2014最后一轮摸底：青岛八大区域真实房价市南逆市上涨近郊频现抄底价

[摘要] 对有着明确目标的购房者来说，各个板块的实际价格无疑比笼统的全市均价更具有参考价值。对此，在主城区最新住宅均价数据的基础上，记者对八大板块的在售项目进行逐一梳理

编者按：2014年青岛楼市一路荆棘，新房销量遇挫，开发商降价打折，购房者犹豫踌躇，就连下半年如“连珠炮弹”般的利好新政也没有挽回颓势，整体房价回落至两年前水平。

然而对有着明确目标的购房者来说，各个板块的实际价格无疑比笼统的全市均价更具有参考价值。对此，在主城区最新住宅均价数据的基础上，记者对八大板块的在售项目进行逐一梳理，试图找到区域内的“天花板”与“谷底价”，为购房者提供更为全面的置业参考。

【专题】一张图看懂西海岸轨道交通R3线

【土地拍卖】年底青岛近郊土地市场升温，胶州8地块齐入市，其中有4幅少海商业地块

【市南区】房价涨幅全市最高

市南房价逆市上涨

官方数据：20687元/㎡

真实价格区间：13000-70000元/㎡

坐拥黄金海岸线的市南区是青岛市生活最便利、交通最发达、医疗教育配套最完善的居住板块，自然成为全市房价最高、同时也是最“抗跌”的区域之一。官方数据显示，目前市南区均价20687元/㎡，今年末比去年同期上涨6.74%，是全市涨幅最大的区域。

浮山湾附近的高端项目拉高了市南区整体房价。最夸张的当属东海路地王——绿城深蓝中心，均价高达7万元/㎡，不过最近几个月颗粒无收；海逸天成推出的海景豪宅起价就高达30802元/㎡。香港中路商圈的新盘价格也都已突破3万/㎡大关，华润中心悦府大户型住宅均价30000元/㎡，与今年9月相比略降300元，11月共卖出2个多亿，成为全市销售额最高的商品房项目。鲁商中心首府正在清盘，均价33000元/㎡，与此前定价相比单价跌了100元；青岛中心在售住宅均价37000元/㎡，在乱市之下板块价格反倒有所提升。

在东部“高端大气上档次”的衬托下，西部仅有的新盘项目金茂湾相当“亲民”。受到颓市影响，再加上年底冲刺，金茂湾下半年将重点从原先的精装房转移至毛坯房，起价12999元/㎡，并喊出“抄底市南海景房”的口号，可谓是市南区的“最低点”。

【崂山区】天价海景豪宅拉高整体水平

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崂山区沿海一线都是天价豪宅

官方数据：26996元/㎡

真实价格区间：13700-10万元/㎡

背靠崂山，怀抱大海的崂山区一直被定义为“富人区”。最近一年来，几处豪宅项目在崂山区沿海一线低调上市，使得这里的房价在短短的半年时间里赶超市南，成为全市“第一高”。

崂山区麦岛板块那些令人咋舌的“天价”使得这里成为整个青岛楼市的“天花板”。海信君汇建有18栋独栋别墅，起价就高达9万元/㎡，算下来，在这个黄金地段买套别墅得花至少两三千万。附近的海信天玺、天悦售价从问世到现在一直维持在5万元/㎡左右。北侧的颐山源墅主推平墅房源，价格已超过4万元/㎡。保利漫月山与世茂拾贰府定价略低，均价2-3万元/㎡左右。

随着浮山后数个新建小区的清盘，15000元/㎡以下的中端楼盘几乎在崂山区销声匿迹。如今仅存的相对低价的住宅楼盘只有金光丽园与18号公馆，其中金光丽园主推46平米小户型，均价14500元/㎡，以刚需或想投资的购房者为主攻方向。

【老市北】老牌高价盘坚持不降价

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老市北区已日趋成熟

官方数据：14115元/㎡

真实价格区间：12000-23000元/㎡

老市北区楼市不再像前几年那般喧哗。两三年前面世的楼盘相继交付使用，而“补货”又不及时，使得这里的住宅房源成为稀缺品。官方数据显示，市北区的新建住宅价格为14115元/㎡，是全市房价第三高的区域。

老盘锦绣华城仍然有40余套房源在售，虽说是清盘，但价格一点也没让步，均价23000元/㎡。中海紫御观邸在售房源同样不多，依然端着架子，均价20000元/㎡。按照建筑类型的不同，香山美墅的价格在17000-22000元/㎡之间。

西部老城区整体降了一个档次，基本在区域平均房价“水平线”上下晃荡。晓港名城目前主推六期，均价15000/㎡左右，与年中相比上涨500元。台东商圈的盛世豪庭均价13500元/㎡，与上述项目相比性价比较高。

【老四方】西部老城跌到万元以下

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新都心是老四方房价最高点

官方数据：11555元/㎡

真实价格区间：9000-17000元/㎡

自从突破“万元线”后，老四方似乎进入了“瓶颈期”，即使2012年的区划调整也没有改变总体走势，这里的房价一直围绕着“1万元”这根坐标轴转悠。数据统计，截止到目前，老四方新建房屋均价为11555元/㎡，环比下降1.43%。

老四方的房价自东向西递减。最高点在新兴居住板块——新都心，万科蓝山少量在售精装房源均价17000元/㎡。青建太阳岛、和达城上城的价格也都在15000元/㎡左右。而新都心坐标项目——万科城，则在今年选择低价走量，如今在售房源13500元/㎡。

反观老四方西部老城区，楼市寒流飘过，这里跟着打了个“哆嗦”。年中开盘的国隆幸福城如今均价10500元/㎡，周边的颐和广场与之相差无几。继续向西走，来到欢乐滨海城，绿地新里海德公馆8000-9000元/㎡，早已没有去年开盘“一日光”的锐气。

【李沧区】万元盘与低价盘差距缩小

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李村河沿线新盘

官方数据：9081元/㎡

真实价格区间：6800-13000元/㎡

从东部的世园新区，到中部的李沧商圈，再到西部的交通商务区，近年来，李沧区三大居住板块成为青岛刚需市民的购房热土。

统计数据显示：目前李沧楼市均价9081元/㎡，11月份与10月相比环比微跌0.6%，距离“万元线”又远了一些。从市场调查结果来看，当下李沧区高价盘与低价盘的差距不断缩小：万元以上住宅出现降价现象，而低价开盘的项目取得“好收成”后，价格小幅回升。

李沧区房价高点出现在中东部，价格出现不同程度的回落。中海国际社区上半年所推房源均价还是10400元/㎡，下半年主推的青年客单价已经不足万元；附近的保利茉莉公馆眼见形势不好，干脆低价走量，开盘价定在“9字头”。继续向东，东李生态都市新区的新盘原先都是“万元盘”的成员，但万科生态城、山河城、山景小城热销过一段时间之后，如今销声匿迹。普通住宅当中，低调在售的玫瑰庭院洋房价格最高，为13000元/㎡。

拉低平均价格水平的是重庆中路周边及交通商务区的新盘，以中南世纪城和越秀星汇蓝湾为代表。前者已在青岛楼市摸爬滚打多年，如今仍有房源在售，均价8000元/㎡左右。铁路北客站附近的越秀星汇蓝湾开盘起价不足7000元/㎡，但经历过热销后，起价已经涨了400元/㎡。

【城阳区】近郊超低价盘震撼楼市

惜夏板块遍布低价盘

官方数据：6785元/㎡

真实价格区间：3900-22000元/㎡

在近郊超低价盘的推动下，城阳平均房价最终跌落至“6字头”，环比下降近5%，是全市降幅最大的区域。

总体上来看，北岸新城中心城区楼盘坚挺，部分已超过万元线，万科玫瑰里算是该片区的“天花板”，小高层均价11000元/㎡，已非刚需一族所能企及，目前没有出现明显的降价现象。

反观偏远一些的惜夏板块与白沙湾，当下正处于全市楼市“冰点”。下半年问世的泰晤士小镇、青岛碧桂园几个项目，均打出“3字头”或“4字头”的超低起价吸引刚需人群，白沙湾的卓越蔚蓝群岛高层均价6500元/㎡，这几个项目开盘之时取得了不错的销售业绩，极大影响了城阳区整体房价。

【老开发区】地产大鳄扛起“降价旗”

原开发区

官方数据：8187元/㎡

真实价格区间：6200-30000元/㎡

今年6月，国务院正式批复同意设立青岛西海岸新区，这让全新的黄岛区再度走入市民视野。虽然黄岛新区合并后，西海岸大都以整体的形象出现，但在这里生活的人们来说，仍有开发区和老胶南的地域概念。

受益于桥隧通车，更靠近东海岸的开发区最先发展，2011年前后，新建住宅如雨后春笋般冒出来，但带来的负面影响是存量房不堪重负。

在今年房地产整体环境低迷的影响下，原开发区高档住宅难逃劫难。有“西海岸第一豪宅”之称的紫檀山，毛坯20000元/㎡，精装30000元/㎡，是整个开发区定价最高的新盘，然而3年以来仅售出42套住宅。此外，唐岛湾周边的部分楼盘已突破万元大关，如唐岛ONE、瑞源名嘉汇、青岛新世界等，在去化量较低的情况下，这些楼盘没有涨价或跌价，依然维持原状。

安子片区的楼盘价格更“接地气儿”。万达维多利亚湾成为开发区第一个“吃螃蟹”降价的楼盘，开盘时的销售均价为6200元/㎡，至今仍维持原价销售。西海景苑、致幸福、海信阳光里等楼盘均价在8000元/㎡上下。

【老胶南】“4字头”特价房频露脸