[摘要] 2014年末的青岛楼市十分“浮躁”。一方面，忧心房价反弹的购房者纷纷出手，不少刚需及改善盘在本是淡季的第四季度赚得不少；另一方面，轮番的新政利好没有逆转
编者按：岁末是一年楼市的关键节点，这一阶段的表现直接决定着今年的结局是否圆满，也为下一年定下基调。
2014年末，开发商们十分忙碌。一方面，忧心房价反弹的购房者纷纷出手，不少刚需及改善盘在本是淡季的第四季度“收成”不错；另一方面，轮番的新政利好没有逆转大局，“以价换量”仍是加快去化速度的唯一出路。由此，眼下的青岛楼市出现“降价”与“热销”和谐共存的局面。
刚需出手新盘不愁卖 天价豪宅重现江湖
在今年的大部分时间里，市场需求被保守的观望氛围遮蔽了，购房者与开发商对赌，房价没降到可承受范围内绝不出手。眼瞅着这一年走到尽头，一些置业者终于坐不住了，趁年底抄底买房。在这个本该十分惨淡的颓市淡季里，无论是郊区超低价盘，亦或主城刚需盘，甚至天价豪宅，都有了一股“冲劲儿”。
“4字头”的青岛碧桂园就是超低价盘的典型代表，开盘高潮褪去后，10月、11月保持着单月上百套的去化速度。与之类似的泰晤士小镇，自开盘以来也已卖出200多套住宅。本土房企银盛泰在黄岛开发建设的三个项目——星河城、星海城与书香泮城——迎来大丰收，在第四季度每个项目的成交量都在两三百套以上。
刚需及改善置业者是“主城万元盘”的坚固后盾。李沧商圈的中海国际社区接连数月登榜，截止到目前，该项目四季度已经卖出400多套住宅。其附近的保利茉莉公馆也在最近俩月发力，12月还没过完一半，成交量已经高达168套，快赶上整个11月整月的成交量了。售价稍高的叶公馆接连俩月位列全市前十名，最近三个月已经卖出350多套住宅。
此外，好几个天价豪宅在岁末重现楼市，最近一个月的销售额均在1亿元以上。地处香港中路商圈的华润中心悦府成交均价25630元/㎡，最终卖出2.52亿元，是11月全市唯一一个成交金额突破2亿的新楼盘。青岛豪宅代表之一海信天悦成交均价42617元/㎡，卖出1.32亿；即墨天逸海湾一套别墅起价就上千万，对普通人来说可谓是“天价”别墅，在11月也有斩获；成交金额达1.17亿；崂山区的保利漫月山均价28042元/㎡，卖出1亿多元。
以利润换取成交量 拉低青岛整体房价
这些热销盘的出现为处在寒冬时节的楼市点亮了一丝希望：市场需求仍旧存在。但在当下这个特殊阶段，上调价格显然不是明智之举，开发商不敢轻举妄动，整体房价仍处低谷。
最新一期的百城房价统计显示，11月青岛新建住宅均价9343元/㎡，2013年同期这一数字为9666元/㎡，2012年11月为9470元/㎡。也就是说，最近两年来，青岛房价在经过短暂的上涨后，又狠狠地跌落回去，比两年前还低。
各楼盘的市场表现与数据的指向性基本一致。为了使年报上的数字更加漂亮些，各项目比此前更加坚定“以价换量”的市场策略。
有的项目以团购为卖点，如上文提到的保利叶公馆，最近推出93折的团购优惠，经过一年的起起落落后，均价仍旧在13000-14000元/㎡区间内。保利在李沧的项目茉莉公馆在成交爆棚后，依旧有团购活动：最高可享91折购房优惠，惠后均价9400元㎡，还有2000元的现金奖励。
有的项目则以岁末清盘或冲量为噱头，营造出“过这村儿没这店儿”的氛围。中海国际社区推出“限时清盘特惠全城”的活动，价格方面仍然维持着今年年初的水平，新组团青年客均价甚至不足万元。中海在青岛的另一项目——临安府——喊出在“年末冲量，只要指标不要价位”的口号，推出8套一口价房源，单价万元出头。
还有一些项目干脆用价格说话，突出性价比。例如三个院子推出的68-90㎡小户型，最低总价仅28万/套。水青花园推出100套特价房源，72㎡双南向两居总价45万/套。西海岸碧海云天主推的别墅房源起价80万，这个价格在主城区恐怕连一套二居室都拿不下。
政策提振效应尚未显现 当下抄底是不错选择
从今年9月开始，频频出台的利好新政对于楼市的积极作用是毋庸置疑的，银行逐步松绑首套房认证，开发商优惠活动增多，这对于购房者来说都是前几年所没有的红利。不过根据经验来看，政策的效应要过一段时间才会显现出来，因此当下的市场反响不大，政策对于楼市的提振效果十分有限。
再加上年末冲量、去库存的指标任务，开发商们放弃挣扎，在销量与利润二者当中选择了前者，购房者自然很乐意接受这种现状。但业内人士认为，长远来看，这种平衡关系是十分脆弱的。一旦销量稳步回升，价格也会随之同比正增长。
事实上，从最新一期的房价统计数据来看，青岛房价已经出现微妙的环比上涨，这或将是下一个暖市的起点。置业者如有自住需求如今出手或是不错的选择。
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