[摘要] “去年限购令还是紧箍咒，但楼市火爆买房靠抢。今年限购松绑就连限贷也蠢蠢欲动，但买房的却按兵不动开始观望，这现象挺搞笑。”
“去年限购令还在念‘紧箍咒’，但楼市火爆买房靠抢。今年限购松绑就连限贷也蠢蠢欲动，但买房的却按兵不动开始观望，这现象挺奇葩的。”这样的调侃来自网友，然而细细回顾发现此话不无道理。从2013年的“万人抢房”到现如今开发商不得不“以价换量”，政策从“紧绷”到放松，市场表现却越来越平淡。回顾青岛楼市2013到2014，两年来所经历的四个政策性阶段，购房者表现已从“疯抢”逐步回归“理性”。
去年的疯狂
限购、限贷双重制约楼市 日光盘频现抢房潮成楼市“风景”
2013年“日光盘”频现楼市火爆
2013年“日光盘”频现让岛城楼市一度“疯狂”，“买房要靠抢”成了这一年购房者们听到最多的声音。再来回顾一下2013年，从一月的“开门红”，到国五条风声影响下的三四月疯狂、五月新房成交破万，再到金九银十的“抢房潮”，直至原本属于淡季的11、12月，市场也持续“暖冬效应”。
如此火爆的岛城楼市，购房政策却是“紧绷”的，严格执行的限购标准让不少想买“二套房”的置业者抓耳挠腮，一时之间假离婚，或用父母、子女名字购房的现象层出不穷。而限贷方面，二套房首付60%，三套房不能申请贷款都是“硬性条件”。在房价高昂的2013年，房贷不仅没有任何松动反而越收越紧，成了购房者买房路上的绊脚石。据记者回顾2013年年末银行房贷情况，15家银行中仅有6家可以申请折扣房贷，但申请门槛之高令普通工薪阶层很达到。除此之外，房贷放款时间也被延长。
然而“越是难越是抢”，尽管2013年楼市政策方面相当严格，却依然无法阻挡楼市的火爆和购房者买房的积极性。据去年购买海尔鼎世华府的小陈介绍，那样的买房场面至今仍让他觉得震撼。“几百个人坐在体育馆里，开发商滚动抽号，抽到的都兴奋不已，而没抽到的则唉声叹气。”小陈说。而去年打算“抢购”保利叶公馆的吴先生则表示，由于当时“竞争过于激烈”，他与心仪的房源擦肩而过。“那绝对是有钱都花不出去啊。”吴先生回忆说。
第二阶段：“出手”
观望氛围浓盼来限购部分松绑 新政利好推动近郊促成交
2014年8月限购部分解除近郊成交量上涨（图片来自网络）
转眼2014年，楼市没有持续2013年的火爆态势，上半年浓厚的观望氛围让购房者纷纷“刹住了车”，静观楼市变化及房价下调。而彼时，北岸新城及西海岸等近郊板块的崛起让性价比极高的近郊楼市受到大批置业者的青睐。但即便如此，总价低、环境好的近郊房源也依然没能消除楼市疲软的状态。
终于2014年8月1日零时起，青岛放开部分限购，对黄岛区、城阳区（含高新区）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放开限购政策；对市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策。这一政策的出台可谓是一记重磅炸弹在限购三年的岛城楼市炸开了锅。
限购令的部分解除让早就看好近郊新房的购房者潮涌入市，总价在百万元以内的海景房以及百余万元的叠墅都成了畅销产品。而纵观8月份的新房成交不难发现，近郊片区一度在区域争霸中撑起半边天，城阳区及黄岛区的新房销量争相卫冕“冠军宝座”，成交量稳步攀升。相比之下，主城新房却乏人问津，成交量颇为惨淡，用网友的话说就是，“能买的不想买，想买的却不能买”。
第三阶段：“等待”
限购全面松绑楼市反而“冷”下来 购房者持币观望等待更好政策出台
2014年9月限购全面解除利好政策频繁（图片来自网络）
“限购部分解除我还是买不了房，我的改善目标是主城区的三居室，还在被‘限’着呢。”市民王女士8月份还愁眉不展之际，时隔一个月，“青岛房地”发布消息：自2014年9月1日起，全面放开岛城限购，青岛楼市限购时代全面终结。
此时，各大开发商摩拳擦掌准备迎接疯狂涌入售楼处抢房的购房者，然而，预计中的火爆场景并未出现，相反持币观望的购房者却逐渐增多。“政策利好一波接一波，再等等说不定还有更好的政策出台。”、“这些信号说明开始救市了，再等等房价就该降了。”诸如此类的言论甚嚣尘上，让原本打算出手的购房者也有意随波逐流。“我8月中旬反复问过开发区的几个项目，那时候是真的打算买了。”网友梁先生告诉记者：“但现在救市政策这么频繁，反而不愿轻易下手了。”
“限购全面放开也无法推动楼市走向火爆，因为最重要的限贷才是‘拦路虎’。”岛城限购全面放开之后，资深房产投资人赵先生告诉记者：“限购全面放开买三套房甚至四套房的人有了入市的机会，但是限贷没有松绑，这就意味着三套房或四套房就需要全款支付了，购买的门槛一下子就抬高了，所以现在最尴尬的问题是，改善型一直在观望不敢入市，而投资客却依然被限制。”赵先生说。
第四阶段：“理性”
“青18条”“7折利率”限贷终松绑 购房者依旧反应“淡淡的”
限贷松绑相继出台 购房者表现平淡
限购全面放开让购房者开始对限贷松绑持续关注，终于，在2014年9月23日，时隔全面“解限”还不足一个月，“青18条”出台，阐明出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。同时，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。至此束缚市民买房的所有障碍几乎都被解除了。
从“认房又认贷”到“认贷不认房”，可以说青岛楼市提振政策已经“见底”，之后“青18条”余温尚在时，“房贷利率七折”的传闻再度热起来。在楼市“新政”一轮又一轮的“轰炸”下，购房者表现却“淡淡的”。“虽然说能有7折优惠，但是条条框框比较多，一般人很难达到要求，我觉得这就是个噱头吧。”在青岛市房地产交易中心，前来办理新房抵押的小徐在谈到“7折利率”时这样说。
无独有偶，对“七折利率”有所耳闻的市民不少，但真正“走心”的却寥寥无几。“5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，达到5.225%，已经明显地出现倒挂，所以，银行轻易给出七折利率优惠的可能性几乎为零。”“投资客”杨先生说：“从8月到9月再到10月，短短不足3个月频繁出台的新政让购房者的‘抗新政’能力明显增强，有些政策自己分析一下就能得出结论，不会再向以前一样盲目跟着新政走。”杨先生告诉记者，目前的新房市场，与新政关系不大的刚需依旧是主力，而改善型或投资型购房者则很难再被新政“牵着鼻子走”而是开始重新回归理性购房。（记者 李倍）
【最新看房车】10月25日5线齐发 市南崂山80万起、市北0首付
