[摘要] 在换房过程中，有不少市民遇到了新的问题，所购买的首套房贷还没有还清，“提前还贷”即可享受再买房按首套的政策，可提前还贷就要放弃目前正在享受优惠
9月底央行发布了“认贷不认房”的房贷新政，新政规定对于一套房贷还清再购房的，可享受首套房的优惠。这一政策对于很多想买二套房的人来说可谓喜从天降，不少人摩拳擦掌，把换房计划提上了日程。
在换房过程中，有不少市民遇到了新的问题，他们所购买的首套房贷还没有还清，所剩余额部分不多，“提前还贷”即可享受再买房按首套的政策，可提前还贷就要放弃目前正在享受的7折利率或者85折利率优惠。到底怎样做才能更划算呢？带着大家的这个困惑记者进行了走访调查。
具体情况具体分析 提前还贷有可能得不偿失
家住李沧区的李先生2010年贷款买了一套房子，总价90万，他向银行贷了60万，享受了当年7折利率优惠，用等额本息的方式还款20年。最近他又看中了一套价值150万的商品房，恰逢9月底出台了贷款新政，他想将首套房的贷款一次性还清，出手购置第二套房。
李先生若真将首套房贷款一次性还清，对他来说是否划算呢？我们来算一笔账。到目前为止，他已经连本带息还了约18万元，如果现在一次性还清，他还需付银行近52万元的余款。二套房的首付需45万元，贷款105万元，分20年还清。由于现在各大银行贷款利率7折优惠并未真正落实，李先生最多能享受到9折的优惠，算下来，二套房仅利息就总共约73.8万元。如此算来，李先生需支付现金97万元（一套房的余款52万+二套房的首付45万），将来支付利息73.8万元。
如果他不提前还款，又将支付多少呢？首先，他仍将继续支付首套房剩余16年的利息，约19.7万元。此外，二套房的首付需支付90万元，贷款60万元，分20年还清，按照二套房利率是基准的1.1倍来看，总共的利息约53.4万元。这样算来，他只需准备现金90万元，将来需支付的利息是73.1万元（首套房的利息19.7万元+二套房的利息53.4万元）。
对比下来，如果一次性还清首套房贷款，在购买二套房，李先生现金要多拿7万元，而以后支付的利息也多出0.7万元，这个结果着实让李先生吓了一跳。“我原本以为赶紧把第一套付清了可以省不少钱，不曾想恰恰相反，这个结果真是我万万没想到的。”李先生说。
提前还款是否划算影响因素众多 置业者不可盲目操作
房贷新政出台后 不少人想将一套房贷提前还清
新政发布后，多数想买二套房的市民都如李先生一样，第一念头就是提前还贷，但是李先生的事例却让他们醍醐灌顶：原来提前还贷并不一定省钱。
事实上，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有这样的结果，也有一些巧合性。如果李先生买的第二套房价值不是150万，结果就不一样了。记者用相同的办法算了一下，假设他买的第二套房价值100万，那么他提前还贷的话，现金支付82万元，以后将支付利息49.2万元，而不提前还贷，现金支付60万元，以后将支付利息55.3万元。对比看来，虽然现金支付得多，但利息却少6万多元。
青岛建设银行一位负责贷款的工作人员告诉记者，“提前还贷划不划算”这个问题并没有一个标准的答案，“每个人的贷款情况都不相同，贷款的利率、额度、年限等等都是影响这个问题的因素，若真有提前还款的想法，可以找银行的理财人员细细核算，切不可盲目操作，以免得不偿失。”
此外，该工作人员还提醒到，一般来说提前还款是一种违约行为，根据合同上的规定，还要支付银行一笔违约金，“各家银行对于此类违约行为的规定是不同的，因此当事人要根据合同上的规定核算自己该交的数目，这也是判断提前还款是否划算的重要因素。”
记者比较发现，各家银行手续费差异较大，有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1—3个月的利息，有的银行甚至需要收取实际还款额3%的手续费。
是否要提前还贷需斟酌 3种情形不适合
虽然每个人的贷款情况不同，但从整体上看来，以下这些情况是不适合提前还贷的。
第一种是等额本息房款已还到中期的，等额本息还款每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人还款在3—5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，因此这个时候提前还贷，意义不大。
第二种，等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。
第三，如果当初享受的贷款利率较低，比如是7折或85折也不适合提前还贷，因为这已经属于银行贷款利率中最低的了，提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了，再买房贷款很难再申请到如此优惠的折扣了。（记者 刘晓东）
