新市北区划调整两周年 看老四方蜕变别样的前世今生

    【青岛新闻网房产讯】时光如白驹过隙，转眼迈入2015年，继2012年底青岛市区划调整被各方猜测青岛将下一盘怎样的棋之后，如今已是区划调整落定两周年之时。作为主城区唯一进行“版图调整”的新市北区，在老市北区的基础上“接纳”了“一直不受人待见”的老四方区，而合并后的新市北区不负众望，在两年的时间里正悄然的发生着惊人的蜕变。

    细数从2012年到2015年初，经历了区域“大手术”的新市北区似乎焕发了别样的活力，尤其是曾经的老四方片区，无论是在土地拍卖、新盘数量以及购房者类型上都较之以往有了明显的变化，可谓是“大放异彩”。青岛新闻网记者也在新市北华丽蜕变两周年之际，带您一睹老四方区别样的前世今生。

【土地市场】

前世：老四方工业聚集区 土地市场不景气

今生：黄金地块竞拍激烈 老四方拍出总价“地王”

区划调整两年间老四方出让多幅黄金地块

    2012年12月，山东省政府发出《关于调整青岛市部分行政区划的通知》要求，而在这一次的青岛市部分行政区划调整内容中，备受瞩目的非市北区、四方区合并设立新的青岛市市北区莫属了。熟悉四方区的“老青岛”们都知道，这片向来并不受青岛本地人“待见”的老城区，此次的区划调整无疑是一次大机遇，而事实也确实如此。

    青岛市原市北区与老四方区合并后开始了大手笔的规划，而首当其冲的便是危旧房的改造、老企业的搬迁，土地的腾挪与出让令老四方区许多黄金地块开始活跃在土地市场上。众所周知，老四方区曾经以工业、筒子楼宿舍、厂房作为区域的代名词，早在行政区划调整之前，搬迁老企业以及危旧房的改造就纷纷被提上日程，老企业搬迁改造地块也借新市北“身价”倍增。

    据记者了解，在区划调整后的两年时间里，老四方区上市地块可谓是多不胜数，先后包括瑞海北路、重庆南路、瑞安路、海岸路及长沙路等不同片区地块都相继问世，老四方土地市场的热度也一直有增无减。

老四方总价“地王”——蚌埠路地块

    老四方区土地市场的“高调”远不止于此，在看惯了土地市场接连底价成交的景象后，今年初，位于市北区的蚌埠路的一幅地块，掀起了5家重量级地产大鳄的“抢地大战”。经过150轮的激烈竞价，最终被海尔地产以总成交价22.7亿元收入囊中，从而刷新了从去年至今土地拍卖市场总成交价、竞价轮数的两大纪录，令人意想不到的是新市北如今也诞生了“地王”，足可见老四方“改头换面”后的风光无限。

    还有不久之前，瑞昌路141号专汽地块也并没有让人失望，金科地产在经过42轮叫价后，以9.6亿的价格摘得，这样的地价或许让太多人感到震惊。而据最近一期土地拍卖获悉，位于滨海新区及新都心两大片区的五幅黄金地块再度出让，成交总价超过10亿……

【新盘市场】

前世：老企业、筒子楼遍地 “老厂子集中营”工业味道十足

今生：新楼盘频频崛起 房企拼价抢客“厮杀”激烈

滨海新区新楼盘林立

    青岛坊间曾流传着这样一句话，“宁要市南一张床，不要四方一套房”。当然，后续延伸的版本还有很多，但区域观念强烈的老青岛人的的确确是如此不愿意接纳曾经的老四方。筒子楼、旧厂房和职工宿舍让老四方区多年前一直保持着老工业区的就形象，“脏、乱、差”一时之间成了整个区域的代名词，自然是不会有人想要买这里的“一套房”。

    然而，随着青岛市行政区划的调整，“位份”高升一级的老四方区终于将“老厂子集中营”的旧衣脱去；区域内大批黄金地块成了地产大鳄眼中的“肥肉”。区划调整实施后不久，就选择四方购房的小李告诉记者，曾经与自己所购房源仅一街之隔的另一项目位于老市北区，均价比自己看中的老四方区域范围内的新房贵出1000元/㎡，而在区划调整实施后，原老市北区楼盘则在价格上做出了有意无意的让步。不仅如此，2012年底均价仅9800元/㎡的海信湖岛世家，在次年3月涨至10500元/㎡，区划调整给新楼盘带来的“涨价潮”悄然而至。

    旧楼盘顺势涨价，新楼盘也如雨后春笋般拔地而起。除了发展势头一直大好的新都心外，老四方中西部城区的信达蓝庭福邸、裕龙檀顶山、中海临安府、大都汇、新都心苑等新盘在区划调整后的两年时间里相继问世，得益于原本就存有老城区丰富的配套和便利的交通，房价自然是不可同日而语，目前均价大都在10000-14000元/㎡。

欢乐滨海城新盘已是初具规模

    除了中西部城区外，滨海新区的另一组成部分欢乐滨海城片区也在区划调整后得到了大力的发展。青岛“后海”这片黄金海岸线经过两年的建设从“纸上谈兵”变成现如今的“初具规模”。而“市北海景房”的新理念也随着区划调整的实施开始深入人心，让不少购房者更加关注这里的新盘。

    拿下瑞海北路地块的保利香槟国际，可谓是欢乐滨海城的资深项目，目前均价11700元/㎡；随后的城投瑞海景园现剩余房源不多，均价11500元/㎡。而一直备受刚需购房者青睐的绿地新里海德公馆均价9000元/㎡，借着区划调整的东风，这些老四方的瞰海项目始终保持着热销的态势。发展迅速的欢乐滨海城如今也迎来更多的“新面孔”，蓝泰海乐府目前即将开盘，起价仅8588元/㎡；而温莎郡则暂定为今年2月开盘，起价仅8888元/㎡。可以看出，虽然老四方华丽蜕变后区域价值明显提升，但区域内新盘众多、大鳄房企之间拼杀激烈，这造就了相较于老市北区高昂的房价，老四方仍处于主城区房价洼地。

    【购房者】

前世：“宁要市南一张床，不要四方一套房”

今生：汇聚刚需、改善、投资三类购房者 总有一套适合你

区划调整后投资、改善、刚需购房者集结老四方（图片来自网络）

    放眼整个青岛楼市，市南崂山区是“土豪聚集地”；老市北区改善当道；李沧区集结着改善及刚需两股“势力”；而老四方区却是罕见的涵盖了刚需、改善、投资三种不同类型的购房者，这一变化就是在这两年出现的。

    原本就身为主城区的老四方，在市南、崂山、老市北房价一路飙涨之后，成了不少刚需梦寐以求的居住地。而在区划调整之后，身份明显抬高的老四方区则更是受到刚需购房者的热捧。区域内均价仅万元甚至不足万元的项目也比比皆是，只要用心“淘”，住进主城区也不再是梦想。据记者了解，滨海新区的海信湖岛世家、国隆幸福城、颐和广场、绿地新里海德公馆；此外还有大都汇和秀兰禧悦都，均价仅在8500-10500元/㎡之间，非常适合刚需购房者出手。

区划调整后购房者更加看重老四方片区

    而据改善型购房者介绍，新都心及欢乐滨海城是他们最钟情的置业区域。如今福州路与台柳路打通，新都心交通配套再度升级成为人们关注的焦点，而万科与和达的商业体已经初见规模，成为了许多中产阶级换房一族新的目标。而素来都有“亲海情节”的老青岛人，对于瞰海房也是情有独钟。曾有购房者表示，市南“金边儿”买不起，西海岸又太遥远，因此市北区的海景房就成了他们唯一的“心头好”。

    除了改善和刚需，区划调整后大动作不断的老四方也吸引到了不少投资客的目光。在区域发展刚起步的时候低价抄底，等到区域发展成熟后便会积累大笔的财富，这便是房地产的投资之道。曾经在市南区、崂山区，就有不少人因为房产升值的膨胀而积累数千万的财富，而眼下，老四方区就是投资客们关注的焦点。处于洼地的房价、发展两年已经初具规模的“新市北”、老城区的优秀底蕴，加之崭新海岸线的形成，投资老四方的房子升值潜力自然是不容小觑。可见青岛老话“宁要市南一张床，不要四方一套房”终究是过时了，现如今的老四方正以新市北的身份华丽转身。（记者 李倍）