[摘要] 当下青岛楼市的“表情”十分丰富。在“双限”松绑的刺激下，开发商嘚瑟起来了，嚣张地释放出所谓涨价的“内部文件”；改善置业者们十分欣喜，拥有了购买多套房的资格
10月，青岛楼市“表情”十分丰富，有哭有笑也有闹。在“双限”松绑的刺激下，开发商“嘚瑟”起来了，嚣张地释放出所谓涨价的“内部文件”；改善置业者们十分欣喜，拥有了购买多套房的资格；然而刚需们的日子并不好过，期盼着房贷优惠细则出台的同时，又担心房价上涨，十分忐忑；隔岸观火的业内专家们则苦口婆心，劝慰仍在观望的购房者们出手……
总之，在激烈的竞争和巨大的库存压力下，购房者、开发商各自怀揣着不同的想法，用形色各异的“表情”互相博弈，拼出了一幅青岛楼市的众生相。
表情1：“咋呼”
再不买就涨价了！ 涨价文件原是冒牌货
冒牌涨价文件之碧桂园版本
国庆长假期间，朋友圈里流传出多家地产商的涨价通知，其中包括绿城、恒大、碧桂园、绿地、新城等行业龙头企业，有网友戏称“集齐七家就可以召唤‘神龙’了！”细细研读，这些公告通知无一不弥漫着一种“嚣张”气焰，绿城文件提出将从11月1日开始对现有在售楼盘提价5%-10%；绿地“所有商办、住宅产品上调比例不低于10%”；碧桂园宣称所有在售房源上涨200元/㎡……
但事实上，上述文件完全是“瞎咋呼”。经国内媒体求证，这些房企的品宣部门全部否认文件的真实性，强调文件和集团固有的文件格式不同，是伪造的。一家地产企业的品牌负责人透露出“冒牌”涨价文件的真相：有项目想借上调售价事件炒作，刺激购房者赶快下单，核心目的仍然是为了拉动成交。
表情2：谨慎
从地产大鳄到中小房企 低价去库存是主流
降价仍是主旋律
从最近销售情况来看，当下卖得火的楼盘大多是万元以下的低价盘。因此尽管“双限”松绑，但多数开发商不敢涨价，顶多过过“嘴皮子瘾”，实际做法仍是以低价揽客。
上文中提到的发出涨价通知的开发商部分已进驻青岛，从目前情况来看，大鳄楼盘非但没有涨价的迹象，反而正在引领各个板块的“降价潮”。如青岛碧桂园起价仅为4709元/㎡，撼动了城阳楼市。还有欢乐滨海城的绿地新里海德公馆，单价至今仍在万元上下，没有出现太大变动。绿城理想之城近日的“65折”降价房源引来抢购，同时招致老业主的极度不满。
其他大中小地产商也在“降价快跑”。李沧某大盘最近紧急制定开盘计划，将加推28套82㎡房源，总价81-78万之间，折后单价在8600-9500元/㎡之间，较之前直降1900元；小道消息称佳兆业在城阳区的项目定价将下调25%；位于新都心区域的一楼盘打出9888元/平方米的起价，参加团购可享“5000抵95折”优惠；人民路商圈的一楼盘推出56-120平方米全明中小户，参加团购可享“8千抵95折”优惠……可见降价还才是楼市主旋律。
表情3：狂喜
受限购房者冲脱束缚 房产经纪人信心提升
黄岛某项目售楼处前 置业者排长队
青岛全面放开限购政策后，许多想要再买套住房的改善型置业者有了机会，同时也给外地置业者带来了福音，解决了买房资格的问题。在青岛房地产交易中心门口，记者碰到一大早就来排队办购房手续的张女士，限购之前张女士住在30年的老房子里，“舍不得卖也捞不着买”，限购全面放开后他们一家人把换房计划提上日程，“青18条”的出台最终促使她们家下决心买二套房。
根据市场一线反馈的统计数据显示，自8月1日青岛部分解除限购之后，市场温度开始回升。购房者观望情绪缓解，售楼处的咨询量和看房量平均提高了30%左右。二手房市场方面，惠百家不动产市场分析师唐瑞周说，“最近询价及预约看房的购房者开始增多，这让不少的经纪人重新找回了市场信心”。
的确，政策放松后，不再被限购束缚的购房者狂喜，而卖方则在“偷着乐”。开发商的预期转为乐观，推盘热情大涨，近期新增预售面积增加了一半左右。各项目大多采取小批量加推，低价产品入市，刺激了成交量增长，最近连续俩月新房成交量突破万套。
表情4：忐忑
刚需苦等房贷细则 忧心房价触底反弹多掏钱
买还是再等等？对刚需置业者来说，是个很大的问题
与改善置业者形成鲜明对比的，是刚需客们的忐忑不安。
房贷政策迟迟不落地，让他们的心始终悬着。在央行和银监会下发“首套房贷款利率最低可打7折”通知的半个多月时间里，建设银行、中国银行、招商银行等多家银行积极响应，宣布执行房贷新政。然而青岛市各家分行对外的一致口径是：具体细则目前并未出台，需等待上级主管部门下发文件后执行。据记者走访调查，7折利率在青岛难觅踪迹，而对于能否实现7折利率优惠，青岛各银行均三缄其口，未直接回应。
在“等贷”的同时，刚需购房者们还要担心如此频繁的政策利好是否会抬高房价。因为他们对房价上涨承受度最低，一两个点的购房优惠之差就足以抵消未来可能下调的利率折扣。
总之，在各个商业银行尚未出台真正的优惠利率之前，刚需是最恐慌、最忐忑不安的群体。
表情5：愤怒
绿城“65折”降价闹剧升级 老业主怒砸售楼处
混乱中，绿城沙盘遭殃
说起最近几天青岛楼市最火热的事件，那无疑是绿城“降价闹剧”。10月11日，“诚园六五折清盘销售”这样一条爆炸性的消息在微信朋友圈散播开来，消息称：每个置业顾问手里有5套房源，可以推出6折到7折的优惠，起价7000元/平方米，均价在每平米8000-9000元/平方米之间；如此“破天荒”的价格，只是为了近期清盘，清盘活动只持续3天，3天后恢复九二折。消息传出后，11日下午一直持续到深夜，绿城售楼处人满为患。爆料者称，当天即有300余人交了1万元的意向金。
消息发布的第二天，与前来抢购的市民一同来到的，还有蜂拥而至的老业主，尽管开发商出面澄清，说此消息为假消息，并在官方发布声明，称65折只面向员工内部，并非降价促销。但想到自己所购入的房子一夕之间就贬值几十万，大部分业主难抑愤怒，场面一度失控，个别业主出现情绪激动，现场要求退房；在一切得不到确切答复后，售楼处的沙盘被业推倒，现场一片狼藉。
表情6：苦口婆心
四季度或是抄底时机 开发商唯一出路是“价格战”
在楼市迷雾中，大家都需要有人站住来指点迷津、解读政策，于是乎一批业内专家“诞生”，他们在闹市中担当的角色是“苦口婆心”的劝慰者。
一方面，专家们认为当下是买房的好时机。科威不动产青岛区总经理孙杰指出，利空出尽就是利好。市场不可能再差了，已经见底，交易量会上升，因为购买需求较之前增加。还有一位业内专家表达了类似的看法，“对于购房者而言今年四季度或将成为抄底好时机”。
另一方面，“低价走量”似乎是业内的一致看法。克而瑞高级分析师张斌表示，“目前虽然成交有所回暖，但供应大涨，库存压力并未缓解，部分滞销产品和冷清区域并未感到温暖”，供求失衡和存量较大等情况，无疑会让更多的企业和项目加入到降价促销行列中。
一位不愿具名的开发企业负责人则表示，从市场一线反馈来看，当下楼市还得靠“价格战”，“2015年，开发商更加难受。之前国内开发商都是做加法，拍地的钱加上前期费用和成本再加建设成本和税金及利息，算上利润率就是价格。这几年做加法不好用了，房价上升遇阻，客户支付能力受限，客户群数量越来越小，所以‘价格战’是唯一出路”。
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