到了宏观经济。因为对于政策，市场反应有一定的滞后性，如果在岁末再进行调整似乎有些迟了，而在四季度即将来临之际，进行政策调整无疑是非常及时的，保证了市场合理向暖发展。
其中，第14条最先引起了他的关注，即做好房地产企业金融服务工作。（原文：各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。）第14条意见的问世，将把目前仍在“开发贷难申请”市场中艰难前行的开发企业解救出来，这将极大提升振奋房企信心。
其次，陈耀华认为，在第18条意见（即完善市场监测和研究分析中，谈到各有关部门要及时主动发布商品住房建设、保障性安居工程建设等方面的权威信息，正确引导社会舆论），这一条意见的颁布将在一定程度上提高社会购买意向，在侧面加温楼市。
“从8月青岛首次放开近郊限购，到9月全面松绑限购政策，再到刚刚出台的“青18条”，今年青岛楼市调整信息应该已完成了较为全面的释放。”陈耀华称，“在政策做出积极回应后，对于置业者来说当下就是一个不错的置业时机。而作为开发企业，应借政策红利顺势而为，在提高产品质量的同时尽可能的惠及置业者。”
郝银广：充分将房价交由市场调节 90平米以下新房契税仍为1%
太平洋青岛商业地产部经理郝银广
太平洋青岛商业部经理郝银广分析称，从本次“青18条”出台背景的大方向来看，“托市”的意图已显而易见。这主要是由于自开年至三季度，城市经济指标受楼市低冷影响未能完成，而各房地产企业全年业绩在仍需“恶补”。
“第15条：对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。从这条意见不难看出，未来住房售价将交给市场，由市场行为进行调节，不再有类似10%等上限要求，如果开发商推出的房源自身条件优越，并且很有销路的话，可以自行调价，但从目前房地产行业处境来看，鲜有企业敢上调价格”郝银广说道，“而在18条意见中，置业者都在盼望的限贷政策也有所放松，意见指出出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的将按首套房贷认定，这对于一部分改善人群来说无疑是最大的利好。此外，未来二手房贷款按揭也有放松意向，部分银行会有所行动。”
对于网友关于“青18条”中“契税减半”的疑问，郝银广介绍称，多数市民的疑问点是1%契税是否会变为0.5%，其实目前90平米以下执行的1%契税政策已经是减半后的了，未来买卖房屋执行标准仍是：90平方米以下，征收总房款的1%；90-144平方米的，征收1.5%；144平方米以上的，征收3%。而居民购买的第二套房屋，无论面积大小，契税一率按3%进行征收。另据郝银广预测，今年四季度并不出现明显的暖冬，在8月、9月两次限购调整后，部分购买力已提前释放，加之人们置业观念越发理性，岁末市场主基调应是“稳中有升”。
张斌：购房者迎政策利好 市场短期内将震荡前行
克而瑞高级分析师张斌
克而瑞高级分析师张斌表示，继四川、福建等地推出救市政策之后，青岛属于较早出台鼓励性政策的城市。文件中明确了对于拆迁改造、自住首套和改善换房的信贷和税收扶持，落实了中央“差异化调控”的思路，对楼市具有积极的影响。尤其是首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。
通读“青18条后”发现，文件开头的发布单位中“中国人民银行青岛市中心支行”赫然在列，说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别，加之近期青岛“德正系”贷款风波影响，指导性文件后的具体落实有待观察。
最后，对于开发商的备案只限定于90平方米以上房源，也提现了差异化的思想。在保障刚需住房的价格稳定基础上，大面积住宅推向市场化。“总而言之，限购已去，限贷渐松，房地产市场整体环境已经转向趋暖。只是这市场化的调节尚未结束，高库存和降价潮并存，恐怕市场短期仍会在地位震荡前行。”张斌如是说。
吴鸿宾：“青18条”市场反馈多显现于住宅 明年初人们将重新定义商业地产
招商LAVIE公社高级策划经理吴鸿宾
招商LAVIE公社高级策划经理吴鸿宾认为，从2008年以来房地产行业发展历程来看，单纯的行政政策对于市场的影响力是有限的，而房贷利率变化等市场因素反而对市场成交乃至价位又一定程度的影响。从“青18条”中关于首套房贷的重新定义可以明显看出，引导刚需人群进行置业仍是主要的政策导向，而现象反馈也多集中在住宅，其对于商业地产市场的影响相对较小，更多的是体现在对于人们置业热情的提升。
“如今房地产行业已告别了10年的黄金时代，步入白银时代，这也就意味着不是房源地脚好就可以坐地生财，而根据整个经济环境出现价位的涨跌成为正常现象，未来房价将由市场决定”，针对目前从事的商业地产版块吴鸿宾说道“虽然目前来看，部分待发展区域商业产品身价与住宅齐平，甚至低于住宅，但一旦这些区域形成商业氛围后，商业地产无论自身价值还是回报率都是远远高于住宅的。”
吴鸿宾预测，今年四季度青岛商业地产销售方面应该会在保持正常增量的背景下有所上升，而房源供应量将会明显增加，而人们对于商业地产特别是回报率的重新定义应该会出现在2015年年初，届时人们不禁对于商业地产有新的认识，而且购买意向也会明显上升。
孙杰：经济环境暂不乐观 二手房东最好别涨价
青岛科威国际不动产总经理孙杰
科威不动产青岛区总经理孙杰认为，自9月1日起，青岛限购政策确实松绑了，但是这样的力度却不彻底，从房地产市场反应来看还有明显上升空间。昨晚“青18条”出台后，青岛限贷政策也出现小幅松动，即只要还清并出售家庭的唯一住房，新买的房子贷款就按首套算。而按照以前的规定是，即使卖了名下住房再买也按二套执行贷款。
其次，从意见对于首套房置业者的关怀来看，未来首套房利率应该会打折，但是具体打多少，还要等细则。第三，今年是自2008年以来，政府第一次出台开始救市文件，这说明置业者可以买房子了，是个不错的时机。第四，针对二手房市场来说，对于那些想涨价的房东还是要认清现实，目前经济环境不好，房地产政策调整是为了用房地产救整体经济，而不是要造成房价上涨。简单来说，二手房房东可以参照一线开发商相关行为方向，摸清市场大势后，再进行定价。（记者 于灏源）
