[摘要] 李沧区的发展尤其是近些年的发展步伐加速，可以说是日新月异，“蜕变’显著：高楼大厦代替了老旧村落，交通大规划落地
编者按：10多年前一提起李沧大家就会说那是农村，是“村”；七八年前大家说是这里是城乡结合部，虽然上了一个台阶，但仍并不十分看中；而现在，这里俨然已经成为了青岛名副其实的主城区。
所谓李沧是由老沧口和老李村组成的，在1994年以前，李村被称为李村镇属于崂山区，1994年经国务院批准，撤销沧口区，将李村镇之大部与沧口区之大部合并建立李沧区。李沧正式诞生，也开启了他的发展之路。
李沧区的发展尤其是近些年的发展步伐加速，可以说是日新月异，“蜕变’显著：高楼大厦代替了老旧村落，交通大规划落地，现代化的商贸不断的冒头，世园会举办，老企业搬迁环境改善等，李沧的发展和变化仍在继续，潜力继续释放，也成为了许多青岛市民买房最关注的热点区域。下面记者就从房价，交通配套，商贸大项目，环境改善以及交通商务区等5大热点解析李沧的发展潜力。
房价7年翻番上涨 居住片区不断扩大
衡量一个区域的发展潜力，最为直观的表现就是房价的变迁，2008年李沧区房子均价为5166元/㎡，经过7年的变迁，目前李沧区的房价已经高达9810元/㎡，许多项目都已经触及万元线。说起李沧房价真正的大涨是从2009年伴随着李沧大规划的落地而开始，中海，海尔，绿城等大开发商的进驻也带动了周边区域的建设和房价的上涨。从区域来看，李沧的房价最先是从李沧商圈开始上涨，东李片区房价也跟着蹭蹭地涨，以东李的山河城为例，在2009年以前均价6000/㎡左右，目前已经上涨了一倍多，周边房价已经12000—13000元/㎡。
随着旧村改造，李沧的面貌发生了质的飞跃，新建的楼盘代替了之前的旧村落。目前，要说青岛主城区在售项目数量最多的区域非李沧莫属，新建项目也由李沧商圈不断地外扩充，目前李沧商圈，东李片区，北客站，重庆路沿线，黑龙江路沿线等片区新建楼盘云集。高端楼盘的出现也代表着某个区域发展潜力得到认可，李沧凭借其楼市快速发展以及优美的自然环境，吸引了许多高端项目落地。紧邻世园会的万科红郡可以说是李沧豪宅的代表，据悉目前该项目均价23000元/㎡；绿城依山而建的别墅——玫瑰园据说也是千万级别；另外还有下王埠虎山山脚的时代城翡翠郡，虽然售价比前两者低了不少，但也是定位高端，以叠墅产品为主。
房价的快速上涨和新建项目不断增加以及高端项目的落地生根，都在证实着李沧楼市的快速发展，以及青岛市民对于“住在李沧”的认可。
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构建李沧大交通脉络 与各区域实现无缝对接
“交通”是李沧的一个大优势，新建道路最多，主干道贯穿南北和东西，轨道交通最先通车，与各城区之间的沟通实现了无缝对接。
火车北客站的投入运营使得李沧的地位得到提升，李沧成为青岛乃至山东省重要的交通枢纽，北客站在带来交通便捷的同时，其作为枢纽的辐射作用也不断向外扩散，可以说不仅盘活了周边区域，还带动了整个李沧的发展。
青岛最重要的两条南北主干道重庆路和黑龙江路都经过李沧，使得李沧与市北，市南，城阳之间的联系更加方便，缩短了各区之间的时间距离。
轨道交通是李沧的一大亮点，今年年底青岛即将通车的地铁M3号线最先开通的是北段大部分位于李沧区域内。除此之外，地铁M1，M2号线都将经过李沧区，其中地铁M1号线将实现城阳，李沧，市北，市南和黄岛之间的连接；M2号线也途径李沧，最近青岛规划局总工程师在做客新闻网的访谈时还指出M2号线将会延伸至东李世园会，至此实现了李沧全域地铁的覆盖。
金水路是青岛市的重点交通建设项目，也是贯穿李沧东西的大动脉，金水路东起滨海大道，西至环湾路，连接世园会和青岛铁路北客站，全长12.2公里，全线通车后的新金水路将成为青岛北部唯一一条贯穿东西的主干道，预计2015年10月份就能通车。
除上述重要交通配套外，李沧今年正在和即将新建的道路还有深圳路打通工程：预计今年10月份开工，打通后深圳路将于银液泉路相接，李沧区和崂山区之间将会少走弯路；太原路立交桥：位于环湾大道中部，西起环胶州湾高速公路，东至四流中路，建成后将是环湾大道与李沧区中南部及铁路北客站区域重要的联系通道；安顺路：是串联城阳和李沧西部的一条路，南起李村河、北至仙山路，与唐河路、兴隆路，将北客站与流亭机场两大交通枢纽连接在了一起；唐山路延长线：是李沧北部一条重要的东西向城市主干道，起于环湾大道，止于青银。打通后正真实现了李沧东西部的沟通，从老沧口可直达东李。
未来将建成山东半岛最大的商圈 加速着李沧的现代化
“李村大集”曾经是山东省四大集市之一，她承载着李沧的发展，也形成了老李沧人的消费习惯，在青岛人眼中李村大集也代表着李村的商业。但随着李沧的发展和建设，乐客城，万达广场，银座广场等商业综合体的开门营业，李村商圈在人们心目中的“模样”发生了变化，成功逆袭成为现代化商圈。
据最新数据统计，目前，李沧区的商业总面积接近100万㎡，远超台东商圈、香港中路商圈成为青岛第一大商圈。预计未来三年李沧区的商业面积将达到200多万平米，有望成为山东半岛第一商圈。李沧商业的发展不止体现在“量”上，更重要的是“质”上。所有建设的项目在提升着李沧的娱乐性和时尚性，不仅有商业，大型写字楼还有酒店等，李沧的“颜值”开始紧追市南的脚步。
李沧现有的商业综合体有李沧万达广场，乐客城，银座中心，北方国贸等，在建还有保利Galaplaze,奥克斯广场，北客站安置区综合体，绿城15万商业项目，维客广场地下空间改造项目，这些项目建成后将会进一步推动者李沧的现代化，李沧之前的形象就会彻底改观。
新李沧定位为现代商贸区，今年李沧拟投资240亿推进百余项目，除注重对商业项目的开发，还通过发展商务楼宇经济，进一步拓宽商圈发展空间，提升商圈品质，改善人居环境。规划的楼宇经济有新澳国际（李沧商会大厦），绿地华外一期，保利中介总部城，中艺1688创意产业园，下王埠金融广场，李沧上流商务中心等。
商贸的发展必将会为李沧的发展带来动力，在人们心目中的地位也变得高大上起来，曾经被边缘化的李沧将成为青岛的另一个中心。
老企业搬迁腾出空间改善居住环境 世园会打造青岛绿肺
青岛的老工业曾经为青岛的经济带来了繁荣，但同时也带来了污染，尤其是那些生产设备陈旧、能耗高、排污量大的企业，不仅造成周边环境污染严重，也限制了高端产业的发展空间。
据统计，青岛的高污染高耗能的老企业有一半以上是位于李沧区的，自从2008年青岛启动老企业搬迁以来，李沧区的知名的高污染企业陆续搬出。目前，几大国棉厂已经实现全部搬迁，有的厂区已经变成了现代化的居住社区，国棉八厂现在就成为了著名的居住小区——海岸华府，居民已经入住，其他的几个老厂区也正在经历拆迁或者已经实现改造。
李沧著名的高污染企业，已经实现搬迁的有青岛黄海橡胶厂，各大国棉厂，青岛同步带厂，橡六，人民印刷厂，青岛海洋化工等岛城知名重工业企业。除此之外，大家所关心的娄山后片区，聚集着青钢集团，青岛碱厂，以及红星化工等重污染企业也有进展，根据青岛规划局发布的最新消息，青钢大部分厂区已经停产，年底实现全部关停；青岛碱厂也将于今年年底实现停产；红星化工将搬往平度，2016年青岛老企业全部实现搬迁。
老企业搬迁后将会大大改善李沧区的居住环境，打造宜居的新李沧，而且能腾空更多的空间用来发展高端产业和现代住宅区。
河流改造也让李沧焕然一新，在以往人们的印象中，李沧的几大河流都是臭水沟。近些年，随着李沧河流整治投入和力度的加大，这种境况发生了巨大的变化。其中变化最大的是李村河，许多人对于李村河污水横流、臭气熏天的景象还记忆犹新，但是昔日的臭水河如今已经成为李沧区一道亮丽的风景线。上游整治完毕已经成了许多开发商新楼盘的卖点，如今李沧居民踏青、运动甚至拍婚纱照都会来此。
有了成功经验，河流改造工程大举兴起，今年4月初板桥坊河整治工程正式启动，整治内容主要包括防洪工程、清淤工程、橡胶坝工程、景观亮化工程未来将板桥坊河打造成为全新滨水景观带。老大难的楼山河上游整治已经完成，目前最大的困难就是其周边的青钢等重污染企业，但是随着老企业搬迁的结束，娄山河的治理成果将显现出来，整个河段将于2016年底前全部治理好。
世园会对李沧的影响很大，不仅体现在经济促进以及相关配套的改善，也包括环境的改善，因为世园会的举办，东李的生态环境得到极大改善，让“生态宜居”成为东李片区各大楼盘的主打。
老沧口华丽蜕变 打造交通商务区
李沧是由之前的李村镇和沧口组成，沧口现在也因为火车北站的投入运营以及周边的大规划迎来了新生的契机，开启了蜕变之路。
老沧口，一个积淀了无数青岛人回忆的西部老城区，正在散发出前所未有的勃勃生机。在这片占地36平方公里的土地上，污染老企业分批次动迁、现代化安置区交付使用、地产大鳄接连进驻……每向前行进一步，都有一批旧物倒下，时间久了便汇聚成一个全新的城区——交通商务区。
交通商务区的规划范围是李村河以北、楼山河以南，重庆路以西、胶州湾以东，在这片约36平方公里的区域里，以铁路青岛北客站为引擎，布局交通商务中心、生活居住中心、科教创业中心、旅游休闲中心、市场交易中心、物流产业中心、循环经济产业中心等7大功能区。
交通商务区最为显著的优势就是交通，2013年12月，铁路北客站正式投入运行，如果说青岛北站拓宽了老沧口与外部交流的渠道，那么地铁的修建则大大缩短了这里与青岛各城区之间的时空距离。M1，M3，M8三条地铁线路在铁路北站交汇经过，与高铁线路实现零换乘，串联起市南、市北、李沧、城阳等各区的多个商圈及住宅板块，除了铁路北客站与地铁此类重点项目外，交通商务区还在铺设密集的“路网”。东西“经脉”金水路，沧安路以及北客站西广场附近的六条规划道路于去年都开始规划建设。
大型商业缺失是交通商务区的“短板”，随着青岛北站的正式通车，围绕着火车站涌动的商机也逐渐浮出水面。目前海怡新城配建的商业体——海创一号街区商铺已开盘销售，均价18000元/㎡，巨幅的楼盘广告遍布老沧口。
目前交通商务区的新建住宅不断增多，并且以铁路北客站为中心向外辐射，新建的小区有北客站安置区海怡新城与商品房项目越秀星汇蓝湾等小区。昔日的工业聚集区老沧口正在逐渐摆脱浓厚的黑白烟雾与臭水沟，在胶州湾东岸，一片全新的滨海新城正在崛起。（王玟琳）
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