[摘要] 俗话说，龙头房企是房地产事业的风向标。“金九银十”落幕后，驻扎在青岛的几家千亿军团级大鳄在售项目现状如何？结合着新鲜出炉的“金九银十”成交数
“银十”万科包揽东李3宗地块，11月海尔拿下欢乐滨海城地块、中交斥资近6亿进军即墨，12月保利12亿收获李沧腹地3宗地块……临近岁末，无论是外来大鳄还是本地房企都在为明年的事业努力抢购土地，越是今年业绩不俗的房企拿地底气越足。
俗话说，千亿军团是房地产事业的风向标。“金九银十”落幕后，驻扎在青岛的级的大鳄在马年“尾巴”之时有什么新动向？结合着2014年9月-11月成交数据，记者对在青的6家“千亿”房企进行了市场调查，发现其生存环境迥然：万科销量仍遥遥领先、拿地气势汹汹、保利主攻主城区、万达大手笔“发展”西海岸、中海北上挖掘“小城市”、碧桂园走“农村”包围“城市”路线……
2014年9月-11月千亿军团房企在青成交排名
【万科】
市区高端项目卖个“平民价” 但业绩不俗拿地气势汹汹
千亿房企之冠--万科果然实至名归。根据最新统计数据显示，“金九银十”期间万科在青项目卖出千套房子，成交面积高达11.27万㎡，狂揽12亿，成交主力仍是万科城、万科蓝山、青岛小镇3大项目。按说作为全国房地产龙头，万科一直走的是中高端路线，房价一直漂在刚需之上，但是遇到楼市惨淡之年，放低身价以价换量也是一个明智的选择。
新都心万科城前两期销量不错，交付入住后累计不少口碑客户。而今年8月24日，3期万科国际公园趁着“金九”之前造势入市，户型以90-100㎡的改善户型为主，精装房源均13500元/㎡，这个价钱可比万科城二期15000元/㎡的均价要便宜得多了。
当时地块被福州一房企竞得，后来易手万科
10月一过，新入市高端项目紫台也是开始走平民路线。同位于新都心，紫台比万科城稍微往北一点，去年拿地时成交价被多家房企哄抬到6027元/㎡，一举夺得2013年“地王”之称。拿地后，地块规划建120-140㎡的高端住宅，但今年11月初开盘户型却是80-110㎡，均价12000元/㎡（带精装修）更是让人大呼便宜。记者算了一笔账，若紫台精装费用2000元/㎡、建筑建材+人工费2000元/㎡，再刨去6027元/㎡的地价，万科能装进腰包里的纯利润不到2000元/㎡，甚至更少。此外城阳的万科桃花源也有大动作，新推户型可以享受7折房贷利率、零首付购房。大牌房企价格平民化。
银十期间，万科继续深耕东李，拿下三幅地块拓展万科城。鉴于万科城前几期销售情况尚佳，今后如何规划、如何定位也引起了人们的广泛关注。
值得一提的是，11月老四方的万科大学里项目也突然步“绿城”后尘，以65折降价出售，参加团购的十五位业主购买的是万科大学里东单元面积为140平方的商品房，总价格大约250多万。按照6.5折计算，大约降价87万多。当然，如突如其来的降价也引来不少老业主的不满，但是维权结果却不了了之，此次降价对万科冲击不大。
【保利】
市区项目多抱紧主城“大腿” 保利香槟国际、叶公馆、海上罗兰
与其他大鳄外扩路线不同，保利专门盯紧市区项目，保利香槟国际、保利叶公馆、保利漫月山、保利茉莉公馆四管齐下，抱紧主城“大腿”。
保利市区热销的“四朵金花”
这“四朵金花”的销售成绩不是特别骄人，但是总的来说不错。8月份，新都心之战开始了，保利叶公馆和万科城两家从微信上打到现实生活中，走到哪都有两家人肉广告牌的身影。你12345元/㎡，我11555元/㎡。7月、8月加推两次房源，低价刺激需求，火爆程度一直持续到“金九银十”，2个月卖了179套房源，总价27284万元。
“金九银十”期间，青岛保利地产一共57888万元进账，排名青岛第四，卖出358套房源。新都心保利叶公馆179套房源，成交27284万元；崂山豪宅保利漫月山拿到“40”套的成绩单，成交总价28608万。
保利香槟国际和茉莉公馆在最近没什么大动作，没能进入金九银十“二十强”，销量平平。2012年销冠——高端海景豪宅保利海上罗兰曾得到不少投资人的偏爱，如今进入销售的中后期，推盘量在减少，开发商们就慢慢卖。
进入年末，“卖得好”的保利似乎底气更足了，在12月9日的拍卖会上，一举拿下李沧区金水路以南、秀山路以东的三宗地块，总面积超过125089.7㎡，规划面积高达396601.7㎡。新地块如何定位、如何规划令人十分期待。
【万达】
钟情西海岸再造一座城 维多利亚湾俩月卖“千套”
另一个姓“万” 的大鳄万达实力也不容小觑。和其他房企不同，万达地产有着自己的鲜明特色——商业地产做的风生水起。近几年，青岛商业综合体遍地开花、共抢一锅饭，万达反而不去争抢价高的主城地块，专攻西海岸。
去年9月，万达在西海岸大手笔拿地炒得沸沸扬扬，中国商业地产“龙头”入驻西海岸，让曾经人少地荒的西海岸瞬间变得高大上起来。“建中国人自己的好莱坞”，梦想伟大而神秘。东方影都编辑万达集团在青岛投资500亿元建设的全球投资规模最大的影视产业基地――青岛东方影都于2013年9月22日正式在青岛西海岸经济新区灵山卫街道办事处开工。
万达维多利亚湾一期认筹期间售楼处人满为患（2014.8.16实拍）
除了专门的影视基地之外，万达还选中安子片区总投资300多亿建海景大盘万达维多利亚湾，项目总建面320万㎡，相当于3个李沧万达的体量，同时给商业配套稀缺的西海岸建一个万达广场，住宅项目均价“6字头”。值得注意的是，金九银十期间，维多利亚湾霸气来袭，单个项目销售量高达1039套，“吸金”56913万元领秀青岛。
【中海】
市区经典刚需项目清盘 外扩向北发展郊区项目
中海国际社区是在青岛绝对是刚需“一哥”。逆市下，中海旗下李沧商圈百万平米的大盘——中海国际社区热销了全年，三期御城以热销1315套夺得销售冠军，主要原因还是地角好、价格合适、品质过硬，符合刚需群体的要求。中海国社从2011年最先销售，到今年底整个项目进入清盘期，所剩房源仅剩最后“青年客”一期了。
中海在市区另一个楼盘是老四方中海临安府。与国际社区不同，临安府定位高端改善楼盘，有小高层和稀缺城市叠拼，容积率较低，价格自然水涨船高。二期房源高层均价11000元/㎡，多层均价13000元/㎡，143㎡左右双层带院别墅260万/套起，商铺均16000元/㎡热销中。虽然不及中海国际社区销售的那么快，但是前2个月也还是卖掉了149套房子，在市区楼盘中算得上是销售不俗的了。
中海地产即墨项目拿地地址
主城项目销售的差不多了，中海也开始在近郊布局，北上去到周边小城市即墨再造一城。“从进城到下乡”，中海此次一举拿下位于田横镇王村中心社区附近的13宗地，总面积872007.3㎡，总成交价约9.2亿元。而面积如此之大的地块将均被用作中低价位、中小套型普通商品住房用地，可见中海的触角不在局限于寸土寸金的主城区，逐渐向北外扩。
【绿城】
大降价后业主持续维权 信任危机还得“持续一会”
绿城理想之城一直是东李高端楼盘的重要代表，项目体量巨大，定位高端、质量过硬，尽管价格高但却不愁卖。不过今年十一期间的一出“闹剧”，让这个颇负盛名的东李豪宅“坏”了名声。尽管“65折”房源来去匆匆，但是“金九银十”的账单上，绿城还是拿到了39646万元，成交了248套房源。
10月绿城售楼处沙盘被业主砸坏、如今换上新沙盘
从事件发生至今，绿城降价事件已经过去2个月了，这期间“买贵”了的业主们先后去过市政府、李沧区政府进行多次维权，却始终没能得到满意的答案。如今，理想之城售楼处内被砸坏的沙盘已经重新摆好，项目周边的道旗安好，当时忙于降价的置业顾问们也被换了一批，该卖还是正常卖。
除了信任危机外，曾经作为“学区房”卖点的育才中学也不翼而飞。不过，绿城业主并未就此罢休，他们集结了不少同盟一同飞往杭州“拉横幅”挺宋卫平，但是维权结果仍不明朗，“信任危机”恐怕还得延续一阵。11月成交榜单出来之后，果不其然，绿城退出了“青岛十强”的舞台，落至第十三名的位置。
【碧桂园】
专看好新兴片区 走“农村”包围“城市”路线
去年夏天，碧桂园十里金滩认筹时曾火爆全国，北京、上海、沈阳等全国11个展厅也开始同步发售。开盘时，其又形成了山东楼市的一次“地震式”的高潮。单日销售4800套的成绩，当之无愧成全国销售冠军。为入青做足了准备。
转眼到了2013年底儿，碧桂园从一个新兴片区跳到了另一个片区，拿下高新区动车小镇地块，正式入青，定名青岛碧桂园。
碧桂园特别注重景观建设，休闲旅游度假项目十里金滩造的风景如画，而此次建设的青岛碧桂园自然不在话下，社区内绿化率超高——38.69%，观景景观造的也特别漂亮。今年9月6日，项目开盘销售“245-258㎡西班牙双拼美墅、83-139㎡精装湖景洋房，洋房折后4709元/㎡起。而青岛碧桂园“金九银十”表现尚佳，吸金37124万元，成交669套房源。11月，其销售业绩也大不如前，仅卖出78278148.97元，成交额没有过亿。据了解，碧桂园于近期推出新品，究竟能不能在今年年尾搬回一城？我们还需拭目以待。
【本文部分数据由青岛克而瑞提供】
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